TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE MONTREUIL

[Adresse 5]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

N° RG 24/02561 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2INQ

Minute : 25/

Madame [O] [Z]

Représentant : M^e Julie CONVAIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0024

C/

Monsieur [T] [L]

Représentant : Maître Eléonore NEAU de la SELEURL NEAU AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0726

Madame [B] [L]

Représentant : Maître Eléonore NEAU de la SELEURL NEAU AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0726

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3]

Représentant : M^e Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1811

Copie exécutoire délivrée à :

Copies certifiées conformes délivrées à :

Maître Eléonore NEAU

M^e Benjamin JAMI

M^e Julie CONVAIN

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 07 Octobre 2025

Ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 07 octobre 2025;

Par Madame Laurence HAIAT, en qualité de juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, statuant en référé, assistée de Madame Marianne TRUSSARDI, cadre greffier ;

Après débats à l’audience publique du 03 juin 2025 tenue sous la présidence de Madame Laurence HAIAT en qualité de juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, statuant en référé, assistée de Madame Marianne TRUSSARDI, cadre greffier audiencier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Madame [O] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 7]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C930082025009729 du 31/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

comparante en personne assistée de M^e Julie CONVAIN, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [L]

[Adresse 2]

[Localité 8]

comparant en personne assisté de Maître Eléonore NEAU de la SELEURL NEAU AVOCAT, avocats au barreau de PARIS

Madame [B] [L]

[Adresse 2]

[Localité 8]

comparante en personne assistée de Maître Eléonore NEAU de la SELEURL NEAU AVOCAT, avocats au barreau de PARIS

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3]

Représenté par son syndic le cabinet BOBAY GESTION IMMOBILIERE

sis [Adresse 6]

représenté par M^e Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 octobre 2017, Monsieur [T] [L] et Madame [B] [L] ont donné à bail à Madame [O] [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel actuel de 453 euros outre une provision sur charges de 45 euros.

Madame [O] [Z] se plaint de désordres liés à l’humidité de l’appartement et a saisi le service communal d’hygiène et de la santé de la Ville de [Localité 7], lequel a, le 15 mai 2023, établi un constat d’insalubrité.

Par acte d’huissier de justice en date du 15 novembre 2024, Madame [O] [Z] a assigné Monsieur [T] [L] et Madame [B] [L] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de MONTREUIL, statuant en référé, aux fins de désignation d’un expert et de versement d’une provision.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 décembre 2024 et a été renvoyée à trois reprises.

Le 13 décembre 2024, un arrêté d’insalubrité était notifié à la locataire et aux bailleurs.

Une tentative de conciliation a eu lieu laquelle a donné lieu à constat d’échec.

Madame [Z] a quitté les lieux le 15 février 2025, aux fins de réalisation de travaux et a réintégré les lieux le 14 avril 2025. Le loyer est suspendu depuis le mois de janvier 2025, à la suite de l’arrêté d’insalubrité.

A l’audience du 3 juin 2025, Madame [O] [Z], assistée de son avocat, a soutenu oralement des écritures aux termes desquelles elle demande au juge statuant en référé de :

condamner in solidum M. et Mme [L] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], à réaliser sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, les travaux préconisés par l’expert amiable qui concerne les parties privatives :

— la véranda devra être déposée dans son ensemble afin de permettre un renouvellement d’air sain,

— le doublage en PVC devra être déposé afin de confirmer son assèchement,

— la porte de la salle d’eau devra être délignée de 20 mm pour permettre une circulation d’air optimum

— la bouche VMC située au dessus du dégagement de la porte d’entrée du logement dans la pièce principale devra être déplacée dans l’angle au dessus des meubles de cuisine afin de garantir une bonne circulation d’air ,

— reprises des peintures,

et les parties communes

— la courette devra être étanchée,

— dans les caves, les portes devront être délignées afin de garantir un espace d’environ 50 mm par rapport au niveau du sol. Le nombre de ventilations hautes devra être augmenté, des ventilations basses dans les maçonneries devront être réalisées en nombre suffisant afin d’améliorer la circulation d’air et permettre un assèchement des maçonneries plus rapides,

— une couvertine entre le pignon et le mur de la parcelle [Cadastre 4] devra être mise en œuvre pour limiter les infiltrations d’eau sur une façade ouest exposée aux intempéries, ainsi que le développement de végétations susceptibles d’entraîner des problèmes structurels avec le développement possible d’arbre dans cet espace,

— le solin de la construction voisine devra être réparé rapidement

condamner solidairement Monsieur et Madame [L] au paiement de la somme provisionnelle de 9.060 euros à février 2025 au titre des troubles de jouissance subis par Madame [Z]

condamner le syndicat des copropriétaires à régler la somme de 10.000 euros à titre de provisions à valoir sur ses préjudices matériels et moraux

condamner in solidum Monsieur et Madame [L] et le syndicat des copropriétaires à payer la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code des procédures civiles et aux entiers dépens.

Monsieur [T] [L] et Madame [B] [L], assistés de leur avocat, demandent au tribunal de :

constater la renonciation de Madame [Z] à sa demande d’expertise judiciaire,

débouter madame [Z] de l’intégralité de ses demandes de condamnation sous astreinte à la réalisation de travaux à l’encontre des consorts [L],

débouter madame [Z] de sa demande de provision,

à titre reconventionnel,

condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7], représenté par son syndic, le cabinet BOBAY à faire réaliser les travaux sur les parties communes tels que préconisés par l’expert judiciaire, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard

condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7], représenté par son syndic, le cabinet BOBAY à garantir et relever indemne Monsieur et Madame [L] de toutes condamnations qui seraient par extraordinaire prononcées à leur encontre,

condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7], représenté par son syndic, le cabinet BOBAY à payer à titre de provisions aux consorts [L] la somme de 1812 euros correspondant au préjudice locatif courant à compter du 1er janvier 2025 (premier jour du mois suivant la notification de l’arrêté d’insalubrité) jusqu’à la réalisation effective des travaux sur les parties communes permettant la levée de l’arrêté, somme à parfaire,

condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7], représenté par son syndic, le cabinet BOBAY à payer à titre de provisions aux consorts [L] la somme de 2.000 euros correspondant aux frais de relogement à venir,

condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7], représenté par son syndic, le cabinet BOBAY à payer à titre de provisions aux consorts [L] la somme de 2.000 euros au titre du préjudice moral,

condamner tout succombant à verser aux consorts [L] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’au remboursement des frais d’expertise d’un montant de 6.216 euros.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7], représenté par son syndic, le cabinet BOBAY, représenté par son avocat, demande au juge de :

constater que les demandes de Madame [Z] et des consorts [L] se heurtent à des contestations sérieuses,

dire n’y avoir lieu à référé sur ces demandes,

condamner tout succombant aux entiers dépens de l’instance outre au paiement d’une somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’expertise diligentée par les consorts [L] est en cours. L’arrêté d’insalubrité n’a pas encore été levé, notamment en raison des travaux restant à effectuer par le syndicat des copropriétaires. Les parties ont refusé la passerelle pour un renvoi de l’affaire au fond proposé pour une meilleure administration de la justice.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties oralement reprises à l’audience de plaidoirie pour l’exposé de leurs moyens développés à l’appui de leurs prétentions.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 octobre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, [W] [E], expert inscrit près la Cour d’appel de PARIS a été diligenté de manière amiable, par les consorts [L] et a établi une note technique le 30 janvier 2025, soit avant les travaux réalisés par les bailleurs.

Il ressort des débats et des écritures que Madame [Z] indiquent que des travaux restent à effectuer et que les désordres perdurent. Les consorts [L] indiquent avoir effectué tous les travaux qui leur incombaient. Le syndicat des copropriétaires indique que les travaux sur la courette ont été effectués, mais que les relevés d’étanchéité n’ont pas été faits, que la restructuration des caves a été opérée, et que la réfection du mur coté va être réalisée prochainement suite au vote en assemblée générale exceptionnelle. Le syndicat des copropriétaires explique que certains travaux prescrits par l’expert (réparation du solin de la construction voisine, et couvertine sur la propriété voisine), ne lui incombe pas.

La procédure d’expertise est en cours, et seul le rapport d’expertise permettra de savoir quels travaux ont été effectués et ceux restant à réaliser.

En conséquence, il existe des contestations sérieuses afférentes à la demande d’exécution de travaux. Par ailleurs, la demanderesse ne justifie d’aucun dommage imminent ou trouble manifestement illicite, certains travaux ayant été effectués par les défendeurs, étant rappelé que le règlement du loyer est suspendu depuis le 1er janvier 2025.

Concernant la demande de provision de la demanderesse au titre du préjudice de jouissance, elle se heurte également à des contestations sérieuses, les défendeurs invoquant notamment la faute de la victime. Cette question de la responsabilité respective des parties dans le trouble de jouissance subi par Madame [Z] relève de l’examen au fond du dossier pour lequel le juge des référés n’est pas compétent.

Dès lors, les contestations élevées par les défendeurs revêtent un caractère sérieux et il n’appartient dès lors pas au juge des référés, juge de l’évidence, de les trancher.

De même, les demandes reconventionnelles des consorts [L] sont sérieusement contestées par Madame [Z] et le syndicat des copropriétaires, et l’appréciation de leur bien fondé nécessite que soient préalablement tranchées les contestations élevées sur les demandes principales de Madame [Z].

Il convient par conséquent de dire qu’il n’y a lieu à référé tant sur les demandes principales que sur les demandes reconventionnelles et de renvoyer les parties à mieux se pourvoir devant le juge du fond.

Au regard de la solution donnée au litige, chaque partie conservera la charge des dépens qu’elle a engagés.

Il apparaît également équitable de rejeter les demandes formées par les deux parties sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS:

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référés, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes principales de Madame [O] [Z] et des demandes reconventionnelles de Monsieur [T] [L] et Madame [B] [L] et les renvoyons à mieux se pourvoir devant le juge du fond ;

Déboutons les parties de leurs demandes en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Disons que chaque partie conservera la charge des dépens qu’elle a engagés dans la présente procédure de référé ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties,

Le greffier Le juge des contentieux de la protection