TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 7]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 10]

REFERENCES : N° RG 24/05823 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZRNW

Minute : 25/

S.D.C. RESIDENCE [11] [Adresse 3] [Adresse 4]

Représentant : M^e Denis RINGUET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0080

C/

Monsieur [L] [M]

Madame [W] [X]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 09 Janvier 2025;par Madame Céline MARION, en qualité de Juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 07 Novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée, de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. RESIDENCE [11] [Adresse 3] [Adresse 4], représentée par son syndic, le cabinet BESOINS ET SERVICES DE LA GESTION IMMOBILIERE (BSGI) siège social [Adresse 6] et l’agence gérant l’immeuble se trouvant [Adresse 2] agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège.

représentée par M^e Denis RINGUET, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS:

Monsieur [L] [M]

demeurant [Adresse 5]

[Localité 9]

non comparant, ni représenté

Madame [W] [X]

Chez Monsieur [M], [Adresse 5]

[Localité 9]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [L] [M] et Madame [W] [X] sont propriétaires des lots 31 et 211 au sein d’un immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 12], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 25 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence "[11]" située [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 9] (le syndicat des copropriétaires) a, par l’intermédiaire de son avocat, adressé à Monsieur [L] [M] et Madame [W] [X] une mise en demeure de payer la somme de 4671,46 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 juin 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [L] [M] et Madame [W] [X] devant le présent tribunal aux fins d’obtenir leur condamnation solidairement au paiement des sommes suivantes :

5398,68 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 11 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure du 2 février 2023,265 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,700 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens.

À l’audience du 7 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes.

Il expose que Monsieur [L] [M] et Madame [W] [X], propriétaires de divers lots au sein de l’immeuble, sont à ce titre redevables de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation des propriétaires au paiement de dommages et intérêts.

Monsieur [L] [M], Madame [W] [X] régulièrement assignés, à personne et à tiers présent au domicile, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale des 19 octobre 2021, 7 octobre 2022, 7 septembre 2022 approuvant les comptes arrêtés au 31/03/2023 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices 2023/2024 et 2024/2025, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés aux copropriétaires.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2023 et 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

En revanche la facturation de 30 euros pour « achat BIP » le 1er avril 2022 n’est pas justifiée. Il convient de déduire cette imputation qui ne correspondant pas aux charges de copropriété, mais relève de frais distincts dont il n’est pas justifié.

Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte, à hauteur de 457euros.

Le règlement de copropriété prévoit expressément la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d’un même lot.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [L] [M] et Madame [W] [X] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5176,68 euros, au titre des charges de copropriété dues au 11 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 16 février 2023, sur la somme de 2676,69 euros et du 21 juin 2024, date de l’assignation sur le surplus.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 265 euros, outre 192 euros inclus dans le décompte de charges soit 457 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il est justifié de l’envoi d’une mise en demeure le 16 février 2023 et d’une relance le 15 mars 2023, facturées 48 euros et 36 euros conformément au contrat de syndic. Il convient de faire droit à la demande.

En revanche, l’extrait de compte fait apparaître des frais de contentieux et de sommations antérieurs à la mise en demeure du 16 février 2023, à hauteur de 25 euros, non justifiés et qui ne constituent pas des frais nécessaires au recouvrement, remboursables au syndicat des copropriétaires, seulement à compter de la mise en demeure.

En outre, il y est également imputé des frais de lettre comminatoire de 108 euros, le 25 janvier 2024, qui correspondent à la mise en demeure par avocat. Il n’est pas justifié à cette date d’une démarche du syndic. Il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ce titre.

Il convient également de déduire les frais de transmission de dossier qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Il convient dès lors de condamner solidairement Monsieur [L] [M] et Madame [W] [X] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 84 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, les charges de copropriété sont payées irrégulièrement par Monsieur [L] [M] et Madame [W] [X], ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient de condamner solidairement Monsieur [L] [M] et Madame [W] [X] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [L] [M] et Madame [W] [X] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner in solidum Monsieur [L] [M] et Madame [W] [X] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [M] et Madame [W] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence "[11]" située [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 9] la somme de 5176,68 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 11 juin 2024, appel du 1 er avril 2024 et travaux curage et assainissement avril 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 16 février 2023 sur la somme de 2676,69 euros, du 21 juin 2024 sur le surplus,

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [M] et Madame [W] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence "[11]" située [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 9] la somme de 84 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [M] et Madame [W] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence "[11]" située [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 9] la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [M] et Madame [W] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence "[11]" située [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 9] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [M] et Madame [W] [X] aux dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT