TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/02168

N° Portalis DBX4-W-B7I-TAAV

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B24/

DU : 08 Novembre 2024

[L] [C]

[Y] [P] épouse [C]

C/

[H] [K] [V]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 08 Novembre 2024

à M^e Olivier GROC

Copie certifiée conforme délivrée le 08/11/24

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 08 Novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 06 Septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [L] [C],

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

Madame [Y] [P] épouse [C],

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [H] [K] [V],

[Adresse 8]

[Adresse 6]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 06 août 2021 signé par voie électronique et par l’intermédiaire de leur mandataire à la gestion locative, la SAS FONCIA [Localité 11], Monsieur [L] [C] et Madame [Y] [P] épouse [C] ont donné à bail à Monsieur [H] [K] [V] un appartement à usage d’habitation n° B103 et un parking en sous-sol n° 43 situés [Adresse 7] pour un loyer mensuel de 635 euros et une provision sur charges mensuelle de 60 euros.

Le 21 février 2024, Monsieur [L] [C] et Madame [Y] [P] épouse [C] ont fait signifier à Monsieur [H] [K] [V] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. Monsieur [L] [C] et Madame [Y] [P] épouse [C] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 26 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 mai 2024, Monsieur [L] [C] et Madame [Y] [P] épouse [C] ont ensuite fait assigner Monsieur [H] [K] [V] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 4046,25 euros, mensualité d’avril 2024 incluse, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, de la résiliation à la libération effective du logement,

— d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

L’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 30 mai 2024.

A l’audience du 06 septembre 2024, Monsieur [L] [C] et Madame [Y] [P] épouse [C], représentés par leur conseil, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 7625,94 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle septembre 2024 comprise. Ils précisent que le locataire a donné congé le 06 aout 2024, lequel a été reçu le 19 août 2024, et qu’un rendez-vous est programmé le 10 septembre 2024 pour réaliser l’état des lieux de sortie et procéder à la restitution des clés.

La présidente a mis dans les débats le délai de six semaines indiqué dans le commandement de payer, au regard de l’avis de la cour de cassation en date du 13 juin 2024, et à la substitution de ce délai par le délai de 2 mois. Les demandeurs n’ont formé aucune observation à ce titre.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude le 29 mai 2024, Monsieur [H] [K] [V] n’était ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 08 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 30 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur [L] [C] et Madame [Y] [P] épouse [C] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 26 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 mai 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il s’infère toutefois de la lecture combinée des dispositions de cet article que si ce délai s’impose à peine d’irrecevabilité aux bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, il n’en est pas de même pour les personnes physiques, aucune sanction n’étant encourue de ce chef.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 06 août 2021 contient une clause résolutoire (article VIII – clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 21 février 2024, pour la somme en principal de 2357,81 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Monsieur [H] [K] [V] n’a pas réglé la somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 avril 2024.

En l’absence de demandes de délais de paiement et de suspensif des effets de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 22 avril 2024 et Monsieur [H] [K] [V] est depuis occupant sans droit ni titre. S’il ressort des éléments produits qu’il a délivré congé et devrait quitter les lieux le 10 septembre 2024, son départ n’est pas encore effectif de sorte que l’expulsion de Monsieur [H] [K] [V] sera ordonnée en tant que de besoin, avec assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Monsieur [L] [C] et Madame [Y] [P] épouse [C] produisent un décompte du 03 septembre 2024 démontrant que Monsieur [H] [K] [V] reste devoir la somme de 7625,94 euros, mensualité de septembre 2024 comprise.

Monsieur [H] [K] [V] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Pour autant, il convient de déduire de cette somme les cotisations « assurance privilège » en ce que celles-ci ne sont justifiées ni dans leur principe ni dans leur montant pour un total de 200,54 euros.

Par ailleurs, la somme réclamée pour le mois de septembre n’apparait pas certaine en ce que locataire a donné congé et qu’il devrait restituer le logement le 10 septembre 2024. En conséquence, la somme de 477,35 euros sera également déduite de la somme provisionnelle demandée.

Monsieur [H] [K] [V] sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 6948,05 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Monsieur [H] [K] [V] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er septembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 22 avril 2024 au 31 aout 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [H] [K] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [L] [C] et Madame [Y] [P] épouse [C], Monsieur [H] [K] [V] sera condamné à leur verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 06 août 2021 entre Monsieur [L] [C] et Madame [Y] [P] épouse [C], d’une part, et Monsieur [H] [K] [V], d’autre part, concernant un appartement à usage d’habitation n° B103 et un parking en sous-sol n° 43 situés [Adresse 7] sont réunies à la date du 22 avril 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [H] [K] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [H] [K] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [L] [C] et Madame [Y] [P] épouse [C] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [K] [V] à verser à Monsieur [L] [C] et Madame [Y] [P] épouse [C] à titre provisionnel la somme de 6948,05 euros (décompte arrêté au 03 septembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois d’aout 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance;

CONDAMNONS Monsieur [H] [K] [V] à payer à Monsieur [L] [C] et Madame [Y] [P] épouse [C] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [K] [V] à verser à Monsieur [L] [C] et Madame [Y] [P] épouse [C] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [K] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La vice-présidente