TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/00438 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YV4G

Minute : 25/00160

ok

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

Représentant : Maître Roger LEMONNIER de la SCP SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS

C/

Monsieur [M] [I]

Madame [W] [G]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître Roger LEMONNIER de la SCP SCP LDGR

Copie délivrée à :

M. [M] [I]

Mme [W] [G]

M. Le Sous- Préfet

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du TRENTE JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ ;

par Madame Laura RUSTIQUE-MAGENDIE, juge des contentieux de la protection

Assistée de Madame Olivia KRITICOS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 12 Décembre 2024

tenue sous la présidence de Madame Laura RUSTIQUE-MAGENDIE, juge des contentieux de la protection , assistée de Madame Olivia KRITICOS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [M] [I], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Madame [W] [G], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat signé le 12 décembre 2021, Monsieur [Z] [R], représenté par la SAS SOLIHA AIS IDF, a donné à bail à Monsieur [M] [I] et Madame [W] [G] un logement situé [Adresse 5] (7ème étage, lots n°15 et 173) à [Localité 8] (93), moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 880 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 150 euros.

Par contrat en date du 13 décembre 2021, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE s’est portée caution de Monsieur [M] [I] et Madame [W] [G] pour le paiement des loyers et des charges dans le cadre de la garantie VISALE.

A la suite de plusieurs incidents de paiement, Monsieur [Z] [R], représenté par RENTAL EXPERT IMMONILIER a sollicité l’engagement de la caution SAS ACTION LOGEMENT SERVICE.

Par courrier en date du 6 août 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a informé les locataires de la procédure de recouvrement des impayés de loyers VISALE.

Le 28 septembre 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a signifié à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 2 122 euros, au titre des loyers et charges dus à cette date.

Le 2 novembre 2023, une quittance subrogative a été émise, attestant que le bailleur avait reçu de la part de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme totale de 3 184,34 euros au titre des loyers et charges impayées par les locataires, échéance d’octobre 2023 incluse.

Par acte de commissaire de justice du 19 décembre 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [M] [I] et Madame [W] [G] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

o constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail ;

o ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [I] et Madame [W] [G] et de tous occupants de leur chef, et au besoin avec l’assistance de la force publique ;

o condamner solidairement les locataires au paiement de la somme de 3 184,34 euros au titre des loyers et charges dus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 septembre 2023 sur la somme de 2 122,66 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus ;

o fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail, au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

o condamner solidairement Monsieur [M] [I] et Madame [W] [G] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiement seront justifiés par une quittance subrogative ;

o condamner solidairement Monsieur [M] [I] et Madame [W] [G] à verser la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

Initialement appelée à l’audience du 20 juin 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi d’office en raison de l’absence du magistrat.

Lors de l’audience du 12 décembre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE, représentée par son avocat, a maintenu ses demandes conformément à l’acte introductif d’instance, sauf à indiquer que le montant de la dette locative avait augmenté depuis l’assignation.

Monsieur [M] [I] et Madame [W] [G], cités à étude, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 30 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département par voie électronique le 26 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions le 2 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi du 06 juillet 1989.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la demande en paiement

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, dans sa version applicable au litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 septembre 2023, pour la somme en principal de 2 122,66 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 novembre 2023.

L’indemnité d’occupation sera donc fixée à compter de cette date.

Au vu de la quittance subrogative du 2 novembre 2023 et du décompte produit, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie que lui est due la somme de 3 184,34 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation au 14 décembre 2023, échéance du mois d’octobre2023 incluse.

Dès lors, il convient de condamner les locataires à verser à la caution subrogée dans les droits du bailleur la somme de 3 184,34 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 septembre 2023 sur la somme de 2 122,66 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus.

Le contrat de location prévoyant la solidarité entre les locataires (article X), cette condamnation sera solidaire.

Les locataires sont également condamnés, à compter de l’échéance du mois de novembre 2023 et sur justificatif de son paiement préalable au bailleur par production d’une quittance subrogative, à payer la caution une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent à celui qui aurait été dû en l’absence de résiliation.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner in solidum Monsieur [M] [I] et Madame [W] [G] aux dépens, en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

Ni l’équité ni la situation économique respective des parties ne justifiant l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les demandes formées de ce chef seront rejetées.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE à la date du 29 novembre 2023 la résiliation du bail conclu entre Monsieur [Z] [R], représentée par la SAS SOLIHA AIS IDF d’une part, bailleur, et Monsieur [M] [I] et Madame [W] [G] d’autre part, preneur, portant sur le logement situé [Adresse 5] (7ème étage, lots n°15 et 173) à [Localité 8] (93) ;

CONSTATE que depuis cette date, Monsieur [M] [I] et Madame [W] [G] sont occupants sans droit ni titre du dit logement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [M] [I] et Madame [W] [G] d’avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de leur chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

DIT qu’en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département en vue du relogement de Monsieur [M] [I] et Madame [W] [G], en application des dispositions de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due à une somme égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions du contrat de bail, outre les charges récupérables ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [I] et Madame [W] [G] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3 184,34 euros à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 14 décembre 2023, échéance du mois d’octobre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 2023 sur la somme de 2 122,66 euros et à compter du 19 décembre 2023 pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [I] et Madame [W] [G], à compter de l’échéance du mois de novembre 2023 et jusqu’à libération des lieux par remise des clés, à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au loyer en cours, révisable selon les dispositions du contrat de bail, outre la provision mensuelle sur charges qui sera à régulariser, sur justification de son paiement préalable au bailleur par production d’une quittance subrogative ;

DÉBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [I] et Madame [W] [G] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jours, mois et ans susdits.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION