TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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N° RG 24/53955 – N° Portalis 352J-W-B7I-C45IT

N° : 13

Assignation du :

27 Mai 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 03 février 2025

par Béatrice FOUCHARD-TESSIER, Premier Vice-Président Adjoint au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. LEACHITAL

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Sandrine QUETU, avocat au barreau de PARIS – #B0514

DEFENDERESSE

La société OPEN FLATS S.A.S.

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Paul-Marie GAURY, avocat au barreau de PARIS – #G0553

DÉBATS

A l’audience du 09 Décembre 2024, tenue publiquement, présidée par Béatrice FOUCHARD-TESSIER, Premier Vice-Président Adjoint, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte sous seing privé en date du 30 juin 2020, la SCI Leachital a donné à bail commercial à la société Open Flats des locaux commerciaux situés [Adresse 2] à Paris 75019, moyennant un loyer annuel en principal de 24 000 euros, payable par trimestre à terme à échoir et pour la première fois le 1er septembre 2020.

Les 3 et 8 avril 2024, la bailleresse a fait délivrer au preneur un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme de 19 270 euros représentant un arriéré de loyers et charges.

Par acte en date du 27 mai 2024, la SCI Leachital a fait assigner en référé la société Open Flats sollicitant de :

“Vu les dispositions de l’article L 145-41 du Code de Commerce.

Vu Ies dispositions de l’article 1103 du Code civil,

Vu les dispositions des articles 834 et 835 du Code de procédure civile,

Vu le cornmandement de payer en date du 4 et 8 avril 2024 demeuré infructueux

Juger la société SCI LEACHITAL recevable et bien fondée en ses demandes.

Constater l’acquisition, au profit de SCI LEACHITAL, de la clause résolutoire insérée au bail du 30 juin 2020 à la date du 9 mai 2024.

Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de la société OPEN FLATS, ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux sis [Adresse 3], avec au besoin le concours de la force publique.

Condamner Ia société OPEN FLATS par provision à payer à la SCI LEACHITAL:

— la somme de 20.068,21 € au titre des loyers et charges impayés arrêtée au 21 mai 2024 (échéance du 2ème trimestre 2024 incluse), assortie d’un intérêt au taux légal à compter de la présente assignation.

— Une indemnité d’occupation, égale au montant du loyer contractuellement dû, augmenté des

taxes et des charges, à compter du 9 mai 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux,

— la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens, en ceux compris le coût du commandement, des états des privilèges et des nantissements ainsi que celui de la dénonciation aux créanciers inscrits.”

A l’audience de renvoi du 9 décembre 2024, le conseil de la SCI Leachital a indiqué que la dette locative s’élevait à la somme actualisée de 32 925,38 euros au 9 décembre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus, soulignant que le loyer courant n’était plus réglé, contestant toute erreur sur le montant du loyer, ajoutant que l’indice retenu pour l’indexation du loyer a été rectifié et les charges, régularisées.

Dans ses écritures déposées et développées oralement à l’audience, la société Open Flats sollicite de :

“Vu l’article 834 et suivant du code de procédure civile,

Vu l’article L.112-2 du code monétaire et financier,

Vu l’article L.145-15 et suivant du code de commerce,

Vu l’article L.145-40-2 du code de commerce,

Vu l’article L.145-41 du code de commerce,

Vu l’article 1104 du code civil,

Vu l’article 1343-5 du code civil,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

A titre principal

— juger n’y avoir lieu à référé ;

— juger nulle la clause d’indexation prévue au contrat de bail commercial du 30 juin 2020 ;

— juger que le bail commercial du 30 juin 2020 ne permet pas à la SCI Leachital de refacturer des charges à la société Open Flats et donc d’appeler à ce dernier des provisions de charges;

— juger nul et sans effet le commandement visant la clause résolutoire délivré par la SCI Leachital le 3 avril 2024 ;

A titre subsidiaire

— suspendre les effets de la clause résolutoire ;

— juger que la clause résolutoire ne jouera pas si la société Open Flats s’acquitte des sommes dont elle est redevable dans les conditions fixées par la cour ;

— Octroyer à la société Open Flats des délais de paiement sur une période de 24 mois aux fins d’apurement de la dette en 24 mensualités ;

En tout état de cause

— débouter la SCI Leachital de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

— condamner la SCI Leachital à payer à la société Open Flats la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI Leachital aux dépens.”

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées par les parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, ”toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.”

L’article 834 du code de procédure civile dispose que “dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend”.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au bail, délivré les 3 et 8 avril 2024, porte sur une somme de 19 270 euros représentant les échéances trimestrielles du 3ème trimestre 2023 (solde), 1er et 2ème trimestres 2024 et une régularisation du loyer, un décompte détaillé étant annexé à l’acte.

Pour s’opposer aux demandes, la société Open Flats invoque plusieurs contestations, étant toutefois rappelé qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de déclarer nul et de nul effet le commandement de payer qui a été délivré.

— le montant du loyer est erroné

La société Open Flats fait valoir que si le bail commercial prévoit un loyer annuel de 24 000 euros en principal, soit 2 000 euros par mois payable trimestriellement, la bailleresse lui a consenti par un avenant oral une franchise de 31,5% sur le loyer à compter d’octobre 2020 et pour la durée du bail et qu’elle est à jour du paiement de ses loyers.

Le bail commercial signé le 30 juin 2020 prévoit un loyer annuel en principal de 24 000 euros, taxes et charges en sus, payable trimestriellement et à terme à échoir, et pour la première fois le 1er septembre 2020. Il est stipulé qu’une franchise de loyer est consentie par le bailleur pour une durée initiale de 2 mois au titre de la réalisation des travaux d’aménagement et d’installation (article 11.1).

Il résulte toutefois des quittances de loyers produites aux débats par la société défenderesse, qui ne sont pas critiquées, qu’une franchise de 31,5% a été appliquée au montant du loyer sur la période d’octobre 2020 à mars 2021 inclus, ce qui excède les termes du contrat.

La SCI Leachital indique qu’une franchise de loyer a été accordée pendant la période de la crise sanitaire du Covid, de manière temporaire, et qu’aucun accord n’a été entériné entre les parties pour l’appliquer sur toute la durée du bail.

Cependant il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés d’interpréter la volonté des parties concernant la durée d’application de la franchise, et la contestation élevée par la société défenderesse revêt un caractère sérieux.

— l’illicéité de la clause d’indexation

La société Open Flats se prévaut également de l’illicéité de la clause d’indexation stipulée au bail, l’indice de référence choisi étant l’ILAT, indice des activités tertiaires, contraire aux dispositions de l’article L.112-2 du code monétaire et financier et qui ne saurait s’appliquer à son activité.

La SCI Leachital souligne que l’indice ILC a été substitué à l’indice ILAT et que la contestation est désormais purgée.

Les pièces du dossier établissent que la SCI bailleresse a réglé cette difficulté en adressant à la société locataire, le 4 juillet 2024, un nouveau calcul des révisions de loyer en fonction de l’ILC, faisant apparaître un rappel cumulé de 3 058,13 euros pour la période du 3ème trimestre 2021 au 1er trimestre 2024.

Par ailleurs, l’illicéité de l’indice d’indexation mentionné dans la clause d’indexation du bail n’a pas pour effet d’annuler la clause litigieuse, seul l’indice erroné étant écarté au profit de l’indice légal, ce d’autant que le bail énonce expressément à l’article 12 relatif à l’indexation conventionnelle du loyer que dans le cas où l’indice viendrait à disparaître ou ne pourrait recevoir application pour quelque cause que ce soit, il lui serait substitué l’indice de remplacement.

Cette contestation n’est donc pas sérieuse, sauf à relever que le rappel de régularisation de loyer basé sur l’ILAT, figurant dans le décompte annexé au commandement de payer délivré les 3 et 8 avril 2024 à hauteur de la somme de 1 964,30 euros, ne peut être retenu comme n’étant alors pas justifié.

— sur les charges

La société Open Flats fait encore valoir que les provisions sur charges qui ont été appelées sont injustifiées, dès lors que le bail ne comporte aucun inventaire précis et limitatif des charges pouvant être refacturées au preneur, en violation des dispositions de l’article L.145-40-2 du code de commerce qui sont d’ordre public ; qu’elle ignore la répartition de ces charges opérée par la bailleresse ; qu’ainsi des charges de 6 240 euros lui ont été refacturées indûment.

La SCI bailleresse conteste ces allégations estimant que les charges sont listées à l’article 11.2 du bail et qu’elles ont été régularisées.

L’article L.145-40-2 du code de commerce applicable au bail signé par les parties exige un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances et l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire.

Le bail dont s’agit stipule à l’article 11.2 “Charges locatives” que le preneur devra rembourser au bailleur une provision sur charges de 300 euros HT par trimestre “afin de couvrir les charges et prestations locatives, taxes, frais de nettoyage des parties communes, les charges de l’immeuble hors grosses réparations, eau, chauffage, électricité des parties communes, ascenseur, le coût de l’assurance de l’immeuble, les frais et honoraires de gestion technique de l’immeuble, et généralement toutes dépenses entraînées par le fonctionnement, l’entretien et les réparations afférentes aux parties communes et aux éléments d’équipement communs, à l’immeuble et au local objet des présentes, cit-après détaillées et notamment : (…)”. Sont listés les frais et charges visés ainsi que la répartition prévue “selon les millièmes de copropriété afférents aux lieux loués”.

Le bail mentionne également en page 8, dans une rubrique “Important”, que conformément aux dispositions de l’article L.145-40-2 du code de commerce, “un inventaire précis et limitatif des charges locatatives et impôts revenant à chacune des parties sera fourni au Preneur et annexé au présent contrat. Le Bailleur adressera chaque année au Preneur un récapitulatif annuel des charges et de leur répartition”.

Il ne peut qu’être constaté que l’inventaire précis et limitatif des charges locatives et impôts qui devait être établi et annexé au bail n’est pas versé aux débats et que l’appréciation de la conformité des énonciations de l’article 11.2 aux dispositions de l’article L.145-40-2 du code de commerce excède les pouvoirs du juge des référés, de sorte que la contestation élevée par la société locataire peut être retenue comme étant sérieuse.

Il n’est pas plus justifié de l’envoi au preneur d’un récapitulatif annuel des charges et de leur répartition.

— la mauvaise foi du bailleur

La société Open Flats soutient que les erreurs “volontaires” du bailleur dans le commandement de payer démontrent sa mauvaise foi, alors même que la SCI Leachital a cessé de lui adresser des quittances à compter du 3ème trimestre 2021, qu’elle a procédé à une suppression illégale de la franchise, et qu’il existe des erreurs sur les paiements effectués, puisqu’elle a réglé la somme de 2 148,41 euros au titre du 3ème trimestre 2023 et non 2 100 euros et qu’elle a procédé à un virement de 1 700 euros le 14 avril 2024 qui ne figure pas dans le décompte.

Toutefois la mauvaise foi alléguée n’apparaît pas établie au regard des éléments invoqués, s’agissant le cas échéant d’erreurs qui ne sont pas nécessairement constitutives d’une intention de nuire.

Au regard de l’ensemble de ces constatations et énonciations, il sera dit qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire de plein droit ensuite de la délivrance du commandement de payer les 3 et 8 avril 2024, le montant réclamé se heurtant à des contestations sérieuses.

Les demandes subséquentes formées par la SCI Leachital seront donc rejetées.

Concernant la demande de provision, en l’absence de décompte de créance détaillé depuis l’origine du bail, le juge des référés ne peut apprécier le montant réclamé, qui se heurte à une contestation sérieuse au sens des dispositions de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile.

Sur les autres demandes

Aucune considération tirée de l’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile : les demandes sont rejetées.

La SCI Leachital supportera la charge des dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Déclarons irrecevable la demande tendant à déclarer nul le commandement de payer,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de constatation de l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire ensuite de la délivrance du commandement de payer des 3 et 8 avril 2024 ainsi que sur les demandes subséquentes,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision,

Disons n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la SCI Leachital aux dépens de l’instance,

Disons n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande,

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Fait à [Localité 7] le 03 février 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Béatrice FOUCHARD-TESSIER