TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 06 MARS 2026

Minute n° :

N° RG 25/01632 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HCUS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE, Magistrat exerçant à titre temporaire

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEURS :

Monsieur [T] [G]

demeurant [Adresse 1]" – [Localité 2] [Localité 3] [Adresse 2]

représenté la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

Madame [L] [U] épouse [G]

demeurant [Adresse 3]

représentée par la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEURS :

Madame [B], [N], [Z] [D]

demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

Madame [R], [P] [J]

demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 13 Mai 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré au 19 Septembre 2025, prorogé au 28 Novembre 2025 puis à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 28 juin 2018, Monsieur [T] [G] et Madame [G] [L] née [U] ont donné à bail à Madame [B] [D] et à Madame [R] [J] une maison à usage d’habitation de type T4 située au [Adresse 5], pour un loyer mensuel initial de 760,00 euros, avec une provision pour charges de 30,00 €, payables d’avance le 1er de chaque mois.

Se prévalant d’une situation d’impayés locatifs, Monsieur [T] [G] et Madame [G] [L] ont fait délivrer le 3 septembre 2024 à Madame [B] [D] et à Madame [R] [J] un commandement visant la clause résolutoire de payer sous 2 mois la somme principale de 3.316,07 euros au titre des loyers et charges échus et demeurés impayés, d’une part, et de justifier d’une assurance locative, d’autre part, outre une sommation de justifier de l’occupation du logement.

A défaut de règlement des causes dudit commandement, les époux [G] ont fait assigner le 19 novembre 2024 Madame [B] [D] et Madame [R] [J] -par actes de commissaire de justice signifiés respectivement à personne et à domicile- devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :

Constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers au visa des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, et prononcer la résiliation du contrat de location consenti à Madame [B] [D] et Madame [R] [J] en constatant qu’il a cessé de plein droit ;Ordonner, en conséquence, l’expulsion dans le délai légal de Madame [B] [D] et Madame [R] [J] de la maison qu’elles occupent et celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;Condamner solidairement Madame [B] [D] et Madame [R] [J] à leur payer la somme de 3.339,67 euros (sauf actualisation de la créance au jour de l’audience) correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, de l’assignation ou de la décision rendue ; Condamner solidairement Madame [B] [D] et Madame [R] [J] à leur payer une indemnité d’occupation conventionnelle équivalente au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux ;Condamner solidairement Madame [B] [D] et Madame [R] [J] au paiement de la somme de 800,00 € au titre des frais irrépétibles ;Condamner solidairement Madame [B] [D] et Madame [R] [J] au paiement des entiers dépens d’instance, en ce compris les frais du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX et à la préfecture, et de l’assignation introductive.

A l’audience publique du 13 mai 2025, l’avocat des époux [G] a maintenu l’intégralité de ses demandes, puis s’est opposé à l’octroi de tout délai de paiement, au regard notamment du non-règlement du loyer courant et de la dette locative en augmentation constante. En effet, la dette actualisée selon décompte détaillé en date du 2 mai 2025 (échéance de mai 2025 incluse) s’élève désormais à la somme de 7.460,47 €, hors frais de poursuites.

Madame [B] [D], comparaissant en personne, déclare tout d’abord s’occuper de sa mère Madame [R] [J], retraitée qui souffre de la maladie d’Alzheimer, dans l’attente d’une mesure de protection (tutelle ?) a été placée depuis le 25 février 2025 en EHPAD à [Localité 4] (45) dont le coût est d’environ 3.500 €, et elle ajoute ensuite n’avoir pas pu travailler dans sa guinguette saisonnière à [Localité 5], tout en promettant d’ouvrir son entreprise dès juin 2025 dans le but de s’acquitter de sa dette locative dans le cadre d’un plan d’apurement échelonné, ses seules ressources actuelles étant l’ARE (allocation de retour à l’emploi) d’un montant de 450 €. Enfin, au vu du loyer et charges trop élevés, elle déclare ne pas vouloir se maintenir dans le logement et avoir l’intention de délivrer son préavis de départ pour la fin du mois de mai 2025.

La fiche de diagnostic social et financier du 13 décembre 2024 reçue au greffe avant l’audience et l’évaluation sociale datée du 13 février 2025, confirment la situation sociale et financière difficile de Madame [B] [D].

La question des délais de paiement a été mise dans les débats.

La décision a été ensuite mise en délibéré à la date du 19 septembre 2025, prorogé au 28 novembre 2025 et au 6 mars 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 474 du Code de procédure civile, l’absence de l’un des défendeurs lors de l’audience de jugement ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Le présent jugement étant susceptible d’appel, la décision sera par conséquent réputée contradictoire à l’égard de tous en application des dispositions de l’article 474 du Code de procédure civile susvisé.

I. Sur la recevabilité de la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation du 19 novembre 2024 a été dénoncée au Préfet du Loiret le 27 novembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 13 mai 2025.

Par ailleurs, les bailleurs justifient avoir régulièrement saisi la CCAPEX auprès de la Préfecture du Loiret le 5 septembre 2024 par la voie électronique, suite au commandement de payer du 3 septembre 2024, afin de l’informer de la situation d’impayés de loyers de Madame [B] [D] et Madame [R] [J], soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 novembre 2024, conformément aux dispositions prévues par l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers impayés formée par les époux [G] est donc parfaitement recevable.

II. Sur les demandes principales

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 -modifié par la loi du 27 juillet 2023- tel qu’il s’applique à la date du commandement de payer qui a été délivré le 3 septembre 2024 dans la présente procédure, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois en l’espèce, le contrat de bail unissant les parties stipule au § 2.11 « clause résolutoire » des conditions générales, qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or, le commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 septembre 2024, pour paiement de la somme en principal de 3.316,07 euros dans le délai contractuel fixé à deux mois légal, et non de six semaines prévu par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023.

Cependant, sur le fondement de l’effet légal du contrat de bail en cours, de l’ordre public de protection du locataire et d’un avis de la Cour de Cassation 3ème chambre civile le 13 juin 2024, le délai prévu par le contrat pour l’application de la clause résolutoire restera fixé à 2 mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Madame [B] [D] et Madame [R] [J], disposaient donc d’un délai expirant le dimanche 3 novembre 2024 (jour ouvré) pour s’acquitter intégralement de cette somme, délai reporté légalement au 1er jour ouvrable suivant soit le lundi 4 novembre 2024 à 24 heures.

Ledit commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 novembre 2024.

— Sur l’indemnité d’occupation

Madame [B] [D] et Madame [R] [J] restent redevables des loyers et charges jusqu’au 4 novembre 2024 et, à compter du 5 novembre 2024, le bail étant résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, Madame [B] [D] et Madame [R] [J], occupantes sans droit ni titre depuis le 5 novembre 2024, causent un préjudice à leurs bailleurs les époux [G] qui n’ont pu disposer du bien à leur gré.

Aussi, il convient de condamner solidairement Madame [B] [D] et Madame [R] [J] à payer à Monsieur [T] [G] et Madame [G] [L] née [U] une indemnité d’occupation provisionnelle correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation indexés et échus postérieurement à la résiliation du bail, laquelle sera calculée (selon décompte du 2 mai 2025-échéance de mai 2025 incluse) à compter du 1er juin 2025, ceci jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés.

— Sur l’expulsion des locataires

Le contrat de bail étant résilié à compter du 4 novembre 2024, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [B] [D], et le cas échéant, de sa mère Madame [R] [J] -placée depuis le 25 février 2025 en EHPAD à [Localité 4] (45)- ainsi que de toute personne s’y trouvant de son chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier en vertu des articles L.153-1 et L.153-2 du Code des procédures civiles d’exécution, étant rappelé, à toutes fins, que les meubles et objets pouvant se trouver dans les lieux suivront le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Etant devenue occupante sans droit ni titre, avec sa mère Madame [R] [J] depuis le 5 novembre 2024, et leur bonne foi étant présumée, Madame [B] [D], et le cas échéant, sa mère Madame [R] [J], devront quitter le logement au plus tard dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui leur sera délivré, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

— Sur le montant de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, afin de prouver les obligations dont ils réclament l’exécution, Monsieur [T] [G] et Madame [L] [G] versent aux débats le contrat de bail d’origine daté du 28 juin 2018, ainsi que le décompte détaillé des loyers, charges et indemnités d’occupation restant impayés (décompte actualisé arrêté au 2 mai 2025-échéance mensuelle de mai 2025 incluse) pour un montant 7.460,47 €, hors frais de poursuites.

Vérifications faites, il convient, en conséquence, de condamner solidairement Madame [B] [D] et Madame [R] [J] à payer à Monsieur [T] [G] et Madame [L] [G] la somme de 7.460,47 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (cf. décompte actualisé du 2 mai 2025), assortie des intérêts au taux légal calculés à compter de la signification de la présente décision.

— Sur les délais de paiement de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Comparante en personne à l’audience, Madame [B] [D] ne conteste, ni le principe, ni le montant de sa dette locative, mais elle sollicite du tribunal l’octroi de délais de paiement de sa dette locative arriérée.

Or, il est établi à l’examen des pièces de la procédure que Madame [B] [D] et Madame [R] [J] n’ont pas repris le règlement intégral de leur loyer et charges courants avant la date de l’audience, et que de ce fait, aucun délai de paiement ne peut être légalement accordé par la présente juridiction.

Dans ces conditions, Madame [B] [D] et Madame [R] [J] ne pourront bénéficier de délais de paiement pour l’apurement de leur dette locative, et la clause résolutoire acquise au 4 novembre 2024 conservera par conséquent tous ses effets.

III. Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, Madame [B] [D] et Madame [R] [J], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, nonobstant les démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les époux [G], et au regard de la situation de précarité financière et sociale, tant de Madame [B] [D] que de sa mère Madame [R] [J] -en attente d’une mesure de protection et placée depuis le 25 février 2025 en EHPAD à [Localité 4] (45)- l’équité ne commande pas de condamner ces dernières à verser à leurs bailleurs une indemnité sur ce fondement.

Les époux [G] seront donc déboutés de leur demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action aux fins de constat de la résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 juin 2018 entre Monsieur [T] [G] et Madame [L] [G], d’une part, et Madame [B] [D] et Madame [R] [J], d’autre part, concernant une maison à usage d’habitation située au [Adresse 5], sont réunies à la date du 4 novembre 2024 ;

DIT que Madame [B] [D] et Madame [R] [J], devront par conséquent quitter les lieux loués sis au [Adresse 5], et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations de locataires sortants, notamment par la remise des clés ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Madame [B] [D] et Madame [R] [J], ainsi que celle de tout occupant de leur chef, et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

CONDAMNE solidairement Madame [B] [D] et Madame [R] [J] à verser à Monsieur [T] [G] et Madame [L] [G] la somme de 7.460,47 € (sept mille quatre cent soixante euros et quarante sept centimes) correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 2 mai 2025 (échéance du mois de mai 2025 incluse), assortie des intérêts au taux légal calculés à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement Madame [B] [D] et Madame [R] [J] à verser à Monsieur [T] [G] et Madame [L] [G] une indemnité mensuelle d’occupation, correspondant aux loyers et charges indexés et échus postérieurement à la résiliation du bail (selon décompte du 2 mai 2025-échéance de mai 2025 incluse), laquelle sera calculée à compter du 1er juin 2025, ceci jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés ;

REJETTE toutes les autres demandes plus amples ou contraires des parties ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Madame [B] [D] et Madame [R] [J] aux entiers dépens de la présente instance.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 6 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge, et par la greffière.

La greffière, Le juge,