TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

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REFERENCES : N° RG 25/08005 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3TAX

Minute : 26/00117

EM

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

Représentant : Maître Roger LEMONNIER de la SCP SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS

C/

Madame [W] [B]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître Roger LEMONNIER de la SCP SCP LDGR

Copie délivrée à :

Mme [W] [B]

M le Préfet de la SSD

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du VINGT NEUF JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX ;

par M^me Souad CHILLAOUI, juge des contentieux de la protection

Assistée de Madame Esther MARTIN, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 18 Décembre 2025

tenue sous la présidence de M^me Souad CHILLAOUI, juge des contentieux de la protection,

assistée de Madame Esther MARTIN, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son directeur général domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [W] [B], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 01/04/2024, M. et Mme [P], ont donné bail à Mme [W] [B] un local à usage d’habitation sis, [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 650 euros et des provisions sur charges à hauteur de 50 euros.

La somme de 1 300 euros a été déposée à titre de garantie.

Par contrat de cautionnement « Visale » n°A 10334153521 du 17/03/2024, la SAS Action Logement Services, s’est portée caution des obligations du locataire au profit du bailleur.

Par exploit de commissaire de justice du 30/04/2025, la SAS Action Logement Services, a fait citer Mme [W] [B] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

— ordonner l’expulsion de Mme [W] [B] et de tout occupant de son chef du logement avec, si besoin est, le concours de la force publique ;

— condamner Mme [W] [B] à lui payer la somme de 4 737,00 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 03/02/2025 sur la somme de 3 500,00 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;

— fixer l’indemnité d’occupation, à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail, au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

— condamner Mme [W] [B] à lui payer les indemnités d’occupation dès justification d’une quittance subrogative ;

— condamner Mme [W] [B] à lui payer la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement de tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

À l’audience du 18/12/2025, la SAS Action Logement Services, représentée par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance.

Citée par acte remis à étude, Mme [W] [B] n’est ni comparante, ni personne pour elle.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 29/01/2026, par mise à disposition au greffe de la juridiction, ce qui a été indiqué à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée .

Sur la recevabilité de l’action

En application des dispositions de l’article 2306 du code civil la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En application de ce texte la caution peut être subrogée à la fois dans le droit du bailleur à agir en paiement de loyers, mais également dans son droit d’agir en résiliation du bail. Cette subrogation lui permet de recouvrer les sommes payées au bailleur, mais également, de limiter le montant de la dette cautionnée en évitant, par l’exercice d’une action en résiliation de bail, que de nouveaux loyers ne viennent à échéance (Cass Civ. 1ère, 16 juillet 1998).

L’article 8-1 du contrat de cautionnement, sous rubrique intitulée « Paiement par la Caution et Subrogation » prévoit que : « (…) dès lors que la Caution aura payé au Bailleur les sommes impayées par le Locataire, la Caution, sera subrogée au Bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la Caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ».

La SAS Action Logement Services doit donc être déclarée recevable en son action.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, la SAS Action Logement services justifie de la notification du commandement de payer à la CCAPEX de la Seine saint Denis par voie électronique, enregistrée le 06/02/2025, soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation.

L’assignation a été notifiée à la sous-Préfecture de la Seine saint Denis par voie électronique (EXPLOC) le 12/05/2025, soit deux mois au moins avant l’audience du 18/12/2025.

La demande est donc recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés font la loi de ceux qui les ont faits.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’une clause prévoyant la résolution de plein droit d’un contrat de bail à usage d’habitation en cas de non-paiement des loyers et charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce commandement doit viser la clause résolutoire insérée au bail.

La SAS Action Logement Services démontre par une quittance subrogative émise le 26/03/2025 avoir versé au bailleur, en exécution de ses engagements, un complément de loyer de 5 600 euros au total (700 euros pour le mois d’août 2024, 700 euros pour le mois de septembre 2024, 700 euros pour le mois d’octobre 2024, 700 euros pour le mois de novembre 2024, 700 euros pour le mois décembre 2024, 700 euros pour le mois de janvier 2025, 700 euros pour le mois de février 2025 et enfin 700 euros pour le mois de mars 2025).

Le 03/02/2025, la SAS Action Logement Services a fait procéder à la signification au locataire d’un commandement de payer reproduisant la clause résolutoire insérée au contrat de location du bail et visant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la somme en principal de 3 500 euros.

Il résulte du décompte communiqué par la SAS Action Logement Services que le locataire n’a pas soldé la dette dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer, de sorte que les conditions de la clause résolutoire ont été réunies le 04/04/2025. En conséquence, le bail est résilié.

Mme [W] [B] occupe le logement sans droit ni titre depuis le 04/04/2025. Elle doit quitter les lieux et les laisser libres de tout occupant de son chef. À défaut de libération volontaire, il pourra être expulsé deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter demeuré infructueux.

Sur la demande en paiement

En l’absence de la locataire, l’actualisation de la dette locative à la hausse ne sera pas prise et compte et seuls les éléments et pièces de l’assignation seront pris en compte.

Selon quittance subrogative du 26/03/2025 produite par la SAS Action Logement Services le montant de la créance s’élève à la somme de 5 600 euros correspondant aux loyers payés par ses soins pour la période d’août 2024 à mars 2025.

Or, le détail de la créance produit par ladite société démontre que Mme [W] [B] a effectué un paiement d’un montant de 863 euros au bailleur le 29 janvier 2025 portant ainsi le montant de la dette à la somme de 4 737,00 euros.

Mme [W] [B], qui ne justifie pas d’un paiement libératoire de la dette puisqu’aucun paiement n’a été effectué. Elle sera condamnée à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 4 737,00 euros ainsi réclamée. Celle-ci portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les délais de paiements

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, applicable dès le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, en l’absence du défendeur à l’audience et d’élément sur sa situation personnelle et financière, rien ne permet de considérer qu’il se trouve en situation de pouvoir solder la dette dans la limite imposée par la Loi. Il n’y a pas lieu d’établir un échéancier.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

À compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux, Mme [W] [B] reste redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle, en lieu et place du loyer et des charges, dont le montant sera fixé au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 04/04/2025 et ce, jusqu’à parfaite libération des lieux avec remise des clés au bailleur ou expulsion. Il sera condamné, en tant que de besoin, à payer cette indemnité à la SAS Action Logement Services, sur justification de son paiement préalable au bailleur par production d’une quittance subrogative.

Sur les demandes accessoires

Mme [W] [B] succombe à l’instance et supportera les dépens qui comprendront le coût du commandement.

En revanche, au regard de la situation respective des parties, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la SAS Action Logement Services les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens.

L’exécution provisoire du présent jugement est de droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection du tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DÉCLARE l’action recevable et fondée ;

CONSTATE que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ont été réunies le 04/04/2025 et que le bail est résilié ;

DÉCLARE que Mme [W] [B] est occupante sans droit ni titre du logement à usage d’habitation sis, [Adresse 5];

CONDAMNE Mme [W] [B] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 4 737,00 euros selon décompte du 15/04/2025, terme du mois de mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 30/04/2025;

ORDONNE à Mme [W] [B] et à tout occupant de son chef de quitter les lieux sis, [Adresse 4], et de les laisser libres de toute occupation, avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

ORDONNE, à défaut de libération volontaire, l’expulsion de Mme [W] [B] ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués et ce, au besoin, avec l’assistance de la force publique, après expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux prévu par les articles L. 4111 et L. 4121 du code des procédures civiles d’exécution et demeuré infructueux ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle dont Mme [W] [B] est redevable depuis la résiliation du bail, en lieu et place du loyer et des charges et jusqu’à son départ effectif, au montant du loyer et des charges normalement exigibles, et le condamne, en tant que de besoin, à payer cette indemnité à la SAS Action Logement Services, sur justification de son paiement préalable au bailleur par production d’une quittance subrogative ;

RAPPELLE que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 4331 et suivants et R. 4331 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que la décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

PRÉCISE, en application de l’article 24 IX de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée que les modalités de saisine de la Commission de médiation prévue à l’article L441-2-3 du code de la construction et de l’habitation en Seine-[Localité 2] sont indiquées sur le site internet de la DRIHL ILE DE FRANCE et que l’adresse de la Commission est la suivante :

Commission de médiation DALO de Seine-[Localité 2]

TSA 30029

[Localité 3]

CONDAMNE Mme [W] [B] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation, sans autre frais antérieur à la présente décision ;

DÉBOUTE la SAS Action Logement Services de sa demande d’indemnité formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire ;

RAPPELLE que la présente décision sera réputée non avenue si elle n’est pas signifiée dans les six mois de son prononcé.

Ainsi jugé le 29/01/2026,

Et ont signé,

LE GREFFIER LA JUGE