TRIBUNAL JUDICIAIRE

de, [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 25 MARS 2026

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 25/05759 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2QGO

N° de MINUTE : 26/00407

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE SISE, [Adresse 1], représenté par son syndic, la SAS AULNAY GESTIMMO.,

[Adresse 2],

[Localité 2]

représentée par M^e Magali HENON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB157

C/

DEFENDEUR

Monsieur, [L], [S],

[Adresse 3],

[Localité 3]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 28 Janvier 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur, [L], [S] est propriétaire des lots n°100 et 112 de la résidence sise, [Adresse 3] à, [Localité 4] (93).

Par acte de commissaire de justice du 22 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence sise, [Adresse 3] à, [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la SAS AULNAY GESTIMMO, a fait assigner Monsieur, [L], [S] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

CONDAMNER Monsieur, [L], [S] au paiement au profit du Syndicat des Copropriétaires de la, [Adresse 4], [Adresse 3] à, [Localité 5] représenté par son syndic le Cabinet AULNAY GESTIMMO, de la somme de 9.959,99 euros représentant le montant des charges de copropriété impayées (dette totale – frais) dues au 2ème trimestre 2025 suivant décompte arrêté au 10 avril 2025 avec intérêts de droit à compter du 27 juillet 2023, date de la première mise en demeure de payer ;

CONDAMNER Monsieur, [L], [S] au remboursement des frais engagés pour le recouvrement de créance soit la somme de 788,73 euros se décomposant comme suit:

—  40 euros au titre des frais de mise en demeure de payer du 27 juillet 2023,

—  296 euros au titre des frais remise de dossier à l’huissier en date du 24 janvier 2024,

—  163,73 euros au titre des frais de délivrance de sommation de payer,

—  289 euros au titre des frais de transmission de dossier à l’avocat en date du 4 octobre 2024 ;

CONDAMNER Monsieur, [L], [S] à verser au Syndicat des Copropriétaires de la, [Adresse 4], [Adresse 3] à, [Localité 5] représenté par son syndic le Cabinet AULNAY GESTIMMO, la somme de 1.500 euros en réparation du préjudice subi ;

CONDAMNER Monsieur, [L], [S] au paiement, au profit du Syndicat des Copropriétaires de la, [Adresse 4], [Adresse 3] à, [Localité 5] représenté par son syndic le Cabinet AULNAY GESTIMMO, de la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

CONDAMNER Monsieur, [L], [S] aux entiers dépens, qui comprendront notamment les frais de délivrance de la présente assignation et de la signification de la décision à intervenir pour un montant prévisionnel de 180 euros.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur, [L], [S], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur, [L], [S] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cité, Monsieur, [L], [S] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 1er juillet 2025 et fixée à l’audience du 28 janvier 2026. Elle a été mise en délibéré au 25 mars 2026.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur, [L], [S] ;

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 29 janvier 2021, 30 septembre 2021, 26 avril 2022, 11 mai 2023, 17 août 2023, 14 mai 2024 et 10 avril 2025 ayant voté les travaux d’entretien des réseaux communs, de peinture des murets, de remplacement du parachute ascenseur, de réfection de la loge, le financement du licenciement de la gardienne et approuvé les comptes travaux “peinture murets” et “entretien réseaux communs”, ainsi qu’ayant approuvé les comptes des exercices annuels 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024 et le budget prévisionnel 2025 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic en vigueur du 29 janvier 2021 au 29 avril 2022, celui applicable du 29 avril 2022 au 29 octobre 2023 et celui applicable du 30 octobre 2023 au 29 octobre 2026,

— la mise en demeure du 27 juillet 2023.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, il conviendra d’écarter l’appel du 1er octobre 2021 « financement vente adjudication Hoyez » de 75,24 euros, les copropriétaires ayant voté l’annulation de cet appel lors de l’assemblée générale du 11 mai 2023 et le remboursement au 1er juillet 2023 des sommes appelées. Or aucune mention n’apparaît au relevé de compte établi au 10 avril 2025 à l’égard de cette annulation, seul l’appel étant mentionné au débit du compte.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er avril 2021 et le 10 avril 2025 a été de 12 323,29 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 2 438,54 euros, soit un solde débiteur de 9 884,75 euros.

Ainsi, il convient de condamner Monsieur, [L], [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9 884,75 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 10 avril 2025, appel provisionnel du 2ème trimestre 2025 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 27 juillet 2023, date de la mise en demeure notifiée à Monsieur, [L], [S], sur la somme de 4 447,11 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

Il appartient en outre la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 788,73 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’une mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 le 27 juillet 2023, facturée 40 euros, conformément au contrat de syndic. Il sera en conséquence fait droit à la demande à ce titre.

Il y a lieu également de retenir les frais d’huissier pour la signification du commandement de payer 25 janvier 2024, à hauteur de 163,73 euros, dont il est justifié.

En revanche, il ne peut être fait droit à la demande au titre des frais de « remise dossier à huissier » du 24 janvier 2024 d’un coût de 296 euros, le syndicat ne justifiant pas de diligences particulières à l’égard de cet acte, qui correspond à la simple transmission à un huissier de justice d’une copie de relevé de compte propriétaire et de la transmission des éléments nécessaires à la signification d’un commandement de payer, acte dont le coût a d’ores et déjà été imposé au défendeur.

Il en est de même des frais de « vacation remise dossier avocat » du 4 octobre 2024, d’un coût de 289 euros, à l’égard desquels il n’est pas justifié de diligences particulières ou inhabituelles. De tels actes entrent en effet dans la gestion courantes du syndic et font partie des actes élémentaires d’administration de la copropriété (CA, [Localité 6] 23e ch B, 23 fevr. 2006).

Monsieur, [L], [S] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 203,73 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n 15-20.587).

En l’espèce, Monsieur, [L], [S] n’a procédé à aucun paiement de ses charges de copropriété au cours de la période étudiée, soit entre le 1er avril 2021 et le 10 avril 2025. Or, de tels manquements systématiques et répétés à une obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires, sans motif valable justifiant sa carence, sont constitutifs d’une faute qui cause un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, Monsieur, [L], [S] a en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur, [L], [S], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur, [L], [S] sera condamné aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE Monsieur, [L], [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence sise, [Adresse 3] à, [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la SAS AULNAY GESTIMMO, la somme de 9 884,75 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 10 avril 2025, appel provisionnel du 2ème trimestre 2025 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 27 juillet 2023 sur la somme de 4 447,11 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur, [L], [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence sise, [Adresse 3] à, [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la SAS AULNAY GESTIMMO, la somme de 203,73 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées ;

CONDAMNE Monsieur, [L], [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence sise, [Adresse 3] à, [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la SAS AULNAY GESTIMMO, la somme de 400 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur, [L], [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence sise, [Adresse 3] à, [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la SAS AULNAY GESTIMMO, la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur, [L], [S] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 25 mars 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT