TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/01615 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3OWQ

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 FEVRIER 2026

MINUTE N° 26/00384

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Nous,Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 22 janvier 2026 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Monsieur [C] [L],

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Alexandre KOENIG, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E2081

ET :

Le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 1], représenté par la société 1001 VIES HABITAT,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Agnès MARTIN DELION, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B1162

La société 1001 VIES HABITAT,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Agnès MARTIN DELION, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B1162

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 19 septembre 2025, M. [C] [L] a assigné devant le président de ce tribunal statuant en référé le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à Livry-Gargan, représenté par son syndic en exercice, la société 1001 VIES HABITAT, ainsi que la société 1001 VIES HABITAT à titre personnel en sa qualité de syndic, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, pour obtenir :

— leur condamnation in solidum à lui payer la somme provisionnelle de 39.000 euros à valoir sur son indemnisation définitive, outre la somme de 8.400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

— la condamnation de la société 1001 VIES HABITAT à lui payer la somme provisionnelle de 7.000 euros pour résistance abusive ;

— rappeler et maintenir que M. [C] [L] sera dispensé de la participation aux dépenses du syndicat des copropriétaires s’agissant des frais et dépens engendrés par la présente procédure et des condamnations prononcées à l’encontre du syndicat ;

— rappeler et maintenir le caractère exécutoire de plein droit de la décision à intervenir.

Lors des débats, M. [C] [L] maintient ses demandes et conclut au rejet des demandes adverses.

Il expose en substance qu’il est propriétaire depuis le 1er février 2019 d’un appartement sis [Adresse 2] à [Localité 2],, situé au 4e et dernier étage de l’immeuble et correspondant au lot 379 de la copropriété ; qu’il a subi plusieurs sinistres suite à des infiltrations provenant de la toiture, déclarés à son assureur entre le 25 février 2019 et le 5 juin 2021 et signalés au syndic ; que des travaux ont été réalisés mais se sont révélés inefficaces de sorte que ses désordres ont persisté pendant plusieurs années et lui ont causé divers préjudices.

Il soutient que la responsabilité des défenderesses est engagée ; qu’en effet, la société 1001 VIES HABITAT, en qualité de syndic de la copropriété, a manqué à ses obligations en ne faisant pas procéder de sa propre initiative aux réparations nécessaires à l’entretien et à la conservation de la toiture, qui est une partie commune, alors même que la copropriété disposait de la trésorerie nécessaire ; que le syndicat des copropriétaires, dont la société 1001 VIES HABITAT est par ailleurs copropriétaire majoritaire, a également refusé de voter les travaux de réfection de la toiture à l’assemblée générale du 4 juillet 2023 ; qu’une expertise ordonnée par le juge des référés le 2 mai 2024 a confirmé que les désordres trouvaient leur origine un défaut d’étanchéité de la toiture de l’immeuble ; que les travaux ont finalement été réalisés et réceptionnés en janvier 2025.

En défense, la société 1001 VIES HABITAT et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 2] conclut au rejet des demandes et sollicite la condamnation de M. [C] [L] à lui régler la somme de 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles, outre les dépens.

Ils font valoir l’existence de contestations sérieuses, tant sur l’imputabilité des préjudices que sur leur chiffrage. Ils contestent toute faute, soulignant que le syndic a fait intervenir une entreprise de couverture à plusieurs reprises, que M. [C] [L] a contribué à son dommage en s’abstenant de participer aux assemblées générales, en n’attaquant pas le procès-verbal d’assemblée générale refusant de voter les travaux, en ne laissant pas l’accès à son logement à l’entreprise mandatée par le syndic en date du 29 février 2024 ou encore en sollicitant la désignation d’un expert près de 5 ans après la survenance des premières infiltrations. Ils font valoir que le juge des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, statuer sur la prétendue faute du syndic sans son exercice professionnel. Enfin, ils contestent l’évaluation des différents chefs de préjudice.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et le cas échéant aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

Sur les demandes de provision

Les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Le montant de la provision susceptible d’être ainsi allouée n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer l’existence d’une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande, qui s’apprécie à la date de sa décision et non à celle de sa saisine.

Par ailleurs, d’après l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il ressort de l’article 18 de cette même loi que le syndic est notamment chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

— Sur l’imputabilité des dommages

En l’espèce, il ressort clairement du rapport d’expertise judiciaire que les désordres subis par M. [C] [L] ont pour origine des fuites provenant de la toiture de l’immeuble.

Les moyens soulevés en défense ne sont pas de nature à remettre en cause le principe de responsabilité du syndicat des copropriétaires posé par l’article 14 de la loi de 1965, de sorte que l’imputabilité des dommages subis par M. [C] [L] ne soulève aucune contestation sérieuse.

S’agissant du syndic, s’il est constant qu’elle a fait réaliser trois interventions sur la couverture, les factures correspondantes, en date des 20 septembre 2022, 12 mai 2023 et 28 septembre 2023 mentionnent expressément que la toiture est très vétuste, que l’efficacité de l’intervention n’est pas garantie et qu’il convient de prévoir rapidement une réfection complète.

L’expert relève d’ailleurs dans son rapport que le zinc de la toiture est poreux sur toute sa surface et n’est pas réparable, et que la société 1001 VIES HABITAT a fait intervenir plusieurs entreprises pour des réparations ponctuelles et non pérennes ; que ces entreprises l’ont immédiatement alerté qu’une réfection complète serait nécessaire ; qu’elle savait que ces interventions ne servaient à rien.

Dans ces conditions, il est établi avec l’évidence requise en référé, que la société 1001 VIES HABITAT, en sa qualité de syndic, n’a pas fait procéder aux travaux nécessaires, alors qu’il pouvait, compte tenu de l’urgence, les faire réaliser sans vote de l’assemblée générale et qu’au vu des états financiers produits aux débats et du montant des travaux finalement réalisés en janvier 2025, le syndicat des copropriétaires disposait de fonds disponibles suffisants.

— Sur la réparation des préjudices

Au vu des devis produits dans le cadre de l’expertise judiciaire et validés par l’expert, M [C] [L] est bien fondé à réclamer à titre provisionnel la somme de 13.642,26 euros au titre des travaux de réfections nécessaires dans son appartement (plafonds, revêtements muraux, planchers).

Pour chiffrer le préjudice de jouissance qu’il allègue, M. [C] [L] produit deux avis de valeur. Compte tenu de la surface de l’appartement, de l’étendue et de la persistance des désordres, il est justifié de lui allouer à ce titre une somme provisionnelle de 13.400 euros (soit 200 euros par mois durant 67 mois : 15 mois de février 2019 à mai 2020 puis 52 mois de septembre 2020 jusqu’à janvier 2025).

Concernant enfin la somme réclamée au titre de son préjudice moral, la persistance des infiltrations pendant plusieurs années, la nécessité de saisir le juge des référés d’une demande d’expertise judiciaire puis à nouveau, pour faire valoir ses droits, ont indéniablement causé à M. [C] [L] une anxiété et des tracas constitutifs d’un préjudice moral qui sera justement indemnisé à titre provisionnel à hauteur de 1.500 euros.

En revanche, les demandes au titre de l’indemnisation du mobilier et du temps passé à la gestion des désordres ne sont pas étayées. Elles seront donc rejetées.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, la société 1001 VIES HABITAT, ainsi que la société 1001 VIES HABITAT à titre personnel en sa qualité de syndic seront condamnés in solidum à régler à M. [C] [L] une somme provisionnelle globale de 28.542,26 euros en réparation de ses préjudices.

— Sur la résistance abusive

D’après l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il n’est pas démontré par M. [C] [L] l’intention de nuire des parties défenderesses ou leur mauvaise foi, de sorte qu’il est mal fondé en sa demande de provision pour résistance abusive.

Sa demande à ce titre sera rejetée.

Sur la demande de dispense aux frais et condamnations résultant de la présente procédure

Il résulte de l’article l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, que le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, les demandes de M. [C] [L] étant partiellement fondées, il y a lieu de le dispenser de toute participation à la dépense commune résultant des dépens et frais de procédure résiltant de la présente instance.

Par suite, il est justifié de le dispenser également de toute participation au titre des condamnations prononcées à l’encontre des défendeurs en réparation de ses préjudices.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, la société 1001 VIES HABITAT, ainsi que la société 1001 VIES HABITAT à titre personnel en sa qualité de syndic seront condamnés in solidum aux dépens.

Ils seront également condamnés in solidum à régler à M. [C] [L] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamnons in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, la société 1001 VIES HABITAT, ainsi que la société 1001 VIES HABITAT à titre personnel en sa qualité de syndic à régler à M. [C] [L], par provision, la somme globale de 28.542,26 euros à valoir sur la réparation de ses préjudices ;

Dispensons M. [C] [L] de toute participation à la dépense au titre des condamnations, dépens et frais de procédure résultant de la présente décision ;

Rejetons toute autre demande ;

Condamnons in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, la société 1001 VIES HABITAT, ainsi que la société 1001 VIES HABITAT à titre personnel en sa qualité de syndic à régler à M. [C] [L] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, la société 1001 VIES HABITAT, ainsi que la société 1001 VIES HABITAT à titre personnel en sa qualité de syndic aux dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 26 FEVRIER 2026.

LA GREFFIERE

LA PRÉSIDENTE