TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/02251 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2BLT

Minute : 25/00012

PMM

S.A. 1001 VIES HABITAT

Représentant : Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE

C/

Monsieur [W] [Y]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

SELARL JEANINE HALIMI

Copie délivrée à :

Monsieur [W] [Y]

Le

ORDONNANCE DE REFERE

Ordonnance rendue et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du TREIZE JANVIER DEUX MILLE VINGT-CINQ

Par Madame Souad CHILLAOUI, juge des contentieux de la protection statuant en référé

Assistée de Madame Mylène PARFAITE MARNY, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 03 décembre 2024

tenue sous la présidence de Madame Souad CHILLAOUI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Mylène PARFAITE MARNY, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. 1001 VIES HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 7] – [Localité 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [Y], demeurant [Adresse 5] – [Localité 6]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 8 novembre 2016, la société Logement Français a donné à bail à Monsieur [W] [Y] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] à [Localité 6], pour un loyer mensuel initial de 417,14 € charges comprises.

Par décision de l’assemblée générale mixte du 28 juin 2018, la fusion absorption de la société Logement Francilien par la société Logement Français a été approuvé et cette dernière a pris la dénomination de « 1001 Vies Habitat », société anonyme d’habitations à loyer modéré.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA 1001 VIES HABITAT a fait signifier le 26 juin 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1 613,67 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 octobre 2024, la SA 1001 VIES HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [W] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 3 décembre 2024, la SA 1001 VIES HABITAT – représentée par son conseil – reprend les termes de son assignation pour demander :

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement de la dette au profit de la société requérante ;

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de production d’attestation d’assurance habitation ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [Y] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance du commissaire de police, d’un serrurier et de la force publique, s’il y a lieu, à l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux prévus aux articles L.411-1, L.412-1, L.412-2 et L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution ;

— d’autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meubles ou local du choix de la requérante et ce, aux frais, risques et périls du défendeur, sous réserve des dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— et de condamner ce dernier au paiement

* de la somme actualisée de 2 230,46 € à titre de provision ;

* d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel majoré de 50 %, sans préjudice des charges, jusqu’à la libération effective des lieux, subsidiairement dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer ;

— outre une somme de 330,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

La SA 1001 VIES HABITAT n’est pas opposée à l’octroi de délai de paiement et à la suspension de la clause résolutoire. Elle précise que le dernier règlement a été effectué au mois de novembre 2024.

Monsieur [W] [Y], comparant en personne, ne conteste pas le montant de la dette et sollicite l’octroi de délais de paiement. Il propose de verser 50,00 € par mois en règlement de l’arriéré, en plus du loyer courant. Il souhaite également se maintenir dans les lieux et demande la suspension de la clause résolutoire. Monsieur [W] [Y] indique qu’il deviendra retraité au mois de janvier 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 9 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la SA 1001 VIES HABITAT le 19 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure au 29 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En effet, le contrat de bail a été conclu avant l’entrée en vigueur de la loi KASBARIAN du 27 juillet 2023 modifiant la loi du 6 juillet 1989 et un délai de deux mois est mentionné dans ledit contrat.

Le bail conclu le 8 novembre 2016 contient une clause résolutoire (titre XV de ses conditions générales intitulé « Clause résolutoire ») et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 juin 2024, pour la somme en principal de 1 613,67 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 août 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SA 1001 VIES HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [W] [Y] reste devoir, au titre de l’arriéré locatif et après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2 101,30 € à la date du 25 novembre 2024.

L’arriéré locatif inclut également des pénalités pour absence de réponse à l’enquête sociale d’un montant unitaire de 7,62 € qui ne sauraient être retenues, à défaut de preuve fournie par le bailleur de ce que le locataire a effectivement reçu la demande de renseignements et d’avis d’imposition selon les modalités requises par les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation. La somme totale de 83,82 € doit donc être déduite.

Monsieur [W] [Y] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant acquises le 27 juillet 2024, Monsieur [W] [Y] reste redevable du paiement des loyers jusqu’à cette date puis, le bail étant résilié, les sommes dues le seront au titre d’une indemnité d’occupation de nature délictuelle dont le montant est fixé par référence au montant du loyer et des charges.

Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 2 017,48 €, comprenant les loyers, charges et indemnité d’occupation impayées (décompte arrêté au 25 novembre 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus.

Sur la clause pénale :

Aux termes de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 8 novembre 2016 contient au titre XVI de ses conditions générales, intitulé « Clause pénale », une clause qui prévoit que « En cas de retard dans le paiement des sommes de toute nature par le preneur au titre de l’exécution du présent bail, et sans qu’il soit dérogé à la clause résolutoire, le preneur s’engage par la présente clause pénale qu’il déclare accepter entièrement et définitivement, à régler au bailleur en sus des loyers, charges et frais réclamés, une pénalité de 10 % par mois de retard ou fraction de mois de retard ».

La clause prévoyant une majoration, exprimée en pourcentage, en cas de non-paiement des loyers et des charges à leurs échéances s’analyse en une clause pénale.

Ainsi, cette clause, contraire aux dispositions d’ordre public précitées, est réputée non écrite. Dès lors, il convient de rejeter les demandes formulées en application de cette clause contractuelle.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et d’application immédiate, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [W] [Y] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il expose sa situation personnelle et financière. En outre, il a repris le paiement intégral du loyer et des charges et est en situation de régler sa dette locative. De surcroît, la SA 1001 VIES HABITAT n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [W] [Y] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

En conséquence, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d’expulsion, d’enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera :

— que la clause de résiliation reprenne son plein effet ;

— que la totalité de la dette locative impayée devienne immédiatement exigible, la résiliation du bail étant acquise au 27 juillet 2024 ;

— que Monsieur [W] [Y] devienne occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;

— que faute pour Monsieur [W] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et que la SA 1001 VIES HABITAT soit autorisé, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [W] [Y] ;

— qu’en cas de maintien dans les lieux, la SA 1001 VIES HABITAT soit en droit d’exiger du défendeur le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail et ce jusqu’à la libération des lieux.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [W] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens.

L’équité commande que la demande formulée par la SA 1001 VIES HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile soit rejetée.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de la SA 1001 VIES HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du défaut de paiement de la dette au profit et du défaut de production d’attestation d’assurance habitation ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 novembre 2016 entre la SA 1001 VIES HABITAT et Monsieur [W] [Y] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] à [Localité 6] sont réunies à la date du 27 juillet 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [Y] à verser à la S.A1001 Vies Habitat à titre provisionnel la somme de 2 017,48 € (décompte arrêté au 25 novembre 2024, incluant une dernière échéance de novembre 2024), comprenant le montant des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [W] [Y] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50,00 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 du mois de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible

* qu’à défaut pour Monsieur [W] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA 1001 VIES HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et que la SA 1001 VIES HABITAT soit autorisée, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [W] [Y] ;

* que Monsieur [W] [Y] soit condamné à verser à la SA 1001 VIES HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DISONS n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte ;

REJETONS la demande formulée par la SA 1001 VIES HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [Y] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé le 13 janvier 2025,

LA GREFFIERE LA JUGE