TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 13]

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 6]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/00912 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IX7J

Section 3

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 05 décembre 2024

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

[Localité 11] HABITAT – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 11] AGGLOMERATION, pris en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 5]

représentée par M^e François WELSCH, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 71

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [L] [U], né le 30 Décembre 1989 à [Localité 9] (CAMEROUN), demeurant [Adresse 2]

non comparant

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 05 Septembre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 05 décembre 2024 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat du 12 mai 2020, l’Office public de l’habitat de [Localité 12] a donné à bail à Monsieur [L] [U] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 7] pour un loyer mensuel initial hors charges de 404,68 €.

Des loyers étant demeurés impayés, l’Office public de l’habitat de [Localité 12] a fait signifier à Monsieur [L] [U] le 15 décembre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 mars 2024, l’Office public de l’habitat de Saint-Louis Agglomération a fait assigner Monsieur [L] [U] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 septembre2024.

A cette audience, l’Office public de l’habitat de Saint-Louis Agglomération a repris les termes de son assignation et demande au tribunal de :

— Déclarer la présente requête recevable et bien fondée,

En conséquence,

— Dire et juger que le contrat de bail signé entre les parties en date du 12 mai 2020 est résilié de plein droit aux torts du défendeur, par l’effet du jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, pour laquelle un commandement de payer a été signifié en date du 15 décembre 2023,

— Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail liant les parties aux torts du locataire, du fait de ses manquements répétés à ses obligations,

— Ordonner en conséquence l’évacuation de Monsieur [L] [U] ainsi que tous occupants de son chef, de l’appartement sis au rez-de-chaussée de l’immeuble [Adresse 3] [Localité 10], sous astreinte définitive d’un montant de 30 € par jour de retard à compter du prononcé du jugement à intervenir,

— Autoriser la partie requérante à se faire assister d’un serrurier et de la force publique pour évacuer Monsieur [L] [U] ainsi que tous occupants de son chef, dudit appartement et au besoin autoriser le transport et l’entreposage des meubles meublants,

En toute hypothèse,

— Condamner Monsieur [L] [U] au paiement :

— Du montant de 7794,89 € au titre des loyers et charges dus jusqu’au mois de février 2024 inclus, augmenté des intérêts au taux légal à compter de la présente demande,

— D’une indemnité d’occupation mensuelle de 650 € hors charges à compter de mars 2024 jusqu’à évacuation définitive du locataire,

— De la somme de 600 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procedure civile

— Le condamner aux entiers frais et dépens de la procedure,

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

L’Office public de l’habitat de [Localité 11] Agglomération, représenté par son conseil réitère ses prétentions.

Monsieur [L] [U], bien que régulièrement assigné par remise de l’exploit à étude, n’a pas comparu et n’était pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 28 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’Office public de l’habitat de [Localité 11] Agglomération, justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Haut-Rhin le 18 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties le 12 mai 2020 qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le bail conclu le 12 mai 2020 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l’issue d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 décembre 2023, pour la somme en principal de 6592,77 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois tel que cela ressort du décompte produit, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 février 2024.

Monsieur [L] [U] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire.

L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Elle entre ainsi dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 16 février 2024. Monsieur [L] [U] est donc occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Dans ses conclusions, le demandeur mentionne que le loyer initial était de 404,68 € et qu’actuellement il s’élève à la somme de 522,54 €

Au vu des différents éléments versés aux débats, le montant réclamé par le demandeur, supérieur au montant du loyer, apparaît manifestement excessif. Aussi, il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer révisé selon l’indice prévu au contrat de bail, augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi soit la somme de 522,54 € et de condamner le locataire au paiement de cette indemnité à compter du 16 février 2024 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, cela afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Il devra quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour lui de le faire, il pourra être expulsé ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, sans qu’il y ait lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte, les conditions légales apparaissant suffisamment coercitives.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point.

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le défendeur est non comparant, n’a formulé aucune demande pour solliciter la suspension de la clause résolutoire et ne justifie pas avoir repris le paiement du loyer courant.

Dès lors, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’Office public de l’habitat de [Localité 11] Agglomération produit dans le cadre de son assignation un décompte daté du 29 février 2024 dans lequel il ressort que Monsieur [L] [U] reste devoir la somme de 7794,89 € terme de février 2024 inclus.

Monsieur [L] [U], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il n’est pas davantage produit une décision de la commission de surendettement et le bailleur justifie de la prise en compte des versements effectués par le locataire.

Au vu des justificatifs fournis, la créance est donc établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient dès lors de condamner, Monsieur [L] [U] au paiement de la somme de 7794,89 €, terme de février 2024 inclus (loyers impayés et indemnités d’occupation échues).

Cette somme est assortie des intérêts au taux légal et à compter de l’assignation.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, le défendeur est non comparant, ne justifie pas de la reprise du paiement du loyer et le tribunal ne dispose pas des éléments permettant de vérifier qu’il est en capacité financière de régler sa dette locative.

Dès lors, il ne sera pas accordé d’office des délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [L] [U] supportera la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des démarches qu’à du accomplir le bailleur, il convient d’accorder au demandeur la somme de 400 € au titre des frais irrépétibles qu’il a pu exposer à l’occasion de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 mai 2020 entre l’Office public de l’habitat de [Localité 11] Agglomération et Monsieur [L] [U] concernant le logement situé au [Adresse 1] à [Localité 7] sont réunies à la date du 16 février 2024 et que le contrat de bail s’est donc trouvé résilié à cette date ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [L] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [L] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Office public de l’habitat de [Localité 12] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [L] [U] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

REJETTE la demande d’astreinte présentée par l’Office public de l’habitat de [Localité 11] Agglomération;

CONDAMNE Monsieur [L] [U] à payer à l’Office public de l’habitat de [Localité 12] la somme de 7794,89 € (sept mille sept cent quatre-vingt quatorze euros et quatre-vingt-neuf centimes) au titre de l’arriéré de loyers, de charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 29 février 2024 (échéance de février 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation soit le 20 mars 2024 ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [L] [U] au montant du loyer dû au jour de la résiliation soit la somme de 522,54 € (cinq cent vingt-deux euros et cinquante-quatre centimes);

CONDAMNE Monsieur [L] [U] à payer à l’Office public de l’habitat de [Localité 12] cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 16 février 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et de la remise des clés au bailleur ou à son représentant, cette indemnité étant majorée des charges locatives dûment justifiées ;

DIT n’y avoir lieu d’accorder d’office des délais de paiement ;

DEBOUTE l’Office public de l’habitat de [Localité 11] Agglomération du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [L] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Monsieur [L] [U] à verser à l’Office public de l’habitat de [Localité 12] une somme de 400 € (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 05 décembre 2024, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,