TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 24/02632 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2I5P

Minute : 25/00104

S.A. LOGIREP

Représentant : M^e Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de Paris, vestiaire : R101

C/

Monsieur [F] [H]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 Janvier 2025

DEMANDEUR :

S.A. LOGIREP

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par Maître Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de Paris

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [H]

[Adresse 6]

[Localité 11]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 20 Décembre 2024

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 27 Janvier 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte signé sous seing privé le 6 novembre 2017, la société Logirep a consenti à M. [F] [H] er Mme [L] [S] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 11], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 558,26 €, outre les provisions mensuelles sur charges de 169 €, et le versement d’un dépôt de garantie équivalent au montant d’un mois de loyer en principal.

Par lettre du 18 août 2022, la société LOGIREP a pris acte du divorce des locataires et a procédé au retrait du bail de Mme [L] [S] à compter du 28 juin 2022.

Le 12 avril 2024, le bailleur a fait délivrer par exploit de commissaire de justice au locataire un commandement de payer la somme en principal de 3048,69 € arrêtée au 9 avril 2024, au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire insérée au bail d’habitation.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 11 octobre 2024, la société Logirep a fait citer M. [F] [H] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en référé, aux fins de :

o constater que les conditions l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies et par voie de conséquence constater la résiliation du bail,

o ordonner l’expulsion du défendeur et celle de tous occupants de son chef, et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

o dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

o condamner M. [F] [H] au paiement :

Ï de la somme provisionnelle de 2950 € arrêtée à la date du 30 août 2024, à parfaire avec les termes dûs postérieurement et quittancés au jour de l’audience même en cas de non comparution, augmentée des intérêts légaux à compter de l’assignation,

Ï d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles, à compter de la date de la résiliation jusqu’à son départ effectif et celui de tout occupant de son chef,

Ï de la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

A l’appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que le locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges dus, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement de payer délivré par commissaire de justice, qu’il n’a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l’audience du 20 décembre 2024, la société Logirep, représentée, a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 1200 € arrêtée au 16 décembre 2024, terme du mois de novembre 2024 inclus. Elle a indiqué que le locataire a repris le paiement du loyer courant et a demandé l’octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, à la partie adverse.

M. [F] [H], cité à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait representer.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2025.

MOTIFS

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 18 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience en date du 20 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société Logirep justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales le 12 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 octobre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 6 novembre 2017 et modifié par avenant le 18 août 2022 contient une clause résolutoire (article 12) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 avril 2024, pour la somme en principal de 3048,69 €, arrêtée au 9 avril 2024.

Force est de constater que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter, de sorte qu’il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 juin 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif

La société Logirep produit un décompte actualisé indiquant que M. [F] [H] reste lui devoir la somme de 1200 € arrêtée au 16 décembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse.

Après déduction des frais de procédure (150,01 €), M. [F] [H] sera donc condamné à verser à la société Logirep une somme provisionnelle de 1049,99 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 16 décembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse.

Il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis l’assignation, la dette actuelle n’étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d’imputation des paiements prescrites par l’article 1342-10 du code civil.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, le demandeur propose que le locataire s’acquitte des sommes dues de façon échelonnée. Au vu du montant restant dû et des précedents réglements effectués au cours des derniers mois, le locataire est en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Il ressort des éléments produits qu’il a repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement au locataire selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues et, conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Cela signifie qu’il ne sera pas expulsé.

En revanche, s’il ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Le défendeur devra quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef.

En ce cas, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Dans l’hypothèse où le défendeur ne respecterait pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, il devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, jusqu’à son départ définitif des lieux.

Sur les demandes accessoires

M. [F] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société LOGIREP, M. [F] [H] sera condamné à lui verser une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 6 novembre 2017, modifié le 18 août 2022, entre la société Logirep et M. [F] [H] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 6] à [Localité 11] sont réunies à la date du 12 juin 2024 ;

Condamnons M. [F] [H] à verser à la société Logirep la somme provisionnelle de 1049,99 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 16 décembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse;

Autorisons M. [F] [H] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 10 mensualités de 100 €, et une 11ème mensualité qui soldera la dette en principal et en intérêts ;

Précisons que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à M. [F] [H] portant sur le local d’habitation situé au [Adresse 6] à [Localité 11] ;

Autorisons en ce cas l’expulsion de M. [F] [H] et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par commissaire de justice d’avoir à quitter les lieux ;

Rappelons en ce cas que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons en ce cas M. [F] [H] à payer à la société Logirep une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, et ce, à compter du non respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamnons M. [F] [H] à verser à la société LOGIREP une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons M. [F] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

Deboutons la société Logirep du surplus de ses demandes ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi ordonnée et mise à disposition au greffe le 27 janvier 2025

Le Greffier Le Juge