TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE MONTREUIL

[Adresse 3]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 25/08848 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3VYX

Minute : 25/127

S.D.C. [Adresse 5]/[Adresse 4] A [Localité 8] REPRESENTE PAR LE CABINET FONCIA VAL DE MARNE

Représentant : Maître Hervé CASSEL de la SELAFA CABINET CASSEL, avocats au barreau de PARIS

C/

Monsieur [E] [Y]

Madame [O] [M] épouse [Y]

Copie exécutoire délivrée à :

Maître Hervé CASSEL

Copie(s) certifiée(s) conforme(s) délivrée(s) à :

Le

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

du 13 Novembre 2025

Jugement reputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 13 Novembre 2025 ;

Par Madame Patricia ISAC, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de Madame Valentine PORCHER-LABREUILLE, greffier placé ;

Après débats à l’audience publique du 11 Septembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Patricia ISAC, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Monsieur Pascal NEEL, cadre greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. [Adresse 5]/[Adresse 4] A [Localité 8] REPRESENTE PAR LE CABINET FONCIA VAL DE MARNE,

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Hervé CASSEL de la SELAFA CABINET CASSEL, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [E] [Y],

demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Madame [O] [M] épouse [Y],

demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [Y] [E] et Madame [M] [O] épouse [Y] sont propriétaires d’un appartement correspondant aux lots 75 et 128 au sein d’un immeuble situé [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 6 mai 2024 présentée le 22 mai 2024 , le SDC du [Adresse 5]/[Adresse 4] [Localité 6] (le syndicat des copropriétaires) a, par l’intermédiaire de son syndic, adressé à Monsieur [Y] [E] et Madame [M] [O] épouse [Y] une mise en demeure la somme de 3.438,92 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété au 6 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 août 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [Y] [E] et Madame [M] [O] épouse [Y] devant le présent tribunal aux fins d’obtenir leur condamnation solidairement au paiement des sommes suivantes :

7.262,09 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées aux appels du 1er juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation,1.268,39 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,800 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, Les dépens Et dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Par conclusions écrites reprises à l’audience du 11 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes.

Il expose que Monsieur [Y] [E] et Madame [M] [O] épouse [Y], propriétaires indivis de divers lots au sein de l’immeuble, sont à ce titre redevables de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation des propriétaires au paiement de dommages et intérêts.

Monsieur [Y] [E], Madame [M] [O] épouse [Y] régulièrement assignés, à l’étude, selon les dispositions du code de procédure civile, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 28 avril 2025 approuvant les comptes arrêtés au30 septembre 2024 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025, et l’attestation du syndic de l’immeuble en date du 1er juillet 2025 indiquant l’absence de de contestation des procès-verbaux des assemblées générales communiqués, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés aux copropriétaires.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2025, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Solidarité

Le règlement de copropriété prévoit expressément page 27 la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d’un même lot.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [Y] [E] et Madame [M] [O] épouse [Y] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7.262,09 euros, au titre des charges de copropriété dues au 1er juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 20 août 2025, date de l’assignation.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 1.268,39 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il est justifié de l’envoi de mises en demeure suivies de relances les 6, et 27 mai puis les 6, et 24 août 2024.

L’envoi de plusieurs mises en demeure avant d’initier la présente procédure relève d’un choix de gestion du syndic.

Seul sera pris en compte le coût de la première mise en demeure, soit 5,80 euros.

Il y a lieu de retenir les frais de commissaire de justice pour la sommation de payer du 7 janvier 2025, à hauteur de 162,47 euros, dont il est justifié.

En revanche, il convient également de déduire les frais de « constitution de dossier », qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Il convient dès lors de condamner solidairement Monsieur [Y] [E] et Madame [M] [O] épouse [Y] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 168.27 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [Y] [E] et Madame [M] [O] épouse [Y] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner in solidum Monsieur [Y] [E] et Madame [M] [O] épouse [Y] à lui payer la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige est compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire. En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMN solidairement Monsieur [Y] [E] et Madame [M] [O] épouse [Y] à payer au SDC du [Adresse 5]/[Adresse 4] [Localité 6] la somme de 7.262,09 euros , au titre des charges de copropriété dues au 1er juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 20 août 2025, date de l’assignation.

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [E] et Madame [M] [O] épouse [Y] à payer au SDC du [Adresse 5]/[Adresse 4] [Localité 6] la somme de 168.27 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

DEBOUTE le SDC du [Adresse 5]/[Adresse 4] [Localité 6] de sa demande de dommages et intérêts,

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou pénalités de retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision,

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [E] et Madame [M] [O] épouse [Y] à payer au SDC du [Adresse 5]/[Adresse 4] [Localité 6] la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [E] et Madame [M] [O] épouse [Y] aux dépens,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la présidente et la greffière.

LE GREFFIER LE PRESIDENT