TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 1]

[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/11406 – N° Portalis DB3S-W-B7J-4BR7

Minute : 26/84

S.D.C. [Adresse 2] [Localité 2]

Représentant : M^e Valérie GARCON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 22

C/

Monsieur [G] [S]

Madame [A] [S]

Exécutoire délivrée le :

à :Maître Valérie GARCON,

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 02 Avril 2026 par Madame Béatrice KAYSER, en qualité de juge du tribunal judiciaire assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 05 Février 2026 tenue sous la présidence de Madame Béatrice KAYSER, juge du tribunal judiciaire, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. [Adresse 3], représentée par son Syndic : Cabinet LOISELET & [M] [Localité 3] EST – [Adresse 4]

représentée par Maître Valérie GARCON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [G] [S], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Madame [A] [S], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [G] [S] et Madame [A] [S] sont propriétaires de lots n°1041, 2006 et 2059 au sein d’un immeuble situé au [Adresse 6], [Localité 4] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], [Localité 5][Adresse 8]), représenté par son syndic, le cabinet LOISELET & [M] [Localité 3] EST a fait signifier à Monsieur [G] [S] et à Madame [A] [S] une sommation de payer la somme de 605,70 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 10 avril 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], [Localité 4] a, par l’intermédiaire de son conseil, adressé une mise en demeure à Monsieur [G] [S] de payer la somme de 790,27 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], Noisy-le-Grand (93160), représenté par son syndic, le cabinet LOISELET & [M] PARIS EST, a fait assigner Monsieur [G] [S] et Madame [A] [S] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins :

Condamner solidairement Monsieur [G] [S] et Madame [A] [S] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], [Localité 4] les sommes de :

«  1031,63 euros au titre d’arriéré des charges arrêtées au 4e trimestre 2025 avec intérêt à compter de la sommation de payer,

«  866,70 euros au titre de frais nécessaires de recouvrement,

«  3.500 euros à titre de dommages et intérêts,

«  1.500 euros au titre de frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile,

«  Condamner in solidum les défendeurs en tous les dépens qui comprendront le coût de la sommation de payer,

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 février 2026.

À l’audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes dans les termes de son assignation.

Il expose que, propriétaires de divers lots au sein de l’immeuble, Monsieur [G] [S] et Madame [A] [S], sont à ce titre redevables de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [G] [S] et de Madame [A] [S] au paiement de dommages et intérêts.

Enfin, il précise l’existence d’une solidarité contractuelle entre les défendeurs.

Monsieur [G] [S] et Madame [A] [S] cités à étude ne comparaissent pas, et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 14 avril 2022, du 13 juin 2023, du 21 mai 2024, du 22 mai 2025 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2024 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices 2025 et 2026, et l’attestation du syndic de l’immeuble en date du 29 octobre 2025 indiquant l’absence de contestation des procès-verbaux des assemblées générales communiqués, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés à Monsieur [G] [S] et à Madame [A] [S].

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2025, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Le règlement de copropriété prévoit expressément en sa page 43 section II, la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d’un même lot.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [G] [S] et Madame [A] [S] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], [Localité 4], la somme de 1.031,63 euros au titre d’arriéré de charges de copropriété, 3e trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 3 janvier 2024, sur la somme de 605,70 euros, et du jugement sur le surplus.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite l’octroi de la somme de 866,70 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il est justifié de l’envoi d’une mise en demeure par avocat le 10 avril 2024, facturée à 114 euros.

En raison de leur caractère superfétatoire, il y a de déduire les frais demandés au titre de mises en demeure et relances du 26 juillet 2023, du 30 août 2023, du 26 octobre 2023, du 27 novembre 2023, du 30 juillet 2024, du 30 août 2024, du 27 janvier 2025, du 27 février 2025, du 28 avril 2025 et du 28 juillet 2025, qui ne sont pas nécessaires au recouvrement de la créance poursuivie.

Il convient également de déduire les frais de « contentieux – ouverture du dossier » qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Il convient dès lors de condamner solidairement Monsieur [G] [S] et Madame [A] [S] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], [Localité 4], la somme de 114,00 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

II. Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [G] [S] et Madame [A] [S] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner in solidum Monsieur [G] [S] et Madame [A] [S] à lui payer la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [S] et Madame [A] [S] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], [Localité 4], la somme de 1.031,63 euros au titre d’arriéré de charges de copropriété, 3e trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 3 janvier 2024, sur la somme de 605,70 euros, et du jugement sur le surplus,

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [S] et Madame [A] [S] à payer au syndicat des copropriétaires au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], [Localité 4], la somme de 114,00 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [S] et Madame [A] [S] à payer au syndicat des copropriétaires au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], [Localité 4] la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [S] et Madame [A] [S] aux dépens incluant le coût de la sommation de payer du 3 janvier 2024,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT