MINUTE N° 25/00155

DOSSIER : N° RG 24/00695 – N° Portalis DBW4-W-B7I-DMT6

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 MAI 2025

DEMANDERESSES :

Madame [Z] [U]

1 rue Guynemer

13200 ARLES

représentée par M^e Gilles GIGUET, avocat au barreau de TARASCON

Madame [I] [V]

décédée le 09 juillet 2010

DEFENDEUR :

Monsieur [J] [K]

né le 03 Octobre 1980 à SALIN DE GIRAUD (13129)

21 avenue du Docteur Robert Morel

13200 ARLES

représenté par M^e Lila LACIDI, avocat au barreau de TARASCON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-002256 du 04/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TARASCON)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Mathilde LIOTARD

Greffier lors des débats et du prononcé: Sophie LALANDE

PROCÉDURE

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 23 avril 2025

Date de délibéré indiqué par le Président : 14 MAI 2025

les parties ont été avisées que la décision serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 14 MAI 2025

Notification le 14.05.2025

à

M^e GIGUET, M^e LACIDI

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 31 octobre 2006, Mme [Z] [U] et Mme [I] [V] ont consenti un bail d’habitation à M. [J] [K] portant sur un immeuble à usage d’habitation sis 21, avenue du Docteur Robert MOREL, 13 200 Arles contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 400 euros charges incluses.

Mme [I] [O] épouse [V] est décédée le 9 juillet 2010 laissant pour seule héritière Mme [Z] [V], épouse [U], comprenant le bien susvisé pour sa part indivise, selon l’acte de notoriété établi le 17 décembre 2010.

Madame [Z] [U] invoquant la défaillance du locataire dans le paiement de ses loyers a fait délivrer à M. [J] [K] suivant acte de commissaire de justice du 13 juin 2024, un commandement de payer portant sur une somme en principal de 3 126 euros, suivant un décompte arrêté au 31 mai 2024 et visant la clause résolutoire insérée au contrat.

Par acte de commissaire de Justice du 17 octobre 2024, Mme [Z] [U] a fait assigner en référé M. [J] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tarascon statuant aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail,

— ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin,

— autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place, dans les conditions des articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— le condamner à payer à titre provisionnel la somme de 2 942 euros au titre de l’arriéré de loyers impayés (décompte arrêté au 14 octobre 2024),

— le condamner à titre provisionnel à payer le montant des loyers et charges dus depuis cette date jusqu’à résiliation du bail,

— le condamner à titre provisionnel à payer une somme mensuelle égale au loyer actuel indexé, à titre d’indemnité d’occupation, jusqu’à libération complète des lieux et remise des clés au demandeur,

— condamner le défendeur au paiement de la somme de 500 euros au titre de ses frais irrépétibles,

— le condamner sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile aux dépens.

A l’audience du 23 avril 2025, Mme [Z] [U], représentée par son conseil, maintient l’ensemble des demandes en se référant à ses conclusions écrites. Elle actualise la créance à la somme 3 186 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 2 avril 2025, précise le montant de l’indemnité d’occupation à fixer à hauteur de 400 euros par mois jusqu’à libération effective des lieux, et, à titre subsidiaire en cas d’octroi de délai de paiement, voir juger qu’en cas de défaut de paiement à son échéance d’une seule mensualité de l’arriéré et/ou du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son plein effet et en toute hypothèse voir condamner M. [P] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Elle rappelle que le locataire n’a pas justifié de son attestation d’assurance dans le délai du commandement de payer. Elle conteste les arguments relatifs à l’atteinte de jouissance des lieux, expliquant avoir effectués des réparations suite au diagnostic technique établi le 20 juin 2014 , constatés par commissaires de justice dès le 21 octobre 2024 même si le diagnostic de contrôle concluant à la décence du logement n’est intervenu que le 21 mars 2025. Elle expose ainsi que l’éventuel préjudice de jouissance doit alors être limité à la période du 16 juillet au 31 octobre 2024 et limité à 10 % du montant du loyer compte tenu du caractère très limité de l’importance et de la nature des désordres outre un maintien du montant du loyer depuis près de 20 ans.

Sur les délais de paiement, elle souligne le précédent engagement non respecté par le locataire.

M. [J] [K], représenté à l’audience, se réfère également à ses conclusions écrites. Il demande de voir :

— juger qu’il subit un préjudice de jouissance du fait des désordres affectant le logement,

— voir fixer ce préjudice de jouissance à hauteur de 80€ par mois,

condamner solidairement Mme [U] et Mme [V] à indemniser le préjudice de jouissance subit par M. [K] et à lui verser de ce fait la somme de 720 euros pour la période de juillet 2024 à mars 2025,

— octroyer un échéancier sur 36 mois afin que M. [K] puisse apurer sa dette locative,

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire,

— débouter les demandeurs de leurs plus amples prétentions,

— laisser les dépens qu’elles ont engagées à la charge de chacune des parties.

Il fait valoir la justification d’une assurance en cours et produit les attestations de sorte que la résiliation ne peut être acquise sur ce fondement.

Il soutient avoir constaté rapidement les désordres affectant le logement sans insister davantage face à l’inertie de ses bailleresses. Il expose avoir fini par écrire à la CAF pour dénoncer ses conditions de logement de sorte que la société SOLIHA a été mandatée pour réaliser un diagnostic le 14 juin 2024 concluant à l’indécence du logement relevant du propriétaire.

Il souligne une réalisation a minima de travaux de rafistolages laissant réapparaître les moisissures jusqu’au mois de mars 2025 où le nécessaire a été accompli.

Il sollicite ainsi l’indemnisation de son préjudice de jouissance à hauteur de 80 euros par mois entre le 16 juillet 2024 et le mois de mars 2025.

Il sollicite en outre des délais de paiement pour régler sa dette locative compte tenu de la précarité de sa situation financière.

Le tribunal met dans les débats la question de l’irrecevabilité de la demande de résiliation consécutive à l’éventuelle absence de notification de l’assignation au préfet et saisine de la CAF/MSA ou CCAPEX dans les délais imposés par le législateur.

Le rapport d’enquête sociale visée par la circulaire du 09 février 1999 a été communiqué par la Préfecture au greffe du Tribunal avant la clôture des débats et porté à la connaissance des parties à l’audience.

Les débats publics clos, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 14 mai 2025.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) le bailleur justifie de la notification au représentant de l’Etat de l’assignation en justice délivrée au locataire par voie électronique avec accusé de réception du 13 janvier 2025 soit plus de six semaines avant l’audience qui s’est tenue le 23 avril 2025.

De même, conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur, personne morale, en l’espèce, Mme [Z] [U] justifie, au vu de la situation d’impayés persistant, du signalement auprès de la CAF/CCAPEX le 14 juin 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation en date du 17 octobre 2024.

Les formalités prévues à peine d’irrecevabilité de l’assignation ayant été diligentées, la demande est recevable en la forme.

Sur la résiliation du bail

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Il est rappelé à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le paiement du loyer et des charges constitue une obligation essentielle du locataire.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail consenti à M. [J] [K] comportant une clause résolutoire rédigée dans les termes de l’article précité.

L’article 24- I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 étant une loi d’ordre public de protection, il convient d’appliquer au cas d’espèce les dispositions les plus favorables de sorte que les cocontractants restent soumis aux stipulations du contrat de bail souscrit antérieurement à la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et qui prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 juin 2024, Mme [Z] [U] a régulièrement fait commandement d’avoir à payer la somme en principal de 3 126 euros.

Il ressort du décompte locatif produit au débat par le bailleur que M. [J] [K] ne s’est pas acquitté de la dette locative dans le délai de deux mois suivant commandement de payer.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail de plein droit par leur seul effet de l’acquisition de la clause résolutoire incluse dans le bail à la date du 13 août 2024.

Les effets de l’acquisition de la clause résolutoire et notamment l’expulsion sont toutefois réservés à ce stade à l’examen de la demande de délais de paiement.

Sur l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

* Sur l’arriéré locatif

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose dans son paragraphe V que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 et de l’article 1728 du code civil, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de relance ou liés au recouvrement restent à la charge du créancier, l’article 4 p) réputant non écrite toute clause contraire, et que les frais judiciaires d’engagement des poursuites sont compris dans les dépens. Toute demande en paiement de ces chefs doit donc être rejetée.

En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 29 avril 2019 ainsi que le décompte des loyers et charges.

Les pièces fournies font état à la date du 2 avril 2025 d’une dette de 3 186 euros.

* Sur l’indemnité d’occupation

L’application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir la locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. Le fait pour le locataire de se maintenir dans les lieux alors que le contrat de bail est résilié, et donc d’occuper sans droit ni titre le logement, constitue une faute causant inévitablement un préjudice au bailleur, puisqu’elle le prive de la jouissance du bien dont il est propriétaire, et justifie que soit mise à sa charge une indemnité destinée à réparer ce préjudice.

En l’espèce, M. [J] [K] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 13 août 2024 et commet une faute portant préjudice au bailleur en faisant obstacle à la reprise de l’immeuble.

Le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant du dernier loyer et provision sur charges, soit 400 euros, de nature à réparer le préjudice subi par Mme [Z] [U].

Par conséquent, il y a lieu de condamner M^me M. [J] [K] à payer à Mme [Z] [U] à titre provisionnel la somme de 1 386 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation arrêtés au 2 avril 2025 inclus et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Il sera également condamné à verser à Mme [Z] [U], au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle, à compter du 3 avril 2025, le lendemain de l’arrêté de compte, 400 euros, soit une somme égale au montant de la quittance locative actuelle, somme forfaitaire charges comprises.

Sur les délais de paiement

L’article 24- V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, il résulte des débats à l’audience et des pièces versées à la procédure que le paiement du loyer intégral courant a repris avant la date de l’audience si bien qu’il est permis légalement d’accorder des délais.

En l’espèce, M. [J] [K] sollicite un échelonnement de paiement afin d’apurer sa dette locative.

En l’espèce, il résulte du décompte locatif produit à l’audience que M. [J] [K] a repris le paiement du loyer courant et que la dette locative n’a pas augmenté depuis la délivrance du commandement de payer. M. [J] [K] perçoit des revenus d’un montant de 477 euros par mois au titre de l’ARE outre des revenus de travail saisonnier.

Au regard des efforts consentis par le locataire, il convient de lui accorder des délais de paiement et de lui permettre de se libérer de sa dette en 36 mensualités, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Conformément à l’article 1343-5 du code civil, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge, seuls les intérêts au taux légal pouvant être perçus.

sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Depuis la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’article 24- VII, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. En effet, ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Des délais de remboursement ayant été accordés et le locataire ayant expressément sollicité à l’audience que les effets de la clause de résiliation soient suspendus, il y a lieu de dire que les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus pendant le cours des délais. Si M. [J] [K] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-après, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

En revanche, s’il ne respecte pas les délais accordés ou s’il ne règle pas l’intégralité du loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la cause résolutoire sera réputée acquise.

Dans cette hypothèse, M. [J] [K] sera condamné à payer à Mme [Z] [U] la totalité des sommes dues, leur son expulsion sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera également condamné au paiement à titre provisionnel de l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges fixées tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié.

Sur la demande de provision à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance

Il ressort des pièces produites et de façon non contesté par la demanderesse, qu’un diagnostic a été diligenté par la CAF site à un signalement d’indécence effectué par M. [J] [P].

Le rapport établi par la société SOLIHA suite à une visite des lieux réalisée le 14 juin 2024 conclut à l’indécence du logement relevant du propriétaire.

En substance, il constate la présence de traces de moisissures en sous face de plafond dans la cuisine, au niveau d’un mur du séjour et en sous plafond de la chambre un équipement chauffage dans le séjour et la chambre insuffisant au regard du volume à chauffer outre l’observation de détalonnage de porte faible.

Il préconise ainsi des travaux à la charge du bailleur consistante en la recherche de la provenance des tracs de moisissures et d’humidité, d’y remédier, et faire procéder au traitement (antifongique) et à la remise en état des parties contaminées, prendre toutes les dispositions nécessaires pour qu’un chauffage suffisant soit assuré, s’assurer d’un détalonnage de porte suffisant.

Mme [U] justifie de la réalisation des travaux préconisés par la production de factures datés entre le 17 septembre 2024 et le 3 octobre 2024.

Un procès-verbal établi par commissaire de justice le 21 octobre 2024 constate la réalisation de l’étanchéité de la fenêtre coté ouest, le détalonnage des portes de chaque pièce, l’appartement entièrement repeint et que trois radiateurs électriques ont été changés.

Il est noté aussi selon les déclarations de M. [K], que des travaux d’étanchéité ont été réalisées sur la terrasse située au-dessus de son appartement.

Le nouveau diagnostic réalisé par SOLIHA le 17 mars 2025 dresse les mêmes constats et conclut à la décence de l’appartement.

Compte tenu de ces éléments, contrairement aux affirmations de M. [K], la bailleresse établie la réalisation des travaux au cours du mois d’octobre 2024.

Il conviendra dans ces conditions de fixer le préjudice de jouissance à la somme réclamée par M. [K] à hauteur 80 euros, compte tenu du rapport d’indécence et pour la période du mois de juillet à octobre 2024 compris soit la somme de 320 euros.

Mme [U] sera condamnée à indemniser à titre provisionnel M. [K] à hauteur de 320 euros.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, M. [J] [K] parties succombante, sera condamné aux dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la présente assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [Z] [U] des frais irrrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits.

Il convient de condamner M. [J] [K] à lui payer la somme de 100 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en dernier ressort,

DECLARONS recevable la demande de Mme [Z] [U] ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 31 octobre 2006 conclu entre Mme [Z] [U] et M. [J] [K] portant sur un immeuble à usage d’habitation sis 21, avenue du DocteurRobert MOREL, 13 200 Arles sont réunies au 13 août 2024 et que le bail se trouve résilié depuis cette date ;

CONDAMNONS M. [J] [K] à payer à Mme [Z] [U] la somme de 1386 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation arrêtés au 2 avril 2025 inclus et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS des délais de paiement à M. [J] [K] pour une durée de 36 mois ;

AUTORISONS M. [J] [K] à se libérer en trente six (36) mensualités, par 35 mensualités de quarante (40,00 euros), la dernière mensualité sera du montant du solde et des intérêts de la dette, le 10 de chaque mois en sus du loyer courant et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS pendant la période d’octroi des délais de paiement, les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELONS que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par M. [J] [K] sont suspendues d’une part et que les majorations ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance :

1) la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

2) la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

3) qu’à défaut par M. [J] [K] d’avoir libéré l’appartement situé 21, avenue du Docteur Robert MOREL, 13 200 Arles au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique ;

4) DISONS que le sort des meubles set objets mobiliers se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

5) RAPPELONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration du délai de deux mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

6) CONDAMNONS en ce cas M. [J] [K] à payer à titre provisionnel à Mme [Z] [U] une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la résiliation du bail, fixée à une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise, et ce jusqu’à libération définitive des lieux par restitution des clés  ;

CONDAMNONS Mme [Z] [U] à payer à titre provisionnel la somme de 320 euros à M. [J] [K] en réparation de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNONS M. [J] [K] à verser à Mme [Z] [U] une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [J] [K] aux dépens de l’instance, incluant notamment les frais du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 14 mai 2025.

LA GREFFIÈRE , LA PRÉSIDENTE,