MINUTE N°

N° RG 24/00828 – N° Portalis DB22-W-B7I-SS7K

Syndicat des copropriétaires de la Résidence [13] CLUB [11] sis [Adresse 5], agissant poursuites et diligences de son syndic, la société IMMO DE FRANCE, Agence de [Localité 16]

C/

Monsieur [W] [Z]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 8]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 06 Mai 2025

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la Résidence [13] CLUB [11] sis [Adresse 5], agissant poursuites et diligences de son syndic, la société IMMO DE FRANCE, Agence de Pontoise, SAS immatriculée au R.C.S. sous le numéro 529 196 412, dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, représenté par Maître Christel THILLOU DUPUIS, avocat du barreau du VAL D’OISE

d’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [Z], demeurant [Adresse 1], comparant en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Jeanne GARNIER, juge placée auprès de Monsieur le premier président de la cour d’appel de Versailles, déléguée au tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye

Greffier : Thomas BOUMIER

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Christel THILLOU DUPUIS

1 copie certifiée conforme à Monsieur [W] [Z]

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 28 novembre 2024, déposé à l’étude, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [13] CLUB [11], située [Adresse 7]), représenté par son syndic, la société IMMO DE FRANCE (ci-après “le syndicat des copropriétaires”), a fait assigner Monsieur [W] [Z] devant le tribunal de proximité de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE afin d’obtenir sa condamnation à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes suivantes :

3.416,29 euros hors frais, au titre des charges de copropriété impayées, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 2 novembre 2022, avec capitalisation des intérêts,671,81 euros au titre des frais de recouvrement,1.200 euros à titre de dommages et intérêts,1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens.

L’assignation a été enrôlée le 6 décembre 2024 pour l’audience du 18 mars 2024.

A l’audience du 18 mars 2024, le syndicat des copropriétaires a comparu représenté par son conseil et Monsieur [W] [Z] a comparu en personne.

Le syndicat des copropriétaires maintient oralement les prétentions formulées dans son acte d’assignation, précisant que la dette a augmenté et s’élève à la somme de 8.122,38 euros comprenant 5.659,96 euros de charges et 2.462,42 euros de frais. Il s’oppose à toute demande de délais.

Monsieur [W] [Z] reconnaît le montant de la dette réclamée au titre des charges de copropriété et refuse de payer les frais. Il demande un délai pour apurer sa dette, précisant qu’il va pouvoir payer la somme de 1.000 euros à la fin du mois, et qu’ensuite il peut régler la somme par mensualités de 150 euros. S’agissant de sa situation personnelle, il indique que son ex-compagne réside toujours dans les lieux alors que lui a déménagé, qu’il perçoit des revenus d’environ 4.650 euros par mois, qu’il rembourse la somme de 1.360 euros de crédit immobilier pour l’appartement en copropriété et la somme de 1.100 euros pour le crédit d’un autre appartement dont il est propriétaire en loi Pinel, que ces emprunts sont bientôt terminés, et qu’il souhaite vendre ses deux biens. Il précise également avoir deux enfants de 11 et 13 ans qu’il a retiré de l’école privé, avoir connu une baisse de ses revenus suite à l’épidémie de Covid-19, et qu’une procédure de divorce est en cours.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 6 mai 2025 par mise à disposition du public au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1° Sur la demande en paiement des charges de copropriété et des frais de recouvrement

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’à celles relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale, dont il résulte que Monsieur [W] [Z] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un l’immeuble soumis au statut de la copropriété, situé [Adresse 4] à [Localité 15], formant les lots 59 et 102,

— les appels de charges et cotisations de fonds pour travaux afférents aux périodes allant du 2ème trimestre 2022 au 1er trimestre 2025,

— les procès-verbaux d’assemblée générale suivants :

— le procès-verbal du 15 décembre 2022 ayant régulièrement approuvé les comptes afférents à l’année 2021 et voté le budget prévisionnel relatif à l’année 2023,

— le procès-verbal du 15 juin 2023 ayant régulièrement approuvé les comptes afférents à l’année 2022 et voté le budget prévisionnel relatif à l’année 2024,

— le procès-verbal du 10 juin 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes afférents à l’année 2023 et voté le budget prévisionnel relatif à l’année 2025,

— le relevé de la situation du compte de Monsieur [W] [Z] arrêté 10 mars 2025.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir mis en demeure Monsieur [W] [Z] de payer la somme de 3.603,06 euros par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 14 août 2023.

Le décompte arrêté au 10 mars 2025 laisse apparaître que le solde débiteur s’élève à la somme de 5.917,57 euros (8.122,38 euros – 2.204,81 euros de frais) correspondant aux charges impayées arrêtées au 1er trimestre 2025 inclus.

Monsieur [W] [Z] ne conteste pas le montant de la dette due au titre des charges de copropriété et n’a pas été en mesure de justifier d’un paiement libératoire de cette somme.

En l’absence de contestation et de recours formé à l’encontre des décisions d’assemblées générales, le syndicat des copropriétaires justifie être créancier de Monsieur [W] [Z] pour la somme de 5.917,57 euros correspondant aux charges de copropriété dues pour la période du 2ème trimestre 2022 au 1er trimestre 2025 inclus.

Monsieur [W] [Z] sera par conséquent condamné à payer cette somme de 5.917,57 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3.416,29 euros à compter de l’assignation du 28 novembre 2024 et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

En application de l’article 1343-2 du code civil, il y aura lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière.

S’agissant des frais réclamés, le juge peut les réduire ou supprimer en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Ainsi, si les frais de relance, mise en demeure, sommation sont nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et comme tels, dus en principe par le copropriétaire débiteur, le juge a le pouvoir de supprimer ceux qu’il considère abusifs, comme augmentant artificiellement la dette.

En l’espèce, il résulte du décompte arrêté au 10 mars 2023, que le montant des frais de recouvrement réclamés par le syndicat des copropriétaires s’élève à la somme de 2.204,81 euros, comprenant les sommes de :

68 euros d’assignation le 1er avril 2022,68 euros d’assignation le 1er avril 2022,54,38 euros de mise en demeure le 2 novembre 2022,54,38 euros de mise en demeure le 7 février 2023,54,38 euros de mise en demeure le 12 mai 2023,39,50 euros de frais de relance le 1er juin 2023,343,17 euros « [Localité 17].AUX.JUST » le 11 août 2023,126 euros d’honoraire d’avocat pour une mise en demeure le 16 août 2023,922 euros d’honoraire d’avocat le 2 octobre 2024,115 euros d’honoraire de provision le 31 octobre 2024,360 euros de suivi contentieux le 13 décembre 2024.

Le syndicat des copropriétaires impute au débit du compte du copropriétaire des frais d’avocat (922 euros) qui sont indemnisés au titre des frais irrépétibles et des frais non justifiés (115 euros, 360 euros et 343,17 euros de constitution de dossier de saisie immobilière).

En effet, les frais de préparation et transmission de dossier de recouvrement à l’huissier et à l’avocat ne s’analysent pas en frais nécessaires au recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Ces frais seront ainsi rejetés.

Le demandeur verse aux débats les courriers de mise en demeure du 2 novembre 2022 (54,38 euros), du 7 février 2023 (54,38 euros), du 11 mai 2023 (54,38 euros), le courrier de relance du 1er juin 2023 (39,50 euros) et la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 14 août 2023. Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne produit pas les assignations du 1er avril 2022.

Le contrat de syndic signé le 15 juin 2023, prenant effet entre le 15 juin 2023 et le 15 octobre 2024, fixe le coût d’une mise en demeure à la somme de 52,80 euros et le coût d’une relance à la somme de 42 euros. Il résulte du contrat de syndic signé le 10 juin 2024, prenant effet entre le 10 juin 2024 et le 9 octobre 2025, que le coût d’une mise en demeure est de 55,20 euros et que le coût d’une relance après mise en demeure est de 43,20 euros. Les contrats de syndic précédents ne sont pas produits.

Dès lors, le montant des frais nécessaires au recouvrement doit être fixé à la somme de 255,44 euros (trois mises en demeure au coût de 54,38 euros, un courrier de relance au coût de 39,50 euros et une mise en demeure au coût de 52,80 euros).

En conséquence, Monsieur [W] [Z] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 255,44 euros au titre des frais de recouvrement.

2° Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, “les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.”

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice distinct du retard indemnisé par l’octroi des intérêts au taux légal. En effet, la seule privation légitime de rentrées de fonds pendant plusieurs mois subie par le syndicat ne suffit pas à justifier une condamnation à des dommages et intérêts.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages-intérêts.

3° Sur la demande en délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment ».

En l’espèce, Monsieur [W] [Z] propose de régler la dette en réalisant un premier versement de 1.000 euros puis par mensualités de 150 euros. S’il explique à l’audience les difficultés rencontrées dans le règlement des charges de copropriété, il n’en demeure pas moins qu’il ne justifie pas de la possibilité de régler la somme de 1.000 euros dans le mois suivant l’audience. En outre, le montant dû au jour de l’audience étant de 6.173,01 euros (5.917,57 euros au titre des charges de copropriété + 255,44 euros au titre des frais de recouvrement), il convient de noter que les mensualités de 150 euros ne seront pas suffisantes pour apurer la dette de 5.173,01 euros (6.173,01 euros – 1.000 euros) en vingt-quatre mois.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il convient de débouter Monsieur [W] [Z] de sa demande en délais de paiement.

4° Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [W] [Z], qui succombe, sera condamné aux dépens.

Il est de plus équitable de condamner ce dernier à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros au titre des frais exposés par lui et non comprise dans les dépens.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, en sa chambre de proximité détachée de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [W] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [13] CLUB [11], située [Adresse 4] à [Adresse 14] [Localité 12], représenté par son syndic, la société IMMO DE FRANCE, les sommes suivantes :

—  5.917,57 euros correspondant aux charges de copropriété dues pour la période du 2ème trimestre 2022 au 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3.416,29 euros à compter de l’assignation du 28 novembre 2024 et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, outre la capitalisation des intérêts,

—  255,44 euros au titre des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence [13] CLUB [11], située [Adresse 6] ([Adresse 9]), représenté par son syndic, la société IMMO DE FRANCE, de sa demande indemnitaire ;

REJETTE la demande de délais de Monsieur [W] [Z] ;

DÉBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [W] [Z] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 6 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Jeanne GARNIER, juge placée déléguée au tribunal de proximité de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE, et par Monsieur Thomas BOUMIER, greffier.

Le greffier La juge