TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 25/00886 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2SIT

Minute : 25/247

S.D.C. RESIDENCE DU GOLF [Adresse 5]

Représentant : M^e Thierry BAQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

C/

Madame [U] [H]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 31 Juillet 2025 par Madame Céline MARION, en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier;

Après débats à l’audience publique du 15 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Syndicat des Copropriétaires de la Résidence DU GOLF

[Adresse 5],

agissant poursuites et diligences de son syndic, la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, SAS

[Adresse 3]

représenté par M^e Thierry BAQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [U] [H],

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Madame [U] [H] est propriétaire de lots n°37 et n°45 au sein d’un immeuble situé au [Adresse 2] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte d’huissier en date du 21 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence DU GOLF sis [Adresse 5] à [Localité 8] (le syndicat des copropriétaires), a fait signifier à Madame [U] [H] une sommation de payer la somme de 3124,88 euros en principal au titre de l’arriéré de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de la Résidence DU GOLF, a fait assigner Madame [U] [H] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

Condamner Madame [U] [H] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence DU GOLF les sommes de :

2822,91 euros correspondant aux charges de copropriété impayées, compte arrêté au 13 janvier 2023 (1er trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2024 ;

1130,74 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées avec intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2024 ;

1500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Condamner Madame [U] [H] en tous les dépens ainsi qu’à la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

À l’audience du 15 mai 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes.

Il expose que propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, Madame [U] [H] est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation de la copropriétaire au paiement de dommages et intérêts.

Madame [U] [H] assignée à étude ne comparaît pas et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 20 février 2024 approuvant les comptes arrêtés au 30 juin 2023, ajustant le budget prévisionnel pour l’exercice du 01/07/2023 au 30/06/2024 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice du 01/07/2024 au 30/06/2025 que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés à Madame [U] [H].

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour les années 2024 et 2025, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [U] [H] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2822,91 euros au titre des charges de copropriété, arrêtées au 13 janvier 2025, 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2024 sur 2156,51 euros et de l’assignation du 23 janvier 2025 sur le surplus.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite l’octroi de la somme de 1130,74 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il est justifié de l’envoi de mises en demeure les 22 novembre 2023, 10 mai 2024 et 9 août 2024, et de relances les 13 décembre 2023, 4 juin 2024 et 2 septembre 2024, facturées respectivement 48 euros et 37 euros, conformément au contrat de syndic.

D’une part la mise en demeure du 22 novembre 2023 et la relance du 13 décembre ne concernent pas l’arriéré soumis au tribunal, dans la mesure où elles ont été suivies d’un paiement total.

Il convient de faire droit à la demande concernant les mises en demeure suivantes soit deux fois 48 euros. En revanche, les frais relatifs aux relances, moins de trois semaines après l’envoi des mises en demeure n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement.

Il y a également lieu de retenir les frais de commissaire de justice pour la signification de la sommation de payer du 21 octobre 2024, à hauteur de 153,57 euros, dont il est justifié.

Les intérêts de retard, non justifiés seront écartés.

Il convient également de déduire la somme de 350 euros au titre des frais de « constitution du dossier transmis à l’huissier » et la somme de 350 euros au titre des frais de « constitution du dossier transmis à l’avocat » qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Il convient dès lors de condamner Madame [U] [H] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 249,57 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, les charges de copropriété sont payées irrégulièrement, ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient de condamner Madame [U] [H] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 250 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [U] [H] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Madame [U] [H] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Madame [U] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence DU GOLF sis [Adresse 5] à [Localité 8] la somme de 2822,91 euros au titre des charges de copropriété, arrêtées au 13 janvier 2025, 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2024 sur 2156,51 euros et du 23 janvier 2025 sur le surplus ;

CONDAMNE Madame [U] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence DU GOLF sis [Adresse 5] à [Localité 8] la somme de 249,57 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE Madame [U] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence DU GOLF sis [Adresse 5] à [Localité 8] la somme de 250 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE Madame [U] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence DU GOLF sis [Adresse 5] à [Localité 8] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [U] [H] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT