TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e BAUDIFFIER

Copies certifiées

conformes délivrées le:

à M^e DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 23/03845

N° Portalis 352J-W-B7H-CZKHP

N° MINUTE :

Assignation du :

16 mars 2023

JUGEMENT

rendu le 30 mai 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic la société FONCIA [Localité 12] EST

[Adresse 9]

[Localité 10]

représenté par Maître Anthony BAUDIFFIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1892

DÉFENDERESSE

S.A.S. SOCIÉTÉ D’ÉTUDES ET DE RÉALISATION DE GESTION IMMOBILIÈRE DE CONSTRUCTION « SERGIC »

[Adresse 8]

[Localité 7]

représentée par Maître Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX de la SELARL CABINET DECHEZLEPRETRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1155

Décision du 30 mai 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/03845 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZKHP

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistées de Madame Léa GALLIEN, greffière

DÉBATS

A l’audience du 13 mars 2025 tenue en audience publique devant Marie-Charlotte DREUX et Cyril JEANNINGROS, juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

En raison de l’empêchement de la présidente, la décision a été signée par l’un des juges qui en ont délibéré, en application de l’article 456 alinéa 1er du code de procédure civile

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

Premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Lors de l’assemblée générale du 26 juin 2019, les copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5]) ont choisi pour syndic la Société d’études et de réalisation de gestion immobilière de construction (« SERGIC »).

Le conseil syndical, par la voix de sa présidente, a par la suite dénoncé la gestion administrative et comptable effectuée par le syndic, reprochant à ce dernier plusieurs manquements à ses obligations.

Lors de l’assemblée générale du 9 juin 2021, les copropriétaires de l’immeuble ont choisi de ne pas renouveler le mandat accordé à la société Sergic et ont contracté avec la société Foncia.

Par courriers datés des 8 juillet 2021, 16 juillet 2021 et 30 juillet 2021, le nouveau syndic a sollicité la communication de diverses informations sur la gestion et la comptabilité de la copropriété, ainsi que la production de documents justificatifs. Ces mises en demeure ont été réitérées par un courrier du 22 avril 2022.

Lors de l’assemblée générale du 1er juin 2022, les copropriétaires ont autorisé le syndic à agir en justice à l’encontre de la société Sergic (décision n°13).

Par exploit d’huissier signifié le 16 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 1]) a fait assigner la société Sergic devant le tribunal judiciaire de Paris, afin d’obtenir indemnisation au titre des chefs de préjudice qu’elle estime avoir subis.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 24 juillet 2024, et au visa des articles 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 1991 et 1992 du code civil, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— condamner la société SERGIC à verser les sommes suivantes au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, FONCIA [Localité 12] EST :

§ 15.079,50 euros au titre du remboursement partiel des honoraires versés à SERGIC pendant deux ans,

§ 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice ayant découlé de l’absence de gestion quasi-totale pendant deux ans,

§ 10.500 euros en liquidation de l’astreinte pour défaut de communication des documents du syndicat,

§ Remboursement des sommes indûment perçues :

o 310 euros au titre des honoraires de suivi de contentieux,

o 300,65 euros au titre des honoraires de suivi de sinistre,

o 1.704,47 euros au titre des frais postaux.

§ 852 euros au titre du remboursement des sommes indûment versées par le syndicat au titre de la facture Nomade PROCESS ;

§ 3.000 euros au titre du remboursement de la facture réglée à FONCIA pour la reprise comptable.

— condamner la société SERGIC à verser la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, FONCIA [Localité 12] EST, outre les entiers dépens.

*

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 4 juin 2024 par voie électronique, et au visa des articles 1984 et suivants du code civil, la société Sergic demande au tribunal de :

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions formulés à l’encontre de SOCIETE D’ETUDES ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION EN ABREGE SERGIC ;

Subsidiairement,

— déduire de toute indemnisation qui pourrait être accordée au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] la somme de 2 792,50 euros déjà versée par SOCIETE D’ETUDES ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION EN ABREGE SERGIC ;

En tout état de cause,

Décision du 30 mai 2025

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— condamner tout succombant à payer à SOCIETE D’ETUDES ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION EN ABREGE SERGIC, la somme de 3.000 Euros sur le fondement de l’Article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Émilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX, membre de la SELARL CABINET DECHEZLEPRÊTRE, Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

* * *

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 4 septembre 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (collégiale) du 13 mars 2025. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 23 mai 2025, prorogée au 30 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur les demandes indemnitaires

L’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose notamment qu’ « indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous : (…) d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ».

Cet article dispose par ailleurs que « le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé d’établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l’assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat ; d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat ».

L’article 21 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose quant à lui que « dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. En outre, il donne son avis au syndic ou à l’assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même ».

Les articles 1991 et suivants du code civil, qui définissent les obligations du mandataire envers son mandant, dispose que celui-ci « est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution ». Il répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire. Le mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu’il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu’il aurait reçu n’eût point été dû au mandant.

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L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

A – Sur la responsabilité

Le syndicat des copropriétaires soutient que la responsabilité de la société Sergic doit être engagée à raison de multiples manquements qu’elle aurait commis, tant aux obligations légales qui lui incombent en qualité de syndic (article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965) qu’aux obligations contractuelles résultant du mandat conclu avec elle.

Alors que les parties débattent quant à la charge de la preuve, il est relevé que si la défenderesse n’a en effet pas à justifier avoir « répondu aux besoins du syndicat des copropriétaires », elle est néanmoins tenue de démontrer avoir exécuté les obligations résultant de l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ainsi que celles mises à sa charge contractuellement.

Le syndicat des copropriétaires invoque des manquements de la part de la société Sergic concernant tant la gestion administrative de la copropriété, que sa gestion financière et comptable. Il conviendra de les examiner successivement.

— Sur la gestion administrative

* Le syndicat des copropriétaires reproche tout d’abord à son ancien syndic un manque de diligence général dans l’administration de la copropriété, qui se caractériserait par un défaut d’interlocuteur dédié ; un retard récurrent dans la réponse aux courriels et aux appels téléphoniques ; ainsi qu’un retard dans l’établissement de procès-verbaux d’assemblée générale.

Sur l’absence d’interlocuteur dédié, il doit être relevé que si l’existence d’une telle personne facilite les échanges avec le conseil syndical et la gestion de la copropriété, il ne s’agit pas d’une obligation légale ou contractuelle à la charge de la société Sergic. Cette dernière n’était de même aucunement tenue d’indiquer les raisons de l’absence temporaire de ses employés.

S’il est certes constant que le syndicat des copropriétaires a eu quatre interlocuteurs différents durant l’exécution du mandat – dont deux lors d’un unique rendez-vous -, ce simple fait n’est pas de nature à démontrer en lui-même un manque de diligence de la part du syndic.

Sur le retard récurrent dans la réponse aux courriels et aux appels téléphoniques, voire le défaut de réponse aux sollicitations du conseil syndical, le syndicat des copropriétaires verse aux débats de nombreux échanges par courriel intervenus entre la prise de fonctions de la société Sergic et la fin de son mandat.

Il apparaît, à la lecture de ces derniers, que la présidente du conseil syndical a été amenée à relancer à plusieurs reprises la société Sergic afin d’obtenir des informations ou la production de documents, et que des courriels sont par ailleurs demeurés sans réponse, comme par exemple ceux adressés au service comptable les 29 septembre, 17 octobre, 9 novembre et 12 novembre 2020.

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Comme le fait justement valoir la société Sergic, il convient de prendre en considération les circonstances engendrées par l’épidémie de covid-19 à compter de janvier 2020, et notamment les trois interdictions administratives de déplacement mises en place du 17 mars au 11 mai 2020, du 30 octobre au 15 décembre 2020, et du 3 avril au 3 mai 2021. Ces événements impondérables, survenus de manière soudaine et qui ont imposé aux acteurs économiques une réorganisation rapide de leur activité, couvrent les trois-quarts de la durée du mandat, et permettent de justifier un accroissement des délais de réponse aux sollicitations de la copropriété.

Cependant, les délais constatés à l’examen des pièces versées aux débats sont trop importants pour pouvoir être justifiés exclusivement par les conséquences de la crise sanitaire, outre qu’il doit être relevé qu’un manque de diligence peut déjà être caractérisé au second semestre 2019, et que la société Sergic a consenti à une remise de facturation d’un montant de 2 792,50 euros pour l’année 2019.

Le retard récurrent avec lequel la société Sergic a répondu aux sollicitations du conseil syndical et du syndicat des copropriétaires ne permet pas de considérer que celle-ci a dûment exécuté son mandat. La société Sergic engage ainsi sa responsabilité à ce premier titre.

Le syndicat des copropriétaires reproche enfin à la société Sergic d’avoir manqué à son obligation d’établir et de notifier deux procès-verbaux d’assemblée générale dans les délais impartis par l’article 17 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 et l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Ces articles disposent notamment qu’ « il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, ou dans les huit jours suivant la tenue de l’assemblée, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs », et que la notification du procès-verbal « est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ».

A l’examen des pièces produites aux débats, il apparaît qu’alors que l’assemblée générale s’est réunie le 26 juin 2019, le procès-verbal n’a été transmis pour signature aux membres du bureau que le 12 juillet suivant, et n’a été notifié que le 9 août 2019. Il apparaît en outre que le procès-verbal de l’assemblée générale du 9 juin 2021 n’a été finalisé par le syndic que le 23 juin 2021.

De jurisprudence constante, le non-respect de ces délais n’est pas assorti de sanctions. Il participe néanmoins à l’objectivation d’un manquement du syndic à son obligation générale de diligence envers son mandant, ainsi qu’à son obligation de s’assurer du respect des dispositions légales et réglementaires applicables à la copropriété.

* Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires reproche à son ancien syndic un manque de diligence dans le traitement de sinistres survenus dans l’immeuble, voire une inaction contraignant dans les faits le conseil syndical à assumer l’administration de la copropriété.

Sur les dégâts des eaux survenus dans le sous-sol en août 2019, les échanges versés aux débats démontrent que le conseil syndical a signalé le sinistre dès son apparition, mais que la déclaration à l’assureur n’a été effectuée que le 29 septembre 2019, après plusieurs relances de la part de la présidente du conseil syndical. Ce délai n’apparaît cependant pas déraisonnable et de nature à engager à lui seul la responsabilité du syndic.

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Il est cependant établi qu’alors qu’une réunion d’expertise a été organisée sur les lieux, aucun représentant de la société Sergic n’y a participé ; que le syndic n’a pas contesté le refus de prise de charge opposé par l’assureur de la copropriété le 20 janvier 2020, au motif manifestement inexact d’une absence de dommages ; qu’un second sinistre, identique au premier, est survenu en juin 2020 ; que l’action du conseil syndical auprès de l’assureur a permis l’intervention d’un nouvel expert, lequel a déposé son rapport le 13 novembre 2020.

Au regard de ces éléments, il apparaît que la société Sergic a manqué à son obligation d’assurer la défense des intérêts de la copropriété, en effectuant un suivi de ces deux sinistres et en contestant au besoin la décision de l’assureur.

Sur les actes de vandalisme sur la porte du parking survenus en avril 2021, il est établi qu’un membre du conseil syndical a déposé une plainte auprès des services de police le 16 avril 2021, afin de dénoncer des dégradations commises entre le 2 avril et le 4 avril 2021 ; que la présidente du conseil syndical a adressé des messages au syndic les 22 avril 2021 et 1er mai 2021, afin de lui reprocher son inaction et l’informer des diverses démarches qu’elle a entreprises pour le compte de la copropriété ; qu’une réunion d’expertise a été organisée le 29 avril 2021, sans que le syndic n’y participe ; que l’assureur de la copropriété a adressé un chèque aux fins d’indemnisation, le 28 mai 2021.

Contrairement à ce que soutient la société Sergic, qui affirme avoir « parfaitement géré » le sinistre, il résulte de la chronologie des événements susmentionnés que le conseil syndical a assumé seul la charge de la gestion de ces dégradations (dépôt de plainte, déclaration auprès de l’assureur, obtention de devis pour le remplacement de la porte), laquelle entrait pourtant dans les missions du syndic.

Sur les sinistres qualifiés de « quotidiens », le syndicat des copropriétaires verse aux débats des échanges par courriel entre des membres du conseil syndical et la société Sergic, à propos de la gestion courante de l’immeuble (dysfonctionnement des boîtes aux lettres, fuite d’eau dans un local commercial, changement de compteur d’eau). Ces derniers révèlent là encore que le syndic a fait preuve d’un manque de diligence, s’abstenant de répondre aux sollicitations du conseil syndical et contraignant ce dernier à assurer la gestion courante de l’immeuble.

Alors que la société Sergic soutient que le conseil syndical se serait immiscé de manière excessive dans la gestion administrative de l’immeuble, il doit être rappelé que son objet même est d’assister le syndic et de contrôler sa gestion, notamment en donnant son avis sur « toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même ».

Il ne peut donc être valablement reproché au conseil syndical d’avoir agi aux lieu et place du syndic, étant au contraire établi que celui-ci était contraint d’agir devant son manque de diligence.

* Le syndicat des copropriétaires fait également grief à la société Sergic d’avoir manqué à son obligation contractuelle d’effectuer des visites périodiques de l’immeuble, et d’avoir plus généralement refusé de recevoir les membres du conseil syndical.

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8ème chambre 3ème section

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Il est en effet stipulé en page n°3 du contrat de syndic qu’ « il est convenu la réalisation, au minimum, de quatre visites et vérifications périodiques de la copropriété, d’une durée minimum d’une heure, sans rédaction d’un rapport, et en présence du président du conseil syndical », tout comme est prévue « l’organisation d’une réunion avec le conseil syndical d’une durée de deux heures à l’intérieur d’une plage horaire allant de 9h à 18h ».

Il est cependant constant que les visites contractuellement prévues n’ont pas été organisées, la société Sergic ayant qualifié d’ « ironique » la demande formée par la présidente du conseil syndical dans un courriel du 11 mai 2021.

La société Sergic engage ainsi sa responsabilité envers le syndicat des copropriétaires à raison de cette inexécution contractuelle.

* Le syndicat des copropriétaires reproche également au syndic d’avoir refusé de communiquer divers documents sollicités par la présidente du conseil syndical entre février 2021 et avril 2021, tels que les rapports d’intervention de prestataires de la copropriété, le relevé des dépenses pour l’année 2020, les factures de ses honoraires pour la même période, ou encore un tableau relatif à la consommation individuelle d’eau chaude et d’eau froide.

L’article 21 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose notamment que « le conseil syndical peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d’une manière générale, à l’administration de la copropriété. En cas d’absence de transmission de ces pièces, au-delà d’un délai d’un mois à compter de la demande du conseil syndical, des pénalités par jour de retard, dont le montant est fixé par décret, sont imputées sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic. Ces pénalités sont déduites de la rémunération du syndic lors de l’établissement des comptes définitifs à clôturer et à soumettre à l’assemblée générale pour approbation. A défaut, le président du conseil syndical peut demander au président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, la condamnation du syndic au paiement de ces pénalités au profit du syndicat des copropriétaires ».

La société Sergic ne justifie pas avoir communiqué ou délivré copie de l’intégralité des documents sollicités, tous relatifs à l’administration ou à la gestion financière du syndicat des copropriétaires, dans le délai mensuel imparti.

Elle a par conséquent manqué à l’obligation légale à laquelle elle était tenue envers le syndicat des copropriétaires, et engage ainsi sa responsabilité à ce titre également.

— Sur la gestion financière et comptable

Le syndicat des copropriétaires reproche également à la société Sergic d’avoir commis plusieurs manquements à ses obligations quant à la gestion financière et comptable de la copropriété.

* En premier lieu, le demandeur fait grief au syndic d’avoir manqué de diligence dans la gestion financière, notamment en négligeant de payer les factures émises par plusieurs cocontractants de la copropriété.

Décision du 30 mai 2025

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Le syndicat des copropriétaires produit aux débats une facture émise par la société Orange le 9 avril 2021, qui révèle qu’un arriéré de deux mois s’était formé et que ce défaut de paiement exposait la copropriété au paiement de pénalités contractuelles. Il est par ailleurs établi que devant l’urgence, la présidente du conseil syndical a fait l’avance de la somme due afin de permettre le rétablissement de la ligne téléphonique d’urgence de l’ascenseur.

Le syndicat des copropriétaires produit également des courriels de trois fournisseurs de la copropriété (les sociétés Delostal et [X], ISS Propreté et MPR), qui démontrent que des factures demeuraient impayées plusieurs semaines après leur émission. Il est pareillement établi que le syndic a négligé de payer la cotisation de la copropriété à l’association ARC, ainsi que la taxe de balayage 2019 à la date du 26 juin 2020.

Ces retards, voire défauts de paiement constituent à l’évidence des manquements de la part du syndic à son obligation d’assurer la gestion financière de la copropriété, et engagent sa responsabilité à son égard.

* Le syndicat des copropriétaires reproche également au syndic d’avoir engagé la copropriété avec deux sociétés (Nomade Process et [C]) sans accord de l’assemblée générale ou du conseil syndical.

A propos du contrat passé avec la société Nomade Process, il est constant que le syndic a recouru aux services de cette société sans en informer au préalable l’assemblée générale ou le conseil syndical, et ce pour une prestation d’audit du règlement de copropriété d’un montant de 852 euros TTC. Il est de même constant que lors de l’assemblée générale du 4 décembre 2020, le montant des marchés ou contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est obligatoire a été fixé à 1 000 euros TTC.

Il doit à cet égard être rappelé les dispositions de l’article 21 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, qui prévoient que « l’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire ».

Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, qui affirme que le syndic ne pourrait régulariser des contrats sans son accord, ou encore que le syndic aurait manqué à son devoir de conseil en n’informant pas l’assemblée générale ou le conseil syndical avant la conclusion du contrat, l’objet de ce « seuil » fixé en assemblée générale est justement de permettre une liberté d’action au syndic pour la conclusion de contrats portant sur de faibles montants.

La société Sergic n’était donc aucunement tenue d’avertir le syndicat des copropriétaires de la conclusion de contrats avec les sociétés Nomade Process et [C], s’agissant de contrats d’un montant inférieur à 1 000 euros.

Au surplus, il apparaît que la mission confiée à la société Nomade Process s’inscrit justement dans les exigences posées par la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 (dite « [Localité 11] »), en ce qu’elle vise à doter la copropriété d’un audit juridique sur le règlement de copropriété afin que l’assemblée générale puisse se prononcer sur une éventuelle mise en conformité. Le syndicat des copropriétaires ne démontre aucunement que la dépense engagée en son nom par le syndic ne présenterait aucune utilité, étant en outre relevé qu’il n’appartenait pas au syndic de déterminer au préalable si une mise en conformité du règlement de copropriété était nécessaire – l’audit n’ayant dans ce cas plus aucune utilité pratique.

En revanche, alors qu’il est établi par un courrier de la société Nomade Process du 11 janvier 2021 qu’un audit a effectivement été réalisé, il apparaît cependant que la société Sergic ne l’a pas communiqué à l’assemblée générale le 9 juin 2021, ni d’ailleurs dans le cadre de l’instance.

Ce défaut de communication, qui constitue un manquement supplémentaire du syndic à ses obligations envers son mandant et engage sa responsabilité à ce titre, ne démontre cependant pas que la prestation de la société Nomade Process serait fictive et que le paiement effectué à ce titre serait ainsi indu. Le syndicat des copropriétaires sera ainsi débouté de sa demande.

Quant au contrat passé avec la société [C], le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il s’agirait d’une « fraude » car le signataire ne serait pas le gestionnaire habituel de la copropriété mais sa collaboratrice. Ce moyen est sans aucune incidence sur la solution du litige, l’identité exacte du signataire n’ayant pas d’importance dès qu’il s’agit d’une personne apte à représenter le syndic.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne réclame pas indemnisation au titre de la conclusion de ce contrat, valablement passé par le syndic sans en avertir au préalable l’assemblée générale et/ou le conseil syndical.

* Le syndicat des copropriétaires reproche également au syndic d’avoir commis divers manquements dans la tenue de la comptabilité de la copropriété, et notamment d’avoir négligé de procéder à une « reprise comptable » après la fin du mandat du précédent syndic et de ne pas avoir ouvert un nouveau compte bancaire au nom du syndicat.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats un courrier adressé le 22 avril 2022 à la société Sergic par le nouveau syndic, la société Foncia, dans lequel celle-ci réclame la production de pièces justificatives et détaille les démarches qu’elle a dû effectuer afin de procéder à la reconstitution de la comptabilité de la copropriété. Il est par ailleurs constant que les comptes présentés par le syndic lors de l’assemblée générale du 4 décembre 2020 ont été rejetés, au profit de ceux établis par les membres du conseil syndical.

De même, il est établi par les pièces produites que la société Sergic n’a procédé à l’ouverture d’un compte bancaire au nom du syndicat qu’en octobre 2019, soit quatre mois après le début de son mandat, et qu’elle n’a comptabilisé le transfert du reliquat de ce précédent compte, pourtant effectué en janvier 2020, que le 2 juillet 2021.

Au regard de ces éléments, et bien qu’il soit tenu compte des circonstances de fait engendrées par l’épidémie de covid-19, il ne peut être considéré que le syndic s’est acquitté de manière satisfaisante de son obligation de tenue de la comptabilité du syndicat. Il engage ainsi sa responsabilité envers la syndicat des copropriétaires à ce titre également.

Décision du 30 mai 2025

8ème chambre 3ème section

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Pour l’ensemble des motifs qui précèdent, il apparaît que la société Sergic a manqué à de multiples égards à ses obligations légales et contractuelles, si bien que syndicat des copropriétaires peut ainsi valablement réclamer indemnisation au titre des chefs de préjudice présentant un lien de causalité avec les manquements commis.

B – Sur les préjudices

Le syndicat des copropriétaires réclame indemnisation au titre de plusieurs chefs de préjudice qui résulteraient selon lui des multiples manquements du syndic à ses obligations légales et contractuelles.

La société Sergic fait valoir que le syndicat des copropriétaires ne rapporterait pas la preuve de l’existence de chefs de préjudice en lien avec plusieurs manquements qui lui sont reprochés, tels que le défaut d’ouverture d’un compte bancaire, ou encore que certains des préjudices invoqués auraient déjà été indemnisés. Elle soutient également que la copropriété ne pourrait à ce titre se prévaloir que d’une éventuelle perte de chance.

Elle se méprend en cela sur la nature des prétentions adverses, le syndicat des copropriétaires réclamant en premier lieu un remboursement d’une partie des honoraires versés en raison de l’ensemble des manquements commis durant l’exécution du mandat. Il n’est pas nécessaire que chacun des manquements relevés ait engendré un préjudice autonome, l’accumulation de manquements marquant l’exécution imparfaite de la prestation ouvrant droit à indemnisation.

La défenderesse se prévaut également de la remise de 2 792,50 euros accordée au syndicat des copropriétaires à la fin de l’année 2019. Un tel geste commercial n’implique toutefois aucunement que le bénéficiaire ne puisse solliciter une indemnisation complémentaire, s’il estime que le préjudice subi excède la remise consentie.

* Sur le remboursement d’une partie des honoraires versés, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 15 079,50 euros, correspondant à 80% des honoraires versés durant le mandat de la société Sergic, déduction faite d’une remise commerciale de 2 792,50 euros versée en 2019. Il est constant que les honoraires du syndic ont été fixés à la somme annuelle de 11 170,00 euros TTC, soit 22 340,00 euros pour la durée totale du mandat.

Au regard de l’ampleur et de la récurrence des manquements commis, qui ont contraint dans les faits le conseil syndical à assumer la gestion administrative, financière et comptable de l’immeuble, il convient d’évaluer le montant du préjudice subi à une somme équivalente à 80% du montant des honoraires versés par le syndicat des copropriétaires. La société Sergic sera ainsi condamnée à lui verser la somme de 15 079,50 euros à ce titre.

* Sur l’indemnisation réclamée au titre de la désorganisation de la copropriété engendrée par les manquements du syndic, le syndicat des copropriétaires fait valoir dans ses conclusions que « les membres du conseil syndical ont été contraints de se mobiliser au quotidien pour pallier l’incurie du syndic », et que ceux-ci n’ont donc pas pu se consacrer à leurs missions légales, telles que la planification des travaux nécessaires à l’amélioration de l’immeuble.

Décision du 30 mai 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/03845 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZKHP

Il a été précédemment constaté et jugé que l’inaction du syndic a contraint dans les faits le conseil syndical à assumer la gestion administrative, financière et comptable de l’immeuble, ce qui a nécessairement amoindri sa capacité à assumer ses autres missions que le contrôle de l’activité du syndic (article 21 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965).

Toutefois, il doit être rappelé qu’un syndicat des copropriétaires n’est recevable à réclamer indemnisation qu’au titre des préjudices présentant un caractère collectif, c’est-à-dire éprouvés par l’ensemble des copropriétaires et de la même façon. La surcharge de travail engendrée pour les membres du conseil syndical, par définition, n’a pas été éprouvée uniformément par les copropriétaires et n’ouvre donc pas droit à indemnisation au profit de la copropriété.

En revanche, par leur ampleur, leur récurrence et leur durée, les manquements du syndic ont nécessairement provoqué une désorganisation du fonctionnement de la copropriété qui a affecté l’ensemble des copropriétaires. Le préjudice subi à ce titre par le syndicat des copropriétaires peut être évalué à la somme de 2 000,00 euros.

* Enfin, le syndicat des copropriétaires réclame indemnisation au titre de frais qu’il dit avoir dû engager auprès de son nouveau syndic en raison du défaut de reprise comptable.

Il a été précédemment constaté et jugé que la société Sergic a manqué à son obligation d’assurer la bonne tenue de la comptabilité de la copropriété. La production d’un courrier adressé le 22 avril 2022 par le nouveau syndic révèle en outre que celui-ci a dû effectuer de nombreuses diligences supplémentaires afin de reconstituer la comptabilité, et qu’il a facturé cette prestation à la somme de 3 000,00 euros.

Dans la mesure où ces frais ont été rendus nécessaires par l’inexécution du mandat de la société Sergic, ils présentent un lien de causalité direct avec les manquements commis et ouvrent droit à indemnisation au profit du syndicat des copropriétaires.

Pour l’ensemble des motifs qui précèdent, la société Sergic sera ainsi condamnée à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de 15 079,50 euros, 2 000,00 euros et 3 000,00 euros en indemnisation des préjudices subis.

2 – Sur la demande en paiement de pénalités

L’article 21 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose notamment que « le conseil syndical peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d’une manière générale, à l’administration de la copropriété. En cas d’absence de transmission de ces pièces, au-delà d’un délai d’un mois à compter de la demande du conseil syndical, des pénalités par jour de retard, dont le montant est fixé par décret, sont imputées sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic. Ces pénalités sont déduites de la rémunération du syndic lors de l’établissement des comptes définitifs à clôturer et à soumettre à l’assemblée générale pour approbation. A défaut, le président du conseil syndical peut demander au président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, la condamnation du syndic au paiement de ces pénalités au profit du syndicat des copropriétaires ».

Décision du 30 mai 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/03845 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZKHP

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En l’espèce, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de condamner la société Sergic au paiement de la somme totale de 10 500,00 euros, qui correspond selon lui aux pénalités légales d’un montant de 15 euros par jour qui courraient depuis un courrier de mise en demeure du 14 avril 2021, en application des dispositions susvisées.

Comme il a été jugé précédemment, la société Sergic a manqué à son obligation légale de communiquer ou délivrer copie au conseil syndical de documents relatifs à l’administration ou à la gestion financière du syndicat des copropriétaires.

Par un courrier daté du 14 avril 2021, le conseil syndical a mis en demeure la société Sergic de produire certains de ces documents, visant expressément les dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et indiquant sa volonté de réclamer paiement de pénalités de retard en cas d’inexécution dans un délai d’un mois.

Toutefois, le mode de paiement de ces pénalités est précisément encadré par ce texte, et peut s’effectuer soit par déduction de la rémunération du syndic lors de l’établissement des comptes définitifs, soit, à défaut, en exécution d’une décision judiciaire rendue par le président du tribunal judiciaire statuant suivant la procédure accélérée au fond.

En l’espèce, il est constant que le mandat de la société Sergic a pris fin le 9 juin 2021, si bien qu’il n’est plus possible matériellement d’imputer les pénalités sur sa rémunération forfaitaire annuelle.

Il appartenait ainsi au syndicat des copropriétaires de saisir le président du tribunal judiciaire, suivant la procédure spéciale prévue par l’article 21 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, afin d’obtenir la liquidation des pénalités et la condamnation du syndic en paiement.

Le tribunal n’ayant pas le pouvoir de connaître d’une telle demande, celle-ci devra être déclarée irrecevable.

3 – Sur la restitution de paiements indus

Les articles 1302 et suivants du code civil, relatifs au paiement de l’indu, disposent que tout paiement suppose une dette et que ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu. La restitution est soumise aux règles fixées aux articles 1352 à 1352-9 du même code.

Il est à cet égard constant que dès lors que les sommes versées par le solvens n’étaient pas dues, il est en droit d’en obtenir la restitution par l’accipiens, sans être tenu à aucune autre preuve. Ce paiement peut ne pas avoir été indu au moment où il a été effectué, mais l’être devenu postérieurement.

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Le syndicat des copropriétaires reproche à la société Sergic de lui avoir facturé de manière indue diverses sommes au titre d’honoraires et de frais postaux.

* Il est tout d’abord établi que la société Sergic a facturé au syndicat des copropriétaires la somme de 310 euros au titre d’honoraires de « suivi de contentieux », et la somme de 300,65 euros au titre d’honoraires de « suivi de sinistre ». Celle-ci fait valoir que ces frais ne sont pas injustifiés et correspondent à des prestations effectuées par le syndic, malgré l’immixtion excessive des membres du conseil syndical.

A l’examen du contrat de syndic, il apparaît que les « prestations relatives aux litiges et contentieux (hors frais de recouvrement visés au point 9.1) » donnent lieu à une tarification « selon le tarif cadre de vacation horaire au temps passé » ; et que l’article 9.1 prévoit la facturation d’honoraires par le syndic pour la constitution et le suivi d’un dossier contentieux en cas de « diligences exceptionnelles ».

Alors qu’il est constant que le dossier ayant donné lieu à la facturation des honoraires de « suivi de contentieux » concerne une procédure de recouvrement de charges de copropriété, le syndic ne démontre pas avoir dû effectuer des diligences exceptionnelles pouvant justifier le paiement de tels honoraires – outre que les échanges par courriel versés aux débats par le syndicat des copropriétaires révèlent que le syndic a là encore manqué de diligence dans l’accomplissement de sa mission.

Il en va de même pour les honoraires de « suivi de sinistre », dans la mesure où il a été précédemment jugé que le syndic a manqué de diligence dans la gestion des sinistres ayant affecté le sous-sol de l’immeuble, ainsi que pour la facturation relative au suivi d’un sinistre de 2018 concernant la toiture, à propos duquel aucun élément justificatif n’est fourni par la société Sergic.

* Sur les frais postaux, l’examen du relevé général des dépenses joint à la convocation révèle qu’une somme totale de 1 704,47 euros TTC a été facturée à ce titre au syndicat des copropriétaires par le syndic.

Le contrat de syndic stipule à cet égard que « la rémunération due au titre des prestations particulières s’entend hors frais d’envoi. L’envoi des documents afférents aux prestations particulières donne lieu à remboursement au syndic des frais d’affranchissement ou d’acheminement engagés ». Il résulte de cette stipulation que le syndic fait l’avance des frais postaux, puis les facture au syndicat des copropriétaires.

Contrairement à ce que soutient ce dernier, le caractère indu de cette dépense n’est pas démontré par le seul fait que le syndic ne produirait pas d’élément justificatif ou « ne répondrait pas aux interrogations ». C’est en effet au demandeur de rapporter la preuve que le syndic aurait engagé à tort des frais postaux, lesquels constitueraient alors des paiements indus ouvrant droit à restitution.

En conséquence, la société Sergic sera condamnée à restituer au syndicat des copropriétaires la somme de 610,65 euros au titre d’honoraires facturés de manière indue, et ce dernier sera débouté de sa demande au titre des frais postaux.

Décision du 30 mai 2025

8ème chambre 3ème section

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4 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société Sergic, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, la société Sergic sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000,00 euros au titre des frais irrépétibles. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE le syndicat des copropriétaires irrecevable en sa demande en paiement de pénalités légales ;

CONDAMNE la société Sergic à payer au syndicat des copropriétaires la somme totale de 20 079,50 euros en indemnisation de ses préjudices ;

CONDAMNE la société Sergic à restituer au syndicat des copropriétaires la somme de 610,65 euros au titre d’honoraires facturés de manière indue ;

CONDAMNE la société Sergic au paiement des entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE la société Sergic à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000,00 euros au titre des frais irrépétibles, et la DÉBOUTE en conséquence de sa demande à ce titre ;

DÉBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 12], le 30 mai 2025.

La greffière Pour la présidente empêchée,

Lucile VERMEILLE, vice-présidente