COUR D’APPEL D'[Localité 12]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 17]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

— 

EXPERTISE

N° RG 25/00303 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QHWY

du 13 Juin 2025

M. I 25/00631

N° de minute 25/916

affaire : [W], [T] [A]

c/ Syndic. de copro. L’ACROPOLE, sis [Adresse 5], Syndic. de copro. L’ACROPOLE I, Syndic. de copro. L’ACROPOLE II, S.C.I. SCI LIQUID PAPER

Grosse délivrée à

M^e Emmanuel PARDO

Expédition délivrée à

M^e Olivier CASTELLACCI

M^e Catherine COTTRAY-LANFRANCHI

EXPERTISE

le

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE TREIZE JUIN À 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de l’audience, et de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 13 Février 2025 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

Mme [W], [T] [A]

[Adresse 6]

[Adresse 13]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Emmanuel PARDO, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

Syndic. de copro. L’ACROPOLE, sis [Adresse 5]

Représenté par son syndic en exercice la SAS GTS IMMOBILIER

[Adresse 10]

[Localité 4]

Rep/assistant : M^e Olivier CASTELLACCI, avocat au barreau de NICE

Syndic. de copro. L’ACROPOLE I, sis [Adresse 5]

Représenté par son syndic en exercice la SAS GTS IMMOBILIER

[Adresse 10]

[Localité 4]

Rep/assistant : M^e Olivier CASTELLACCI, avocat au barreau de NICE

Syndic. de copro. L’ACROPOLE II, sis [Adresse 5]

Représenté par son syndic en exercice la SAS GTS IMMOBILIER

[Adresse 10]

[Localité 4]

Rep/assistant : M^e Olivier CASTELLACCI, avocat au barreau de NICE

S.C.I. SCI LIQUID PAPER

[Adresse 8]

[Localité 9]

Rep/assistant : M^e Catherine COTTRAY-LANFRANCHI, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSES

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 06 Mai 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 13 Juin 2025.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte du commissaire de justice du 13 février 2025, Mme [W] [A] a fait assigner en référé par-devant le président du tribunal judiciaire de Nice, la SCI LIQUID PAPER, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 14], le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 15] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 16], sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire avec mission habituelle en pareille matière.

A l’audience du 6 mai 2025, Mme [W] [A] représentée par son conseil, a maintenu sa demande d’expertise dans ses conclusions en réponse.

La SCI LIQUID PAPER, représentée par son conseil, a formulé dans ses conclusions déposées à l’audience, les protestations et réserves sur la demande d’expertise.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 14] ( principal), le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 15] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 16], représentés par leur conseil demandent dans leurs écritures déposées à l’audience:

— la mise hors de cause du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 14] et du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 15]

— le rejet de la demande d’expertise

— de condamner Mme [A] à payer aux syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 14] et au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 15] la somme de 500 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

— à titre subsidiaire, de prendre acte de leurs protestations et réserves.

— condamner Mme [A] à payer aux syndicats des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 14] et au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 15] la somme de 500 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

L’affaire a été mise en délibéré au 13 juin 2025 .

En cours de délibéré et dans le respect du contradictoire, Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 14] ( principal), le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 15] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 16] ont adressé conformément à la demande du juge, la communication du règlement de copropriété de l’immeuble et les actes modificatifs.

MOTIFS ET DÉCISION

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir, avant tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment par voie de référé.

L’existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à mise en œuvre des dispositions de l’article 145, l’application de ce texte n’impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des personnes mises en cause ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En l’espèce, il ressort des pièces produites, que Madame [A] est propriétaire du lot 207 correspondant à un appartement situé au sein du bâtiment CD dans l’ensemble immobilier [Adresse 14] à [Localité 17].

Selon le procès-verbal de constat de justice du 5 novembre 2024, une forte odeur d’urine accessible dans la cuisine de l’appartement lorsqu’elle ouvre son lave-vaisselle est constatée ainsi que de l’eau stagnante de couleur jaune. Il est également relevé que lorsqu’elle ouvre son lave-linge une très forte odeur d’urine s’en dégage immédiatement.

Mme [A] justifie que la SCI LIQUID PAPER qui est propriétaire du lot numéro 266 dans le bâtiment E, qu’elle a obtenu l’autorisation de raccorder une canalisation d’eau de pluie à une cuve afin d’arroser son jardin en 2020, que lors de l’assemblée générale du 10 octobre 2024, le remplacement d’un tronçon de canalisation ayant occassionné un dégât des eaux dans l’appartement de Mme [V] a été voté et fait valoir que peu de temps après la réalisation de ces travaux, elle a constaté une remontée des eaux usées dans son appartement.

Elle ajoute que des caves ont été aménagées en appartements en septembre 2024 par la SCI LIQUID PAPER et que des sanitaires ont été posés.

Elle verse un compte rendu de M.[X] relevant qu’il est impératif de procéder à la reconnaissance de la totalité des réseaux d’évacuation des blocs D et E jusqu’au branchement au tout à l’égout situé sur le domaine public car sans cette reconnaissance, il sera impossible d’identifier l’origine du désordre.

Il ressort des éléments versés par les syndicats des copropriétaires, notamment du plan, le règlement de copropriété et les actes modificatifs que les bâtiments C. D et E dépendent du syndicat des copropriétaires secondaire [Adresse 16] qui en assure la gestion interne et que le syndicat des copropriétaires [Adresse 15] comprend les bâtiments A et B qui sont éloignés du logement de la demanderesse. Toutefois, s’agissant du syndicat des copropriétaires l’ACROPOLE ( principal), il n’est pas justifié qu’il ne concerne que le gardien, les produits et les murs d’enceinte et l’accès à la copropriété, étant relevé que le règlement de copropriété mentionne que la collectivité des copropriétaires de l’immeuble est constitué en un syndicat dénommé l’ACROPOLE.

Dès lors, au vu de ces éléments, il convient de faire droit à la seule demande de mise hors de cause du syndicat des copropriétaires ACROPOLE I, à laquelle Mme [A] n’a pas répondu, dans la mesure où il n’apparait pas concerné, au vu de l’emplacement des bâtiments A et B par les désordres affectant son appartement situé dans le bâtiment CD.

Bien que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier ACROPOLE II soutient que la mesure d’expertise sollicitée est inutile car il a déjà mandaté la société HYDROSNIC en octobre et février 2025, force est de relever qu’il n’est pas justifié que l’origine des désordres affectant l’appartement de la demanderesse a été déterminée ni que les travaux nécessaires pour y mettre un terme ont été réalisés.

La lecture de ces éléments conduit donc à considérer que la demande d’expertise en l’état des difficultés apparues et des désordres constatés mais également du différend opposant les parties est parfaitement justifiée. Elle fournira à la juridiction éventuellement saisie les éléments d’ordre technique indispensables à la solution du litige et elle se déroulera au contradictoire de l’ensemble des parties susceptibles d’être, en définitive, concernées.

Il y sera en conséquence fait droit.

Les modalités de cette expertise, ordonnée aux frais avancés de Mme [W] [A], qui a intérêt à ce qu’elle soit pratiquée, seront précisées dans le dispositif de la présente ordonnance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Compte tenu de la nature de l’affaire, il convient de laisser à la charge de Mme [W] [A] les dépens.

Il convient, en équité et pour les mêmes motifs, de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous Céline POLOU, juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Tous droits et moyens des parties demeurant réservés, au principal renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà, en application de l’article 145 du code de procédure civile,

Ordonnons la mise hors de cause du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 15],

Rejetons la demande de mise hors de cause du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 14] ( principal) ;

Donnons acte à la SCI LIQUID PAPER et au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 16] de ses protestations et réserves

Ordonnons une expertise ;

Commettons pour y procéder M. [S] [Z], expert judiciaire inscrit sur la liste de la cour d’appel d'[Localité 12], demeurant :

[Adresse 7]

[Localité 3]

Tél : [XXXXXXXX01]

Courriel : [Courriel 11]

avec mission de :

* se rendre sur les lieux en présence des parties ou à défaut celles-ci régulièrement convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception ;

* se faire communiquer par les parties tous documents ou pièces qu’il estimera nécessaires à l’accomplissement de sa mission et entendre, si besoin est seulement, tous sachants ;

* vérifier la réalité des désordres allégués par Mme [W] [A] dans son assignation et les pièces versées aux débats telles que procès-verbaux de constat ;

* dire si les désordres constatés sont imputables à des vices apparents ou cachés lors de la prise de possession ou lors des procès-verbaux de réception ; dans l’hypothèse où les vices auraient été cachés, préciser la date à laquelle ils se sont révélés ;

* rechercher les causes des désordres ; dire s’ils proviennent d’une erreur de conception, d’un vice de matériau, d’un défaut ou d’une erreur d’exécution, d’une mauvaise surveillance du chantier, d’un vice du sol, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages ou de toute autre cause ; vérifier et évaluer les effets ou non de pression engendrés par le sanibroyeur installé dans les caves de la SCI LIQUID PAPER transformés en un logement ;

* fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues  ;

* préciser les moyens et travaux nécessaires pour y remédier, en chiffrer le coût, comprenant, si besoin est, le coût de la maîtrise d’œuvre correspondante et en préciser la durée sur devis présentés par les parties, vérifiés et annexés au rapport ;

*en cas d’urgence, décrire les travaux et mesures conservatoires nécessaires pour assurer la sécurité des personnes et des biens ,

* fournir éventuellement tous éléments d’appréciation des préjudices subis ;

* s’expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de mission sur les dires et observations des parties après leur avoir fait part de ses pré-conclusions ;

DISONS que Mme [W] [A] devra consigner à la régie du tribunal judiciaire, avant le 13 août 2025, la somme de 4000 euros afin de garantir le paiement des frais et honoraires de l’expert sauf dans l’hypothèse où une demande d’aide juridictionnelle antérieurement déposée serait accueillie, auquel cas les frais seront avancés directement par le Trésorier Payeur Général

DISONS qu’à défaut de consignation selon les modalités ainsi fixées, la désignation de l’expert sera caduque à moins que le magistrat chargé du contrôle de l’expertise, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité;

DISONS que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et qu’à défaut ou en cas de carence dans l’accomplissement de sa mission, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance du magistrat chargé du contrôle de l’expertise ;

DISONS que l’expert commencera ses opérations dès qu’il aura été avisé par le greffe que la consignation ou que le montant de la première échéance dont la consignation a pu être assortie a été versée en application des dispositions de l’article 267 du code de procédure civile ;

DISONS que lors de la première réunion ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses dépenses ;

DISONS que préalablement l’expert communiquera aux parties sa demande de consignation complémentaire en les invitant à faire valoir leurs observations dans le délai de quinze jours ;

DISONS que l’expert adressera au magistrat chargé du contrôle des expertises sa demande de consignation complémentaire en y joignant soit les observations des parties, soit en précisant que les parties n’ont formulé aucune observation;

DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités fixées par le magistrat, et sauf prorogation de ce délai, l’expert pourra demander à déposer son rapport en l’état en application de l’article 280 du code de procédure civile ;

DISONS que l’expert devra impartir aux parties un délai de rigueur pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et qui ne lui auraient pas été communiquées spontanément, et le cas échéant, à l’expiration de ce délai en application des dispositions de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, saisir le magistrat chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents, s’il y a lieu sous astreinte ou être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession;

DISONS que l’expert accomplira personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 à 284-1 du code de procédure civile, qu’en particulier il pourra recueillir les déclarations et l’avis de toutes personnes informées et qu’il aura la faculté de s’adjoindre tout spécialiste dans une spécialité distincte de la sienne conformément aux dispositions de l’article 278 du code de procédure civile ;

DISONS que, sauf prorogation dûment autorisée par le juge chargé du contrôle des expertises, l’expert devra remettre directement un rapport à chacune des parties et en déposera un exemplaire au greffe du tribunal, (article 173 du Code de procédure civile) au plus tard le 13 février 2026 de son rapport auquel sera joint, le cas échéant, l’avis du technicien qu’il s’est adjoint ;

DISONS que l’expert devra solliciter du Magistrat chargé du contrôle des expertises une prorogation de ce délai, si celui-ci s’avérait insuffisant ;

DISONS qu’il devra vérifier que les parties ont été à même de débattre des constatations ou des documents au vu desquels il entend donner son avis ;

DISONS que l’expert, une fois ses opérations terminées, et au moins un mois avant le dépôt de son rapport définitif, communiquera à chacune des parties, sous forme de pré-rapport le résultat de ses constatations ainsi que les conclusions auxquelles il sera parvenu, recevra et répondra aux observations que les parties auront jugé utile de lui adresser sous forme de dires à annexer au rapport définitif ;

DISONS que lorsque l’expert transmettra son pré-rapport aux parties il leur impartira un délai maximum de six semaines pour recueillir leurs observations ou réclamations récapitulatives conformément aux dispositions de l’article 276 du code de procédure civile, et qu’à l’expiration de ce délai il ne sera pas tenu de prendre en compte les observations tardives sauf cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fera rapport au juge chargé du contrôle de la mesure d’instruction et précisera s’il n’a reçu aucune observation ;

DISONS que dans le cas où les parties viendraient à se concilier, l’expert devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport au juge chargé du contrôle des expertises;

DISONS qu’à l’issue de ses opérations l’expert adressera au magistrat taxateur sa demande de recouvrement d’honoraires en même temps qu’il justifiera l’avoir adressée concomitamment aux parties ;

DISONS que les parties disposeront à réception de ce projet de demande de recouvrement d’honoraires, d’un délai d’un mois pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, que ces observations seront adressées au magistrat taxateur afin, si nécessaire, d’en débattre contradictoirement préalablement à l’ordonnance de taxe ;

DISONS que l’expert devra rendre compte de sa mission au magistrat chargé du contrôle des expertises ;

DISONS qu’il devra informer immédiatement le magistrat chargé du contrôle des expertises de toutes difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission ;

DISONS qu’en application des dispositions des articles 748-1 et suivants du code de procédure civile, dans l’hypothèse où l’expert judiciaire aurait recueilli l’accord des parties à l’utilisation de la plate-forme OPALEXE, celle-ci devra être utilisée, conformément à la convention entre le ministère de la justice et le conseil national des compagnies d’experts de justice concernant la dématérialisation de l’expertise civile du 18 avril 2017 et à l’arrêté du 14 juin 2017 portant application des dispositions du titre XXI du livre 1° du code de procédure civile aux experts judiciaire, aux envois, remises et notifications mentionnés à l’article 748-1 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

DISONS n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSONS à la charge de Mme [W] [A] les dépens de la présente instance ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire;

Ainsi ordonné et prononcé au tribunal judiciaire de Nice

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES