TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

JUGEMENT DU 25 AVRIL 2025

Minute n° :

N° RG 24/01024 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GURC

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Office public de l’Habitat LOGEMLOIRET

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [L], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Madame [C] [M]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Emilie FRENETTE, avocat au barreau d’ORLEANS

A l’audience du 10 Décembre 2024, les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré au 28 Mars 2025, prorogé à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 27 août 2010 -prenant effet le 30 août 2010- l’Office Public de l’Habitat LOGEMLOIRET a donné en location à Madame [C] [M] un bien à usage d’habitation de type 4 situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 471,89 euros hors charges, payable d’avance le 1er de chaque mois.

Des loyers et charges étant demeurés impayés par Madame [C] [M], la société LOGEMLOIRET a fait signifier le 13 novembre 2023 à cette dernière un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 1.437,37 euros et de justifier de l’assurance « risques locatifs ».

A défaut de règlement des causes dudit commandement par la locataire en place, la société LOGEMLOIRET a, par acte d’huissier du 15 février 2024, fait assigner -avec dénonciation par voie électronique à la Préfecture du Loiret le 19 février 2024- Madame [C] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins suivantes :

Tenter de concilier les parties si faire se peut, et à défaut,

constater la résiliation de plein droit du bail consenti le 27 août 2010 à Madame [C] [M] par l’acquisition de la clause résolutoire en vertu des articles 24 et 7g de la loi du 6 juillet 1989 et ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la [Localité 4] Publique et d’un serrurier aux termes de l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution ;condamner Madame [C] [M] à payer la somme de 1.779,26 euros en principal au titre des loyers et charges en application de l’article 1728 du code civil avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en vertu des articles 1153-1 et 1155 du code civil ; condamner Madame [C] [M] à produire l’attestation d’assurance sous 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;condamner Madame [C] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et ce, jusqu’à effective libération des locaux, en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre conformément à l’article 1760 du code civil ; condamner Madame [C] [M] au paiement d’une somme de 400,00 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas laisser supporter ;condamner Madame [C] [M] aux entiers dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

A l’audience du 10 septembre 2024, l’affaire a été renvoyée au 12 novembre 2024 pour constitution et transmission contradictoire des pièces à l’avocat de Madame [C] [M], puis a fait l’objet d’un nouveau renvoi à l’audience du 10 décembre 2024 du fait d’un dossier de surendettement en cours auprès de la BDF.

A l’audience de jugement qui s’est tenue le 10 décembre 2024, la société LOGEMLOIRET, représentée par Madame [L] dûment mandatée avec pouvoir, a maintenu ses demandes relatives à l’acquisition de la clause résolutoire et aux impayés de loyers, tout en actualisant le montant en augmentation constante de la dette locative à la somme de 7.644,08 euros. Le bailleur a indiqué en outre que la locataire n’avait repris aucun paiement, ni des loyers courants, ni de l’arriéré, et qu’il s’opposait par conséquent à l’octroi de tout délai de paiement de la dette locative.

L’avocat de Madame [C] [M], a précisé à l’appui de ses conclusions en défense que l’attestation d’assurance avait été transmise au bailleur, tandis que le loyer courant du mois de décembre avait bien été réglé et proposait d’en justifier dans une note en délibéré sous 10 jours auprès du tribunal, qui l’a accepté.

L’avocat a ensuite ajouté, à l’appui de ses conclusions écrites, que Madame [M] s’était retrouvée dans une situation de précarité financière suite à la perte de son emploi, avec des soucis de santé (pathologie neurologique) et qu’elle avait fini par déposer un dossier auprès de la commission de surendettement des particuliers du Loiret à la BDF, laquelle a déclaré recevable sa demande et décidé le 14 novembre 2024 d’orienter son dossier vers une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Par une note en délibéré du 17 décembre 2024, l’avocat de Madame [M] a justifié du paiement en espèces du loyer du mois de décembre 2024 d’un montant de 465,00 € en date du 11 décembre 2024.

Aucune fiche relative au diagnostic social et financier n’a été reçue au greffe avant l’audience.

Les débats étant clos, la décision a été mise en délibéré à la date du 28 mars 2025, prorogé au 25 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La décision est contradictoire en application de l’article 467 du Code de procédure civile, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience de jugement.

I. SUR LA RESILIATION DU BAIL :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 19 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur LOGEMLOIRET justifie avoir préalablement contacté la CAF du Loiret afin de lui signaler la situation d’impayés de Madame [C] [M], et ce, dès le 21 juillet 2022, soit plus de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 février 2024.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions de ce passage de la loi.

En l’espèce, le bail conclu le 27 août 2010 contient une telle clause résolutoire en cas de non-souscription d’une assurance « risques locatifs » (§ 4-2 page 6).

Le 13 novembre 2023, un commandement d’avoir à justifier de l’assurance a été signifié à Madame [C] [M], les dispositions du passage de la loi y étant reproduites et la clause insérée au bail étant contenue dans l’acte.

Madame [C] [M] avait donc jusqu’au 13 décembre 2023 à 24 heures pour remettre à son bailleur l’attestation d’assurance du logement loué.

Aux audiences du 10 septembre et 12 novembre 2024, le bailleur a maintenu ses demandes et indiqué que cette assurance n’avait toujours pas été produite.

A l’audience du 10 décembre 2024, l’avocat de Madame [C] [M] déclare que l’attestation d’assurance du logement avait bien été produite, en temps et en heure, sans toutefois en rapporter ni la date précise, ni le moindre justificatif probant.

Il en résulte par conséquent que la clause résolutoire contenue dans le bail pour défaut d’assurance est bel et bien acquise à la date du 13 décembre 2023.

L’expulsion du logement sera ordonnée en conséquence, sans qu’il soit nécessaire de vérifier le bien-fondé du second motif d’acquisition de la clause résolutoire (loyers impayés), celui-ci étant superfétatoire.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La société LOGEMLOIRET produit un décompte détaillé démontrant que Madame [C] [M] reste devoir la somme de 7.644,08 euros à la date du 4 novembre 2024 (échéance de novembre 2024 incluse et hors frais de contentieux), sachant que la somme réclamée sera toutefois ramenée à un montant de 7.439,15 euros, après soustraction de la somme de 204,93 € correspondant à des frais non contractuels dénommés « pénalités d’enquête OPS » (82,82 €) et « risque locatif/assurance » (121,11 €) qui relèvent éventuellement des dépens.

Madame [C] [M], représentée par son avocat aux audiences successives du tribunal, tout en ne contestant pas véritablement le principe et le montant de sa dette locative auprès de son bailleur, évoque au visa de l’article 1218 du code civil, un cas de force majeure indépendant de sa volonté, à savoir l’absence de règlement de son salaire, qui l’aurait empêché temporairement de respecter son obligation de paiement des loyers et charges du logement loué auprès de la société LOGEMLOIRET.

Or, en dehors de toute notion de force majeure inapplicable au cas d’espèce, il apparaît a contrario nettement établi que l’impossibilité matérielle pour Madame [C] [M] de s’acquitter, tant du loyer et des charges courants que de son arriéré locatif, a été la conséquence exclusive de sa situation de surendettement (5 créanciers répertoriés) dûment constatée le 14 novembre 2024 par la commission de surendettement des particuliers du Loiret auprès de la BDF, laquelle a déclaré recevable sa demande déposée le 25 octobre 2024, puis a décidé le 14 novembre 2024 d’orienter son dossier vers une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire..

Dans ces circonstances, Madame [C] [M] ne pourra qu’être en conséquence condamnée à verser à la société LOGEMLOIRET la somme de 7.439,15 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, assortie des intérêts légaux calculés à compter de la signification de la présente décision.

De plus, occupante sans droit ni titre depuis le 14 décembre 2023, la locataire en place a manifestement causé un préjudice au propriétaire-bailleur qui n’a pas pu disposer du bien à son gré.

Ainsi, Madame [C] [M] sera également condamnée à payer à son bailleur une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges (indexés et révisables selon les conditions contractuelles) à compter du 14 décembre 2023, jour d’acquisition de la clause résolutoire, jusqu’à la libération complète des lieux, et ce, conformément à la demande portée dans le décompte actualisé au 4 novembre 2024 remis à l’audience.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Or, en l’espèce, force est de constater que Madame [C] [M] n’avait manifestement pas repris le règlement intégral de son loyer courant conformément aux termes de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, et ce, avant la date de la première audience (soit le 10 septembre 2024) ni même le 10 décembre 2024, le paiement étant en effet intervenu en espèces auprès du bailleur le lendemain de cette audience, soit en date du 11 décembre 2024.

De ce fait, aucun délai de paiement ne peut lui être légalement accordé par la juridiction, sa situation financière véritablement compromise ne lui permettant pas, en outre, d’être en mesure d’assumer l’apurement de son importante dette locative arriérée (7.439,15 €), et ce, dans le délai légal de 3 années prévu par la loi susvisée.

Dans ces conditions, Madame [C] [M] ne pourra bénéficier de délais de paiement pour l’apurement de sa dette locative, et la clause résolutoire acquise au 13 décembre 2023 conservera par conséquent tous ses effets.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [C] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 13 novembre 2023 et celui de l’assignation introductive d’instance.

Nonobstant les démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur LOGEMLOIRET, et compte tenu de la précarité avérée de la situation tant sociale que financière de Madame [C] [M], il n’y aura pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail ;

REJETTE tout délai de paiement de la dette locative et de suspension de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, pour défaut d’assurance, figurant au bail conclu le 27 août 2010 entre l’Office Public de l’Habitat LOGEMLOIRET et Madame [C] [M], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 13 décembre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [C] [M], occupante sans droit ni titre du logement, de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [C] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Office Public de l’Habitat LOGEMLOIRET pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT également que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivront le sort prévu notamment par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [C] [M] à verser à l’Office Public de l’Habitat LOGEMLOIRET, pris en la personne de son représentant légal, la somme de 7.439,15 € (sept mille quatre cent trente-neuf euros et quinze centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 4 novembre 2024 (échéance du mois de novembre 2024 incluse) hors frais de poursuite et frais non contractuels, assortie des intérêts légaux à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [C] [M] à verser à l’Office Public de l’Habitat LOGEMLOIRET, pris en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges -révisables et indexées en vertu des conditions contractuelles- selon décompte arrêté au 4 novembre 2024 (échéance du mois de novembre 2024 incluse), laquelle s’appliquera à compter du 14 décembre 2023, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [C] [M] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 13 novembre 2023 et celui de l’assignation introductive ;

REJETTE toutes les autres demandes, plus amples ou contraires des parties ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 25 avril 2025, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, Le juge,