TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 11 MAI 2026

Chambre 6/Section 4

AFFAIRE: N° RG 25/10314 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3562

N° de MINUTE : 26/00319

Madame [U] [O] épouse [Z]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Estelle DUPUY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P264

DEMANDEUR

C/

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU DOMAINE DES [Localité 3] -76 [Adresse 2] ET [Adresse 3], représenté par son syndic

Cabinet [C]

[Adresse 4]

[Localité 4]

défaillant

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Maud THOBOR, greffière.

En présence de Monsieur [P] [G], auditeur de justice.

DÉBATS

A l’audience publique du 16 Mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 11 Mai 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [U] [O] épouse [Z] a acquis en l’état futur d’achèvement un appartement au sein d’un ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 5] » situé [Adresse 1] à [Localité 5].

La livraison de son bien est intervenue le 4 novembre 2020.

Le 16 novembre 2020, Madame [Z] a subi un dégât des eaux dans sa salle de bain qu’elle a déclaré auprès de son assurance la GMF ainsi qu’auprès de son vendeur en l’état futur d’achèvement.

Le 13 mars 2023, la GMF a opposé un refus de garantie à Madame [Z].

Parallèlement, Madame [Z] s’est plainte d’un autre dégât des eaux affectant les murs des deux chambres de son appartement.

Ce second sinistre a fait l’objet, par le syndicat des copropriétaires, d’une déclaration auprès de l’assurance dommages-ouvrage le 7 avril 2023.

Par courriers des 2 avril et 12 mai 2025, Madame [Z] a vainement mis en demeure le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 6] d’avoir à engager toute action utile afin de faire cesser le trouble qu’elle subit, de mettre fin aux fuites et de mettre à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale le principe de son indemnisation.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 15 octobre 2025, Madame [U] [O] épouse [Z] a fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] ([Adresse 6] et [Adresse 1]) à Noisy le Sec (93130) représenté par son syndic en exercice le cabinet [C], devant le tribunal judiciaire de Bobigny et lui demande de :

« CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du DOMAINE DES [Localité 3] ([Adresse 6] et [Adresse 1]) A [Localité 6] à procéder aux travaux nécessaires pour faire cesser toute infiltration de manière définitive et pérenne dans le lot n°302, propriété de Madame [U] [Z],

ASSORTIR cette condamnation d’une astreinte de 300 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir et jusqu’à la date du 1er ordre de service de démarrage des travaux,

SE RESERVER la liquidation de l’astreinte,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du DOMAINE DES [Localité 3] ([Adresse 6] et [Adresse 1]) A [Localité 6] à payer à Madame [U] [Z] les sommes de :

—  23.700 € à parfaire au titre de son préjudice de jouissance partiel,

—  6.300 € au titre de son préjudice de jouissance total pendant les travaux (jardin),

—  12.000 € à parfaire au titre de son préjudice moral,

—  12.925 € TTC au titre de la remise en état de son appartement, dont le montant sera actualisé suivant l’indice BT01 à la date du jugement,

—  350 € TTC au titre du remboursement de la facture d’Huissier pour les constats,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du DOMAINE DES [Localité 3] ([Adresse 6] et [Adresse 1]) A [Localité 6] à payer à Madame [U] [Z] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

DISPENSER Madame [U] [Z] de toute participation à la dépense communes des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du DOMAINE DES [Localité 3] ([Adresse 6] et [Adresse 1]) A [Localité 6] aux entiers dépens. »

La clôture de l’instruction a été prononcée le 07 janvier 2026 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 16 mars 2026

Assignée par remise à personne habilitée, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] ([Adresse 6] et [Adresse 1]) à [Localité 7] représenté par son syndic en exercice le cabinet [C], n’a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 11 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de Madame [Z]

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Selon l’article 14 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 entrée en vigueur le 1er juin 2020, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En application de ce texte, la responsabilité de plein droit du syndicat est donc susceptible d’être engagée en présence de dommages causés aux copropriétaires ayant pour origine les parties communes, indépendamment de toute faute.

La responsabilité qui pèse sur le syndicat des copropriétaires en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 est une responsabilité objective. Le syndicat ne peut s’exonérer de cette responsabilité qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers. Pour une exonération totale, la faute de la victime ou du tiers doit avoir causé l’entier dommage (3e civ., 3 déc. 2020, pourvoi n° 19-12.871 et n° 19-12-125 ; 3e civ., 9 mai 2019, pourvoi n° 18-13.670).

Dans le silence de l’ordonnance du 30 octobre 2019 ayant réformé l’article 14, ces causes dégagées par la jurisprudence sous l’ancienne rédaction de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 demeurent valables.

L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il résulte du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 7 février 2025, illustré de nombreuses photographies, que l’appartement de Madame [Z] présente les traces de plusieurs dégâts des eaux. Le commissaire de justice relève en particulier :

Dans la salle de bain :

Deux ouvertures sont visibles sur le coffrage localisé en entrant à gauche ;

Un décollement de peinture ainsi que des traces d’humidité visibles au pied de ce coffrage ;

Des traces d’humidité visible à la jonction entre le carrelage au sol et les plinthes ;

La trappe ainsi qu’une parie du carrelage du tablier de la baignoire ont été déposés ;

Dans le couloir desservant la chambre à coucher et la salle de bain :

La présence de traces d’humidité visibles sur les cloisons et principalement sur celle de droite localisée côté coffrage ;

Dans le placard mural principal :

Un décollement de peinture visible en pied de cloison ;

Dans l’entrée :

Un décollement de la peinture en pied de mur, en partie droite de la porte permettant l’accès à l’appartement ;

Dans la chambre localisée porte à droite dans le couloir :

Un décollement de la peinture visible en pied d’ouvrant en partie gauche ;

Dans la deuxième chambre localisée deuxième porte à droite dans le couloir :

Un décollement de peinture sur le mur de gauche ;

Une trappe a été mise en œuvre sur cette zone ;

De part et d’autre de l’ouvrant, en pied de doublage, un décollement de la peinture

Il résulte des compte-rendu d’investigation des 27 juin 2023 et 1er février 2024 établis par la société SABACA et corroborés par le rapport définitif d’expertise dommages-ouvrage du 7 avril 2025 que :

— les désordres qui affectent la salle de bain de Madame [Z] trouvent leur origine dans un défaut du raccord du conduit d’évacuation des condensats de la chaudière, partie commune ;

— les désordres qui affectent les chambres de l’appartement de Madame [Z] trouvent leur origine dans un défaut de l’étanchéité enterrée de la dalle basse du rez-de-chaussée côté jardin, partie commune.

Par ailleurs, bien qu’aucune des parties n’ait jugé utile de produire le règlement de copropriété, il n’est pas contesté que tant le raccord du conduit d’évacuation des condensats de la chaudière que la dalle basse du rez-de-chaussée sont des parties communes.

Le syndicat des copropriétaires, qui n’a pas constitué avocat, n’a fait valoir aucune contestation.

Dans ces conditions il est suffisamment démontré que les désordres relatifs aux infiltrations subis par Madame [Z], trouvent leur origine dans une partie commune sans que le syndicat des copropriétaires démontre l’existence d’une faute d’un tiers, d’une faute de la victime ou d’un cas de force majeure qui lui permettrait de s’exonérer même partiellement de sa responsabilité.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires engage de plein droit sa responsabilité à l’égard de Madame [Z] au titre des infiltrations qui affectent son appartement.

Sur la demande d’exécution de travaux pour mettre fin aux désordres d’infiltration subis par Madame [Z]

Il est justifié d’imposer au syndicat des copropriétaires de procéder à la remise en état des parties communes dont la dégradation est à l’origine des dommages en application des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera condamné à faire réaliser les travaux de réparation du conduit d’évacuation des condensats de la chaudière ainsi que les travaux de réparation de l’étanchéité enterrée de la dalle basse du rez-de-chaussée côté jardin et ce sous astreinte dont les modalités seront précisées au dispositif.

Sur la demande de réparation des préjudices

Le principe de la réparation intégrale du préjudice subi impose que la personne à l’origine des désordres indemnise celui qui les a subis de l’intégralité de ces préjudices.

Madame [Z] sollicite le paiement des sommes suivantes :

—  23.700 € à parfaire au titre de son préjudice de jouissance partiel,

—  6.300 € au titre de son préjudice de jouissance total pendant les travaux (jardin),

—  12.000 € à parfaire au titre de son préjudice moral,

—  12.925 € TTC au titre de la remise en état de son appartement, dont le montant sera actualisé suivant l’indice BT01 à la date du jugement,

—  350 € TTC au titre du remboursement de la facture d’Huissier pour les constats

S’agissant du préjudice matériel

Madame [Z] produit un devis n°52 04 2025 établis le 26 avril 2025 relatif à la réfection des peintures de la salle de bain, du couloir, de l’entrée et des chambres de l’appartement de Madame [Z] et d’un montant de 12.925 €.

Aucune des parties ne produit de document permettant de contester ce devis dont le montant sera donc retenu.

En conséquence, il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Madame [Z] la somme de 12.925 € au titre du coût des travaux de reprise des peintures de la salle de bain, du couloir, de l’entrée et des chambres de son appartement.

Cette somme sera actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01 depuis le 26 avril 2025 jusqu’à la date du présent jugement.

S’agissant du préjudice de jouissance

L’examen des pièces versées aux débats en particulier le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 7 février 2025, les comptes-rendus d’intervention de la société SABACA et le rapport d’expertise dommages-ouvrage, permet d’établir que les infiltrations subies par Madame [Z] l’ont perturbée dans la jouissance paisible de son bien.

Madame [Z] se contente de produire un extrait du site sur l’encadrement des loyers indiquant sur le secteur de noisy le sec un loyer de référence minoré de 10,9 €/m², un loyer de référence de 15,6€/m² et un loyer de référence majoré de 18,7€/m².

Néanmois, le syndicat des copropriétaires qui n’a pas constitué n’a fait valoir aucune contestation.

Dans ces conditions, il convient de retenir le loyer de référence minoré de 10,9 €/m², soit un loyer mensuel hors charges de 695,42 €.

La période à prendre en considération est celle courant 16 novembre 2020, date des premières constations des désordres dont il s’agit, à la date du présent jugement, soit une période de 65 mois, dès lors que les travaux pour mettre fin aux désordres n’ont pas encore été réalisés.

La gêne dans les conditions de vie de Madame [Z] générée tant par l’humidité excessive des murs, qui ne se limite pas un à simple préjudice esthétique lié à l’aspect défraichi et décrépi de certains murs, mais l’empêche de bénéficier d’un logement sain, hors d’eau, constitue un trouble de jouissance réel et important.

Ce trouble de jouissance sera réparé sur la base de 25% du loyer mensuel sur la période du 16 novembre 2020 au 11 mai 2026 soit 65 mois : 695,42 x 0,25 x 65 = 11.300,57 €.

En conséquence, il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Madame [Z] la somme de 11.300,57 € au titre de son préjudice de jouissance.

En revanche, Madame [Z] ne verse aux débats aucun document permettant d’établir d’une part, qu’elle devra quitter son appartement le temps des travaux et d’autre part, que ces travaux dureront 4 mois, de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande au titre de son préjudice de jouissance durant les travaux de réparation.

S’agissant du préjudice moral,

Il ressort des pièces versées aux débats, que l’appartement de Madame [Z] a subi d’importants désordres d’infiltrations, ce qui outre un préjudice de jouissance a également causé une importante angoisse et anxiété à Madame [Z] dans la mesure où depuis l’apparition des premières infiltrations en 2020, les désordres ont perdurés pendant plusieurs années et perdurent encore alors que les causes ont été identifiées et qu’une proposition d’indemnisation a été effectuée par l’assurance dommages-ouvrage, sans que le syndicat des copropriétaires n’y remédie.

Il s’en est suivi pour Madame [Z] une longue période d’attente et d’incertitude, source d’angoisse et d’anxiété, constituant un préjudice moral dont la réparation sera justement évaluée à la somme de 5.000 €.

S’agissant des frais d’huissier pour l’établissement du procès-verbal de constat du 7 février 2025,

Les frais afférents au procès-verbal de constat dressé par un huissier de justice qui n’a pas été désigné par décision de justice sont inclus dans l’indemnité allouée au titre des frais irrépétibles (voir en ce sens C. Cass. 3ème civ. 6 avril 2022 pourvoi n°20-18.117), sur lesquels il sera statué ci-après.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens de la présente instance.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, en l’absence de tout justificatif, à l’exception des frais de commissaire de justice pour l’établissement du procès-verbal de constat du 7 février 2025 pour un montant de 350 €, l’équité commande de condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Madame [Z] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la dispense des demandeurs de toute participation à la dépense du Syndicat des copropriétaires au titre des frais de procédure

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, eu égard à la solution du litige il y a lieu de prononcer cette dispense au bénéfice de Madame [Z].

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu des circonstances, de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, il n’apparaît pas nécessaire d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] ([Adresse 6] et [Adresse 1]) à [Localité 7] représenté par son syndic en exercice le cabinet [C] à faire réaliser les travaux de réparation du conduit d’évacuation des condensats de la chaudière ainsi que les travaux de réparation de l’étanchéité enterrée de la dalle basse du rez-de-chaussée côté jardin et ce sous astreinte de 50 € par jour de retard, à l’expiration d’un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision et ce pendant six mois ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] ([Adresse 6] et [Adresse 1]) à [Localité 7] représenté par son syndic en exercice le cabinet [C] à payer à Madame [U] [O] épouse [Z] la somme de 12.925€ (douze mille neuf cent vingt-cinq euros) actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01 depuis le 26 avril 2025 jusqu’à la date du présent jugement, au titre du coût des travaux de reprise des peintures de la salle de bain, du couloir, de l’entrée et des chambres de son appartement situé [Adresse 1] à [Localité 5] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] ([Adresse 6] et [Adresse 1]) à [Localité 7] représenté par son syndic en exercice le cabinet [C] à payer à Madame [U] [O] épouse [Z] la somme de 11.300,57 € (onze mille trois cents euros et cinquante-sept centimes) au titre de son préjudice de jouissance ;

DÉBOUTE Madame [U] [O] épouse [Z] de sa demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance le temps des travaux de réparation ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] ([Adresse 6] et [Adresse 1]) à [Localité 7] représenté par son syndic en exercice le cabinet [C] à payer à Madame [U] [O] épouse [Z] la somme de 5.000 € (cinq mille euros) au titre de son préjudice moral ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] ([Adresse 6] et [Adresse 1]) à [Localité 7] représenté par son syndic en exercice le cabinet [C] aux dépens de la présente procédure ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] ([Adresse 6] et [Adresse 1]) à [Localité 7] représenté par son syndic en exercice le cabinet [C] à payer à Madame [U] [O] épouse [Z] la somme de 2.000 € (deux mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIPSENSE Madame [U] [O] épouse [Z] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et des frais irrépétibles, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter ;

DÉBOUTE les parties de l’ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions.

La minute est signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.

La greffière, La présidente,