TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

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REFERENCES : N° RG 24/02205 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z75T

Minute : 25/00024

EM

S.A. VILOGIA

Représentant : M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS

C/

Madame [N] [G] [H]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Laure BELMONT

Copie délivrée à :

Madame [N] [G] [H]

M le sous-préfet de la SSD

Le

ORDONNANCE DE REFERE

Ordonnance rendue et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du VINGT SEPT JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ ;

Par M^me Souad CHILLAOUI, juge des contentieux de la protection statuant en référé

Assistée de M^me Mylène PARFAITE MARNY, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 17 Décembre 2024

tenue sous la présidence de M^me Souad CHILLAOUI, juge des contentieux de la protection,

assistée de M^me MARTIN Esther, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 2], représentée par son Président du directoire en exercice dûment habilité à cet effet et y domicilié

représentée par M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [N] [G] [H], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 2 mars 2018, la SA VILOGIA a donné à bail à Mme [N] [G] [H] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel actuel de 578.32€, hors charges.

Par acte du 5 avril 2018, un contrat de location de stationnement n°14 situé à la même adresse, accessoire au logement a été signé entre les parties

Des loyers étant demeurés impayés, la SA VILOGIA a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 12 avril 2024 pour la somme principale de 3 022.38 euros pour le logement et 347.61 euros pour l’emplacement de stationnement ainsi que de justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 septembre 2024, la SA VILOGIA a ensuite fait assigner Mme [N] [G] [H] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’AULNAY-SOUS-BOIS statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement notamment de la dette locative de 5 337.53 euros.

A l’audience du 17 décembre 2024, la SA VILOGIA – représenté par son conseil – se réfère à ses écritures pour demander :

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— d’ordonner l’expulsion de Mme [N] [G] [H] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— et de condamner ce dernier au paiement

* de la somme actualisée de 5 337.53€ avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

* d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel, charges comprises, jusqu’à la libération effective des lieux,

— outre une somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens

— prononcer l’exécution provisoire.

LA SA VILOGIA est opposé à l’octroi de tout délai de paiement. Elle précise que la locataire n’a pas justifié de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Bien que convoquée par acte de commissaire de justice signifié à étude, Mme [N] [G] [H] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 13 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA VILOGIA justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 28 mai 2024, soit moins de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc irrecevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure au 29 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

Le bail conclu le 2 mars 2018 pour le logement et le 5 avril 2018 pour l’emplacement de stationnement et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 avril 2024, pour la somme en principal de 3 022.38 et 347.61€. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, faute de justificatif de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 mai 2024.

Mme [N] [G] [H] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il n’apparaît pas sérieusement contestable qu’il y a urgence pour le propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment, d’en retrouver la libre disposition.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Mme [N] [G] [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

LA SA VILOGIA produit un décompte démontrant que Mme [N] [G] [H] reste devoir, au titre de l’arriéré locatif et après soustraction des frais de poursuite, la somme de 5 337.53€, à la date du 10 juillet 2024.

Mme [N] [G] [H], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant acquises le 13 mai 2024, Mme [N] [G] [H] reste redevable du paiement des loyers jusqu’à cette date puis, le bail étant résilié tant pour le logement que l’emplacement de stationnement, les sommes dues le seront au titre d’une indemnité d’occupation de nature délictuelle dont le montant est fixé par référence au montant du loyer et des charges.

Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 5 337.53 euros, comprenant les loyers, charges et indemnité d’occupation impayées (décompte arrêté au 10 juillet 2024) avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Mme [N] [G] [H] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 13 mai 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III.. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [N] [G] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens.

L’équité commande que la demande formulée par la SA VILOGIA au titre de l’article 700 du code de procédure civile soit rejetée.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire, mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de la SA VILOGIA aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 mars 2018 et du 5 avril 2018 entre la SA VILOGIA et Mme [N] [G] [H] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] ainsi qu’un emplacement de stationnement n°14 situé à la même adresse, sont réunies à la date du 13 mai 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Mme [N] [G] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [N] [G] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA VILOGIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Mme [N] [G] [H] à verser à la SA VILOGIA à titre provisionnel la somme de 5 337.53 € (décompte arrêté au 10 juillet 2024), comprenant le montant des loyers, charges impayés, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Mme [N] [G] [H] à payer à la SA VILOGIA à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 13 mai 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

DEBOUTONS la SA VILOGIA de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [N] [G] [H] aux dépens;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

PRECISONS, en application de l’article 24 IX de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée que les modalités de saisine de la Commission de médiation prévue à l’article L441-2-3 du code de la construction et de l’habitation en Seine-Saint-Denis sont indiquées sur le site internet de la DRIHL ILE DE FRANCE et que l’adresse de la Commission est la suivante :

Commission de médiation DALO de Seine-Saint-Denis

[Adresse 4]

[Localité 3] ;

DISONS que la décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées,

Ainsi jugé le 27 janvier 2025

Et ont signé,

LA GREFFIERE, LA JUGE,