TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/08524 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z5RP

Minute : 25/00177

ok

S.A. HABITAT SOCIAL, HLM

Représentant : M^e Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE

C/

Monsieur [J] [U]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Gaëlle LE DEUN

Copie délivrée à :

M. [J] [U]

M. Le Sous-Préfet

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du TRENTE JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ ;

par Madame Laura RUSTIQUE-MAGENDIE, juge des contentieux de la protection

Assistée de Madame Olivia KRITICOS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 12 Décembre 2024

tenue sous la présidence de Madame Laura RUSTIQUE-MAGENDIE, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Olivia KRITICOS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

société CDC HABITAT SOCIAL, SA, dont le siège social est [Adresse 5], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M^e Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [U], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 22 janvier 2007, la SCIC HABITAT IDF, devenue la SA OSICA puis la SA HABITAT SOCIAL, a donné à bail à Monsieur [J] [U] un logement situé [Adresse 4]) à [Localité 8] (93), moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 222,25 euros, outre une provision mensuelle sur charges.

Le 1er février 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataire pour un montant en principal de 568,53 euros au titre des loyers et charges dus à cette date.

Par acte de commissaire de justice du 19 juin 2024, la SA HABITAT SOCIAL a fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

o constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire ou, à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du bail;

o ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;

o condamner le locataire au paiement de la somme de 1 700,61 euros au titre des loyers et charges dus au 9 avril 2024, ainsi qu’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges normalement exigibles ;

o condamner le locataire à verser la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts ;

o condamner le locataire à verser la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Lors de l’audience du 12 décembre 2024, la SA HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes conformément à l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de l’impayé locatif à la somme de 3 767,84 euros. Elle a précisé que le dernier paiement avait été effectué le 18 novembre 2024 et ne couvrait pas le montant du loyer. Elle a indiqué qu’elle s’opposait à l’octroi de délais de paiement au bénéfice du défendeur.

Monsieur [J] [U] a sollicité des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire à hauteur de 150 ou 200 euros mensuels. Il a expliqué que l’entreprise qu’il avait créée avait fait faillite et qu’il s’était retrouvé au RSA. Il a indiqué qu’il avait une promesse d’embauche pour un CDD à partir de janvier 2025. Il a indiqué qu’il allait régler le loyer du mois de décembre, outre un versement de 150 euros.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 30 janvier 2025.

Par note en délibéré datée du 20 décembre 2024, le bailleur a fait parvenir un décompte actualisé faisant apparaître un règlement de 150 euros le 16 décembre 2024. La SA HABITAT SOCIAL a indiqué maintenir l’intégralité de ses demandes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département par voie électronique le 21 juin 2024 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

Par ailleurs, le bailleur, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, justifie avoir signalé l’impayé à la Caisse des allocations familiales de la Seine Saint-Denis le 22 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi du 06 juillet 1989.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la demande en paiement

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, dans sa version applicable au litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 1er février 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies en l’espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 2 avril 2024.

L’indemnité d’occupation sera donc fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours, révisable suivant les règles applicables aux HLM, augmenté des charges.

Au vu du décompte actualisé produit à l’audience, le bailleur justifie que lui est due la somme de 3 617,84 euros au 17 décembre 2024, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois de novembre 2024.

Dès lors, il convient de condamner le locataire à verser au bailleur la somme de 3 617,84 euros.

Sur la demande de délai de paiement

L’article 24 VII précise que le juge peut, à la demande du locataire ou du bailleur, et à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, dans la limite de trois années.

En l’espèce, il n’y a lieu à octroi de délais de paiement en raison de l’absence de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

L’expulsion sera dès lors ordonnée selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La société bailleresse sollicite la condamnation du locataire au paiement de dommages et intérêts du fait de leur résistance abusive. Cependant, elle ne démontre ni sa résistance ni le caractère abusif de cette résistance.

La demande de dommages et intérêts sera dès lors rejetée.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner le défendeur aux dépens, en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

Ni l’équité ni la situation économique respective des parties ne justifiant l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les demandes formées de ce chef seront rejetées.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la SA HABITAT SOCIAL,

CONSTATE à la date du 2 avril 2024 la résiliation du bail conclu entre la SA HABITAT SOCIAL d’une part, bailleur, et Monsieur [J] [U] d’autre part, preneur, portant sur le logement situé [Adresse 4]) à [Localité 8] ;

CONSTATE que depuis cette date, Monsieur [J] [U] est occupant sans droit ni titre du dit logement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [J] [U] d’avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de leur chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

DIT qu’en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département en vue du relogement de Monsieur [J] [U], en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due à une somme égale au montant du loyer, révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, outre les charges récupérables ;

CONDAMNE Monsieur [J] [U] à payer à la SA HABITAT SOCIAL la somme de 3 617,84 euros à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 17 décembre 2024, incluant l’indemnité de novembre 2024 ;

CONDAMNE à compter de l’échéance du mois de décembre 2024 et jusqu’à libération des lieux par remise des clés, Monsieur [J] [U] à payer à la SA HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au loyer en cours révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, outre la provision mensuelle sur charges qui sera à régulariser ;

DÉBOUTE la SA HABITAT SOCIAL de sa demande de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE la SA HABITAT SOCIAL de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [J] [U] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION