TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS,

[Adresse 1],

[Localité 1]

Téléphone :, [XXXXXXXX01]

Télécopie :, [XXXXXXXX02]

@ :, [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/05033 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3D6F

Minute : 26/00331

S.A. D’HLM IMMOBILIERE 3 F

Représentant : la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 397

C/

Monsieur, [F], [X]

Représentant : Maître Caroline LAVERDET de la SELARL LAVERDET AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C1355

Madame, [N], [S]

Représentant : M^e Daphné MURRAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0485

Madame, [I], [Y], [H]

Représentant : M^e Odette MATCHINDA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 32

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

SELARL JEANINE HALIMI

SELARL LAVERDET

M^e Odette MATCHINDA

Le

JUGEMENT DU 30 Mars 2026

Jugement rendu par décision par défaut et en dernier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 30 Mars 2026;

Par Monsieur Simon FULLEDA, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 16 Février 2026 tenue sous la présidence de Monsieur Simon FULLEDA juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. D’HLM IMMOBILIERE 3 F,

[Adresse 2],

[Localité 2]

représentée parla SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 397

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur, [F], [X],

[Adresse 3],

[Adresse 3],

[Localité 1]

représenté par Maître Caroline LAVERDET de la SELARL LAVERDET AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C1355

Madame, [N], [S],

[Adresse 3],

[Localité 1]

non comparante ni représentée

Madame, [I], [Y], [H],

[Adresse 3],

[Adresse 3],

[Localité 1]

représentée par M^e Odette MATCHINDA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 32

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée en date du 21 octobre 2016, la SA IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Monsieur, [F], [X] un appartement situé, [Adresse 3], à, [Localité 1].

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 20 janvier 2025, la SA IMMOBILIERE 3F a fait constater :

« J’ai été reçu par une jeune femme (…)

Elle a indiqué se nommer Mlle, [N], [S] (…) Elle indique occuper le logement avec Mlle, [I], [Y], [H] (…) Elle précise être entrée dans le logement le 1er septembre 2024 avec sa colocataire, et pour emménagement le 3 septembre 2024.

Les modalités d’entrée :

— Nous cherchions un logement pendant le mois d’août – je connaissais la cousine de Mr, [X] qui m’a indiqué que Monsieur, [X] pouvait louer son appartement – appartement que nous avons visité le 3 août 2024

— Nous avons donc fait un premier virement de 2400€ le 24 août à ce monsieur,

— C’est à cette date du 1er septembre que nous avons appris qu’il n’était pas propriétaire mais seulement locataire, et que ce qu’il nous proposait était une simple sous-location ;

— Nous sommes quand même entrées dans les lieux, faute de logement disponible ailleurs,

—  1200euros ont aussi été versés le 1er octobre

— Puis ce monsieur s’est introduit dans le logement à plusieurs reprises en notre absence, et sans notre autorisation

— Il s’est réintégré ce matin même du 20 janvier 2025

— Son intrusion a été filmée

— Il a détruit la caméra

— Il a essayé de vider le logement, en vain, puisque la police est arrivée. »

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 25 février 2025, la SA IMMOBILIERE 3F a fait assigner Monsieur, [F], [X], Madame, [N], [S] et Madame, [I], [Y], [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au sein de la chambre de proximité de Saint-Denis (93 200) aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— Prononcer la résiliation du contrat de location, ordonner l’expulsion des occupants en la forme ordinaire,

— Condamner Monsieur, [F], [X] à lui verser la somme de 618,84 euros au titre de sa dette locative,

— Fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer majoré des charges et condamner in solidum les défendeurs à la verse au bailleur, à compter du mois de février 2025 et jusqu’à libération des lieux,

— Condamner Monsieur, [F], [X] à lui rembourser les fruits civils perçus pendant la durée de la sous-location,

— Condamner Monsieur, [F], [X] à lui verser la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— Condamner in solidum les défendeurs à lui verser la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 mai 2025, puis a fait l’objet de renvois jusqu’au 16 février 2026.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 16 mai 2026, la SA IMMOBIOLIERE 3F a procédé à la reprise du logement susvisé.

A l’audience du 16 février 2026, la SA IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, indique se désister de ses demandes à l’encontre de Madame, [N], [S], ainsi que de sa demande de résiliation et d’expulsion, le logement ayant été repris.

Elle maintient pour le surplus sa demande en paiement au titre de la dette locative, qu’elle actualise à hauteur de 2.532,05 euros, après déduction du dépôt de garantie.

Monsieur, [F], [X], représenté par son conseil, soutient oralement ses écritures. Il sollicite de voir :

— Juger que le bail en date du 27 octobre 2016 a été résilié le 20 janvier 2025,

— Débouter la SA IMMOBILIERE 3F de l’ensemble de ses demandes dirigées à son encontre,

— Condamner la SA IMMOBILIERE 3F à lui verser la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de sa demande de débouté, Monsieur, [F], [X] fait valoir qu’il a donné congé à son bailleur par courrier recommandé reçu par la SA IMMOBILIERE 3F le 16 décembre 2024.

Il précise avoir hébergé temporairement Mesdames, [S] et, [Y], [H], puis avoir compris que celles-ci s’étaient maintenues dans les lieux. Il précise avoir tenté de faire changer les serrures pour libérer définitivement le logement le 20 janvier 2025, sans succès, les occupantes ayant appelé la police et s’étant vu remettre les clés par les policiers.

Madame, [I], [Y], [H], représentée par son conseil, soutient oralement ses écritures. Elle sollicite de voir :

— Débouter la SA IMMOBILIERE 3F de ses demandes,

— Condamner Monsieur, [F], [X] à lui verser la somme de 4.500 euros à titre de dommages et intérêts,

— Condamner Monsieur, [F], [X] à lui verser la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de sa demande de débouté, Madame, [I], [Y], [H] indique n’avoir occupé le logement que du 10 octobre au 9 décembre 2024. Elle précise être hébergée par Monsieur, [B], [P], et produit une attestation d’hébergement de ce dernier en date du 13 février 2026, indiquant l’héberger depuis le 9 décembre 2024. Elle précise que l’appartement lui a été sous-loué par Monsieur, [X], qui lui a remis les clés ainsi qu’à Madame, [S], en échange du versement au total de la somme de 3.600 euros. Elle produit une capture d’écran de son compte Revolut indiquant des versements de 220 euros le 27 août 2024, 450 euros le 20 septembre 2024, 455 euros le 1er octobre 2024 et 600 euros le 22 octobre 2024, soit un montant total de 1.725 euros. Elle soutient avoir été trompée par ce dernier, inconsciente qu’il s’agissait d’une sous-location illicite.

Au soutien de sa demande indemnitaire à l’encontre de Monsieur, [F], [X], Madame, [I], [Y], [H] fait valoir qu’elle évalue son préjudice à hauteur de 4.500 euros, en ce inclus les sommes versées au titre de la sous-location, la perte de ses effets personnels et le préjudice moral lié aux violences et aux intrusions pendant la durée de la sous-location.

Au soutien de l’établissement de son préjudice, elle produit une capture d’écran de son compte Revolut indiquant des versements de 220 euros le 27 août 2024, 450 euros le 20 septembre 2024, 455 euros le 1er octobre 2024 et 600 euros le 22 octobre 2024, soit un montant total de 1.725 euros. Elle produit en outre un dépôt de plainte par Madame, [N], [S] le 16 novembre 2024 pour violation de domicile, dans lequel Madame, [S] déclare aux enquêteurs : « Je précise que ce logement nous sous-louons au locataire de l’appartement, il s’agit de Mr, [X], [F],-[G] (…) Etant en galère, ce dernier nous a donné la possibilité d’avoir un toit sur la tête, mais il faut savoir que ce dernier nous a fait payer la somme de 3 600 euros en tout depuis notre entrée dans le logement. Je précise que ce dernier ne vit pas avec nous dans le domicile et nous avait donné deux clés en disant qu’il n’y avait pas de double. Le 15/11/2024 ce dernier c’est permis de rentrer dans le domicile et d’arracher la sécurité intérieure de la porte d’entrée du domicile ce qu’il lui permet d’y entrer à tout moment, car finalement, il a le double des clés du logement. Il a également coupé l’électricité et l’eau chaude. Nous avons dû appeler la police qui est venue constater les faits. ».

Madame, [I], [Y], [H] produit également un dépôt de plainte en date du 20 janvier 2025, par Madame, [S], indiquant aux enquêteurs :

« Le 3 septembre je me suis installée dans un logement qui était censé nous etre loué par le cousin de ma colocataire à Madame, [I], [Y], [H]. Quand nous avons eu les clés nous avons compris qu’en faite le logement qui allait nous être loué serait fait en sous location. Moi j’avais tout laché pour venir dans cet appartement donc je ne pouvais plus refuser. J’ai donc accepté de le prendre et ma colocataire aussi. Monsieur, [X], [F], le cousin donc nous a reclame la somme de 1 200€ pour la caution. (…) Nous lui avons donné mais nous n’arretions pas de lui demander un contrat même si c’était de la sous location. Il refuse et reuse égalementg de nous donner la clef de la boite aux lettres. Nous lui versons encore la somme de 1 200€ pour un loyer, nous en sommes à la somme totale de 3 600€. En plus des 3 600€ il va encore nous reclamer 1 200€. Cette somme la c’est pour le loyer, il nous demandait la somme de 600€ chacune. (…) Le 15 novembre nous nous sommes apercue que Monsieur, [X] était rentré dans notre logement sans nous le dire. Nous avons constaté qu’il nous avait coupé l’électricité. C’est la que nous avons compris qu’il avait un double des clefs du logement. Je tiens a préciser que la premiere fois ou il s’est introduit dans le logement, il n’a pas touché à nos affaires. Le 6 décembre il s’est de nouveau introduit dans notre logement sans nous le dire. Il a defoncé la porte d’entrée et il a mis toutes nos affaires dans le hall d’immeuble. Aujourd’hui, il est revenu avec une personne. Nous avons installé une caméra dans le logement c’est ce qui a fait que nous avons été avertis de sa venue. Il s’est introduit dans notre logement avec deux autres individus que nous ne connaissons pas. Je ne sais pas encore ou sont mes effets personnels, je ne me suis pas encore rendu sur place. ».

Elle produit également la copie d’échanges par messages électroniques entre Madame, [N], [S] et «, [F], [Q] » dans lesquels ce dernier lui donne des informations relatives à la remise des clés du logement pour le 1er septembre 2024, puis explique demander 600 euros par sous-locataire à chaque fin du mois.

Madame, [N], [S], régulièrement citée à étude, n’a pas comparu. La décision sera rendue par défaut et en dernier ressort.

A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 30 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera pris acte du désistement des demandes de la SA IMMOBILIERE 3F à l’encontre de Madame, [N], [S], et du seul maintien d’une demande en paiement d’un montant de 2.532,05 euros, déduction faite du dépôt de garantie, à l’encontre de Monsieur, [F], [X] et de Madame, [I], [Y], ainsi que d’une demande en paiement d’un montant de 2.000 euros dirigée à l’encontre de Monsieur, [F], [X].

La demande de condamnation à restitution des fruits civils n’étant pas chiffrée, elle ne constitue pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile, le tribunal ne s’en estime par conséquent pas saisi, étant relevé au surplus que la SA IMMOBILIERE 3F ne produit aucun élément de preuve de nature à établir le montant exact des fruits civils dont elle prétend réclamer la restitution.

Sur la demande principale

Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

L’article 7a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’indemnité d’occupation vise à réparer pour le propriétaire le préjudice résultant de l’impossibilité de louer le bien, en raison de son occupation illicite.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Monsieur, [F], [X] n’a pas restitué le logement et les clés à l’issue du délai de préavis de son congé. Il ressort également des différents éléments de preuve produits, et exposés au stade de l’exposé du litige de la présente décision, que cet état de fait lui est imputable dans la mesure où il a introduit lui-même les occupants qui ont finalement fait obstacle à la restitution des lieux ; il ne saurait dès lors se prévaloir d’une exonération à ce titre.

Dès lors, il restait tenu de régler le loyer et les charges récupérables, jusqu’à la fin du contrat de location.

Il sera condamné à verser la somme de 2.532,05 euros à la SA IMMOBILIERE 3F, qui produit le contrat de location, ainsi qu’un décompte établissant la dette à cette hauteur, déduction faite du dépôt de garantie conservé par ses soins.

Il ressort des pièces produites par les parties que Madame, [I], [Y] occupait le logement sans droit ni titre. Toutefois, le préjudice subi par la SA IMMOBILIERE 3F du fait de cette occupation, que l’indemnité d’occupation aurait vocation à réparer, est inexistant en ce que les loyers ont continué à être appelés auprès du locataire en titre, ce dernier étant condamné par la présente décision à lui verser les sommes correspondant aux fruits du bien dont la SA IMMOBILIERE 3F est propriétaire. Dès lors, les conditions d’engagement de la responsabilité civile délictuelle de l’occupante ne sont pas réunies en l’espèce, le bien loué ayant continué à produire des fruits par la persistance d’un contrat de location et de l’appel des loyers, et le préjudice, condition indispensable et cumulative à la faute et au lien de causalité, étant dès lors inexistant en l’espèce.

La demande formée à l’encontre de Madame, [I], [Y] sera par conséquent rejetée.

Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est tenu, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, en réparation du préjudice résultant de l’inexécution de l’obligation contractuelle.

La mise en œuvre de la responsabilité contractuelle suppose la réunion d’une inexécution contractuelle, d’un préjudice, et d’un lien de causalité.

En l’espèce, il ressort des éléments produits, et notamment des preuves de virement à son bénéfice par les occupantes et des échanges de messages électroniques, que Monsieur, [F], [X] a sous-loué l’appartement sans accord écrit du bailleur, en infraction aux dispositions de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989.

Cette inexécution contractuelle a causé un préjudice direct au bailleur en introduisant au sein du logement des tiers sans garantie de l’usage fait des lieux loués, et ce, alors qu’il s’agissait d’un logement conventionné à loyer modéré, portant ainsi atteinte à la réputation de la société bailleresse.

Monsieur, [F], [X] sera condamné à verser la somme de 1.500 euros à la SA IMMOBILIERE 3F en réparation de son préjudice moral.

Sur les demandes reconventionnelles formées par Madame, [I], [Y], [H] à l’encontre de Monsieur, [F], [X]

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La mise en œuvre de la responsabilité civile délictuelle suppose la réunion d’un préjudice, d’une faute et d’un lien de causalité. Ces conditions sont cumulatives.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par les parties que Monsieur, [F], [X] a proposé à la sous-location l’appartement loué auprès de la SA IMMOBILIERE 3F, sans aviser les sous-locataires du caractère irrégulier de ladite sous-location.

Il est également établi que Monsieur, [F], [X] a par la suite tenté de faire expulser les sous-locataires qu’il avait lui-même introduites dans ce logement.

Les allégations de Monsieur, [F], [X], indiquant qu’il avait souhaité mettre à disposition un logement pour rendre service à des proches et par générosité, sont contredites par les éléments de la procédure et notamment les échanges de messages électroniques insistant sur les appels de sous-loyers, et par les preuves de virements à son bénéfice effectués par les sous-locataires.

La demande formée au titre du préjudice matériel est toutefois fondée sur des allégations relatives à la perte d’effets personnels, que le constat de commissaire de justice ne saurait suffire à prouver, le fait que les lieux étaient vides au moment de leur reprise n’étant pas de nature à caractériser l’existence ni le montant d’un tel préjudice. Cette demande est également fondée sur le versement d’un loyer au locataire sous-louant, et ce, alors que la défenderesse avait accepté le versement d’une somme d’argent en contrepartie de l’occupation du local d’habitation, de sorte que ce préjudice matériel n’est pas davantage prouvé.

La situation décrite, la sous-location sans accord du bailleur et sans en aviser les sous-locataires, les tentatives d’expulsion et la présente procédure ont toutefois nécessairement causé un préjudice moral à Madame, [I], [Y], [H], en la plaçant dans une situation de détresse et d’insécurité relative à ses conditions mêmes d’existence.

Ce préjudice sera réparé par la condamnation de Monsieur, [F], [X] à lui verser la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Monsieur, [F], [X], qui perd le procès, sera tenu aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de ne prononcer aucune condamnation au visa des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision par défaut et en dernier ressort prononcée par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur, [F], [X] à verser à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 2.532,05 euros au titre de sa dette locative,

CONDAMNE Monsieur, [F], [X] à verser à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 1.500 euros en réparation de son préjudice moral,

CONDAMNE Monsieur, [F], [X] à verser à la Madame, [I], [Y], [H] la somme de 1.500 euros en réparation de son préjudice moral,

REJETTE pour le surplus les demandes des parties,

CONDAMNE Monsieur, [F], [X] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé le 30 mars 2026,

Et ont signé,

Le greffier Le juge des contentieux de la protection