Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 14 Novembre 2024

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DEMANDEURS :

Monsieur [H] [J]

12 rue Nouvelle

95400 VILLIERS LE BEL

Madame [M] [L] épouse [J]

12 rue Nouvelle

95400 VILLIERS LE BEL

représentés par Maître Claire FAGES, avocate au barreau de TOULOUSE,

substituée par Maître Priscilla LEBEL-DAYCARD, avocate au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [C] [E]

Porte 3 Bâtiiment A Résidence Les Rives de la Greneraie

6 Cête de Saint Sébastien

44200 NANTES

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 19 septembre 2024

date des débats : 19 septembre 2024

délibéré au : 14 novembre 2024

RG N° N° RG 24/02348 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NE3E

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Claire FAGES,

CCC à Madame [C] [E] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé non daté, à effet au 21 septembre 2023, [H] [J] et [M] [L] épouse [J] ont donné à bail à [C] [E] un logement leur appartenant sis, Les Rives de la Greneraie, 6 côte de Saint Sébastien, bâtiment A, 1er étage, porte 3 – 44200 NANTES, outre un parking aérien n°30, moyennant un loyer mensuel initial de 552 € outre une provision mensuelle pour charges de 62 €.

Par acte de commissaire de justice du 11 mars 2024, [H] [J] et [M] [L] épouse [J] ont fait commandement à [C] [E] de justifier de l’occupation des lieux, de justifier d’une assurance et de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2.539,50 € arrêté au 1er mars 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 juin 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, [H] [J] et [M] [L] épouse [J] ont fait assigner en référé [C] [E] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de voir :

· Constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail conclu le 22 septembre 2023 ;

· Constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef du logement, avec l’assistance de la force publique, selon les modalités prévues par la loi ;

· Condamner la locataire au paiement d’une provision de 3.341,47 €, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience et augmentée des intérêts de droit à compter de l’assignation ;

· Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meuble aux frais, risques et périls de la locataire et occupants ;

· Condamner [C] [E] à leur payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, depuis la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

· Dire et juger que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ;

· Condamner la locataire au paiement d’une somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Les services du département ont informé le tribunal le 9 août 2024 qu’ils n’avaient pas réussi à se mettre en contact avec la locataire et qu’ainsi, aucun diagnostic social et financier n’a pu être réalisé.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 septembre 2024.

A ladite audience, [H] [J] et [M] [L] épouse [J] sont absents, représentés par leur Conseil ; ils se réfèrent à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 6.062,17 € au titre des loyers et charges échus à la date du 5 septembre 2024.

Régulièrement assignée à étude, [C] [E] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Il y a donc lieu de statuer par décision réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la saisine du juge en référé

L’article 834 du code de procédure civile énonce que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Et l’article 835 du même code prévoit que le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’absence d’urgence, de dommage imminent ou de trouble manifestement illicite, la saisine du juge des contentieux de la protection en référé n’est pas justifiée et il sera statué sur le fond.

Sur la recevabilité de l’action

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 énonce que lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou que la dette de loyer ou charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer émanant d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus doivent être signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX).

Au jour du commandement de payer, le 11 mars 2024, le loyer hors charges était de 552 € et la somme due de 2.539,50 €, donc supérieure à deux fois le montant du loyer hors charges locatives (1.104 €). Or, le justificatif su signalement à la CCAPEX n’est pas versé au dossier.

Toutefois, la loi ne prévoit aucune sanction attachée au non-respect de cette obligation.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 7 juin 2024 a été régulièrement dénoncée par les bailleurs au représentant de l’État dans le département le 11 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 19 septembre 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article VIII.

Par exploit de commissaire de justice en date du 11 mars 2024, [H] [J] et [M] [L] épouse [J] ont fait commandement à [C] [E] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2.539,50 € arrêté au 1er mars 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 mai 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [C] [E].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que la locataire est obligée de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de [H] [J] et [M] [L] épouse [J] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[C] [E] ne vient contester ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 6.062,17 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 5 septembre 2024.

Il convient de déduire de ce montant les frais de commissaire de justice qui relèvent le cas échéant, et s’ils sont justifiés, des dépens, soit en l’espèce la somme de 347,67 €.

Les frais bancaires et de gestion des impayés doivent également être déduits de la dette locative, pour un montant total de 110 € (10 x 11 €).

En conséquence, [C] [E] sera condamnée au paiement de la somme de 5.604,50 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 5 septembre 2024, échéance de septembre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

La locataire sera enfin condamnée à payer à [H] [J] et [M] [L] épouse [J], à compter du 6 septembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 625 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lors de l’audience, [H] [J] et [M] [L] épouse [J] ont indiqué s’en référer à leurs demandes initiales.

D’après le relevé de compte, [C] [E] n’a payé qu’un seul mois de loyer, en avril 2024. Elle n’a ainsi pas repris le paiement intégral des loyers avant l’audience.

Elle n’a pas répondu aux sollicitations de l’espace départemental de solidarité.

Au regard de ces éléments, aucun délai de paiement ne sera accordé à [C] [E].

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [C] [E], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Elle sera également condamnée à payer à [H] [J] et [M] [L] épouse [J] la somme de 250€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu entre [H] [J] et [M] [L] épouse [J] d’une part et [C] [E] d’autre part, concernant le logement sis Les Rives de la Greneraie, 6 côte de Saint Sébastien, bâtiment A, 1er étage, porte 3 – 44200 NANTES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 12 mai 2024 ;

CONDAMNE [C] [E] à payer à [H] [J] et [M] [L] épouse [J] la somme de 5.604,50 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 5 septembre 2024, échéance de septembre 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE [C] [E] à payer à [H] [J] et [M] [L] épouse [J], à compter du 6 septembre 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 625 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à [C] [E], occupante sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [C] [E] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE [C] [E] à payer à [H] [J] et [M] [L] épouse [J] la somme de 250 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 14 novembre 2024.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY