TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e GOZLAN-PEREZ

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Laurent MEILLET

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/08495 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA33B

Jonction avec RG 25/8744

N° MINUTE :

4/2026

JUGEMENT

rendu le 11 mars 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Laurent MEILLET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0428

DÉFENDERESSE

S.A.S. STEPHERCAN, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e GOZLAN-PEREZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P310

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 11 mars 2026 par Laure TOUCHELAY, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 11 mars 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/08495 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA33B

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 mai 2016, la société civile immobilière (SCI) [Adresse 1] a donné à bail à la société par actions simplifiée (SAS) Stephercan un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], 1er étage, porte face gauche, à Paris (75015) pour un loyer mensuel de 1 230 euros outre 120 euros à titre de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 2 décembre 2024, la SCI [Adresse 1] a fait délivrer à la SAS Stephercan un commandement de payer dans un délai d’un mois la somme en principal de 6 656,83 euros au titre de l’arriéré locatif en visant la clause résolutoire insérée au contrat.

Par acte de commissaire de justice du 14 avril 2025, la SCI [Adresse 1] a fait assigner en référé la SAS Stephercan devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail, ordonner l’expulsion de la locataire et la voir condamner à lui régler une provision au titre des loyers et charges impayés.

Par ordonnance de référé rendue le 3 juillet 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris s’est déclaré incompétent au profit du juge des contentieux de la protection, statuant en référé. Les parties ont été convoquées à l’audience du 3 février 2026.

Par acte de commissaire de justice du 17 septembre 2025, la SCI [Adresse 1] a fait assigner la SAS Stephercan devant le juge des contentieux de la protection, statuant au fond, aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail, ordonner l’expulsion de la locataire et la voir condamner à lui régler une provision au titre des loyers et charges impayés.

L’affaire a été enrôlée sous les n° RG 25/08495 et 25/08744.

A l’audience du 6 janvier 2026 la SCI [Adresse 1], représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail depuis le 2 janvier 2025,

— juger que la SAS Stephercan est occupante sans droit ni titre de l’appartement,

— ordonner l’expulsion immédiate de la société Stephercan et de tous les occupants de son chef, si besoin avec l’aide d’un serrurier et de la force publique,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meuble qu’il plaira à la juridiction de désigner, en garantie des indemnités d’occupation et de réparation locatives qui pourraient être dues,

— condamner la société Stephercan à lui verser la somme de 21 302,20 € au titre des loyers et des provisions de charges impayées au 1er janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances impayées et jusqu’à parfait paiement,

— condamner la société Stephercan à lui verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, majorée et taxes et accessoires éventuels, qui sera indexé selon la clause d’indexation prévue au bail, jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés, tout mois commencé étant dû en entier, avec intérêt au taux légal à compter de son exigibilité,

— ordonner la capitalisation des intérêts par année entière,

— condamner la SAS Stephercan à lui payer la somme de 2 000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

— rejeter toutes demandes plus amples ou contraires,

— condamner la société Stephercan à lui verser la somme de 3 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer en date du 2 décembre 2024.

Elle forme ses demandes au visa des articles 1103, 1104, 1225, 1240, 1343-5, 1728 et suivants du code civil, 872 et 873 du code de procédure civile.

Elle soutient que la clause résolutoire est acquise dès lors que la SAS Stephercan n’a pas réglé les causes du commandement de payer dans le délai imparti. En réponse à l’argumentation développée en défense, elle indique n’être nullement tenue de délivrer une mise en demeure préalable au commandement de payer, cet acte constituant en lui-même une telle mise en demeure. Elle ajoute que la défenderesse ne s’est pas davantage rapprochée d’elle pour convenir d’un plan d’apurement amiable. Elle soutient par ailleurs que les autres litiges afférents aux baux commerciaux conclus avec la défenderesse sont indépendants de celui relatif au bail d’habitation lui ayant été consent.

Elle estime par ailleurs que la défenderesse a abusivement résisté à ses obligations, en ce qu’elle a développé une argumentation en défense relative à des baux commerciaux indépendants du présent litige, et a simulé en dernière minute devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris une reprise de paiement du loyer. Or, elle souligne que la dette continue d’augmenter.

En réponse à la demande de délais suspensifs, elle soutient que le bail est soumis au droit commun du contrat de louage, de sorte que le juge ne peut suspendre les effets de la clause résolutoire. En tout état de cause, si cette demande devait être considérée comme recevable, elle serait mal fondée dès lors que la dette s’est aggravée et que la société Stephercan ne justifie ni de difficultés financières momentanées, ni de sa capacité financière à respecter les délais qui pourraient lui être accordés. Elle rappelle que le non paiement des loyers lui porte préjudice, dès lors qu’elle doit assumer, sur ses deniers personnels, les frais afférents à l’immeuble. Elle estime enfin que les autres arguments développés par la défenderesse concernent le cas échéant les baux commerciaux et non pas le bail lui ayant été consenti.

S’agissant de l’exception soulevée par la défenderesse, elle observe que celle-ci n’a pas été soulevée in limine litis ; qu’au demeurant, elle s’est désistée de son instance initiée en référé ; qu’en outre, il ne s’agissait pas de la même juridiction, le juge du fond ne pouvant alors se dessaisir au profit du juge des référés.

En réponse la SAS Stephercan, représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection de :

In limine litis,

— constater que les parties ont déjà été convoquées à l’audience du 3 février 2026 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, à la suite de l’assignation délivrée par la SCI [Adresse 1] le 14 avril 2025 ;

— constater la litispendance entre les deux procédures,

En conséquence,

— se dessaisir au profit de l’instance saisie en premier et enregistrée sous le n°RG 25/10183 ;

A titre principal,

— débouter la SCI [Adresse 1] de toutes ses demandes,

— suspendre les effets de la clause résolutoire du bail civil du 4 mai 2016 pendant le cours des délais de paiement sollicités,

— lui accorder un délai de paiement de 16 mois pour s’acquitter des causes du commandement de payer et portant sur la seule somme de 18 165,26 €,

— condamner la SCI [Adresse 1] à lui payer la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle forme ses demandes au visa des articles 100 et suivants du code de procédure civile, des articles 1104 et 1343-5 du code civil, de l’article L412-6 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Elle soutient en premier lieu qu’il existe une litispendance dans la mesure où le juge des contentieux de la protection a été saisi avant la présente procédure, par une ordonnance d’incompétence rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire le 3 juillet 2025. Elle considère ainsi qu’il s’agit du même litige, portant sur le même objet, et entre les mêmes parties.

Au visa de l’article 1345-3 et 1104 du code civil et de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, elle souligne que la situation patrimoniale de la demanderesse ne justifie pas un besoin urgent de recouvrer la créance alléguée, alors qu’elle a pour sa part rencontré de grandes difficultés financières à la suite de la crise sanitaire du covid-19. Elle estime que le commandement de payer lui a été délivré de mauvaise foi par la SCI [Adresse 1], sans mise en demeure préalable et alors même qu’elle connaissait ses difficultés financières également consécutives à des travaux de voierie rendant difficile d’accès son établissement pour la clientèle. Elle ajoute avoir réalisé, sous la pression du bailleur, des travaux importants et avoir soldé sa dette de loyers commerciaux, de sorte que la clause résolutoire a été réputé non acquise selon ordonnances rendues par le juge des référés le 28 octobre 2025. Elle précise ensuite que l’appartement lui a été loué aux fins de loger son dirigeant, M. [F] [Q], lequel a accueilli son premier enfant le 30 août 2025 de sorte qu’une expulsion immédiate porterait atteinte à sa sécurité. Elle soutient que la suspension des effets de la clause résolutoire permettrait d’organiser le relogement de la famille dans des conditions décentes. Elle précise à cet égard être à jour de ses loyers courants. Elle conteste toute résistance abusive, et oppose à l’inverse la mauvaise foi de la bailleresse dont le comportement témoigne d’une volonté de mettre fin abusivement à la relation contractuelle et récupérer l’immeuble.

Les débats clos, les parties ont été avisées que le délibéré serait rendu le 11 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la jonction des procédures

L’acte introductif d’instance ayant été enrôlé à deux reprises, il est d’une bonne administration de la justice de joindre les deux procédures n° RG 25/08495 et 25/08744 sous le même n° RG 25/08495.

Sur l’exception de litispendance

L’article 100 du code de procédure civile prévoit que si le même litige est pendant devant deux juridictions de même degré également compétentes pour en connaître, la juridiction saisie en second lieu doit se dessaisir au profit de l’autre si l’une des parties le demande. A défaut, elle peut le faire d’office.

Conformément à l’article 74 alinéa 1er du code de procédure civile, les exceptions doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l’exception seraient d’ordre public.

En l’espèce, la SAS Stephercan a déposé des conclusions visées à l’audience par le greffier et développées oralement, par lesquelles elle a soulevé l’exception de litispendance avant toute défense au fond. Dès lors, l’exception est recevable.

Cependant, il est constant qu’il n’y a pas de litispendance entre une instance au fond et la demande portée devant le juge des référés. Au demeurant, la SCI [Adresse 1] indique qu’elle n’entend pas poursuivre son instance en référé, dès lors que le juge du fond est saisi.

Dans ces conditions l’exception de litispendance sera rejetée.

Sur le constat d’acquisition de la clause résolutoire

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le preneur du bail d’habitation étant une personne morale, le bail est un bail soumis aux seules conditions contractuelles prévues au contrat et aux règles supplétives du code civil.

En application de l’article 1728 du code civil, dans un contrat de louage, le preneur est tenu de deux obligations principales, celle d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention et celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Selon l’article 1225 du code civil, en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit d’effet que si elle vise expressément la clause résolutoire.

L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En l’espèce, le bail conclu le 4 mai 2016 contient une clause résolutoire en son article 9, stipulée comme suit : "le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit un mois après un commandement demeuré infructueux, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice, dans les cas suivants :

— à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges" (pièce n°3 de la demanderesse).

Un commandement de payer visant cette clause et précisant le délai de paiement (un mois) pour échapper à l’acquisition de la clause résolutoire a été signifié le 2 décembre 2024, pour la somme en principal de 6 656,83 euros.

A cet égard, il ne peut être considéré que le commandement a été délivré de mauvaise foi par la bailleresse, alors qu’il n’est pas contesté qu’il existait une dette locative au moment de sa délivrance, ce que la locataire ne pouvait au demeurant ignorer, et que l’acte délivré par commissaire de justice avait précisément pour objet de la mettre en demeure de s’exécuter sous peine de résiliation du bail.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus d’un mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail ont été réunies à la date du 3 janvier 2025.

Sur la demande en paiement

La SAS Stephercan est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce,la SCI [Adresse 1] produit un décompte faisant apparaître que la SAS Stephercan reste lui devoir la somme de 20 756,90 euros au titre des loyers, charges impayées et indemnités d’occupation échues, arrêtée au 1er janvier 2026 (les sommes portées au débit du compte respectivement les 1er juillet, 1er septembre, 1er octobre et 1er décembre 2024, correspondant à des frais de relance ainsi qu’à des « charges baux commerciaux 2022 » ayant été déduites comme ne correspondant pas à des loyers, charges ou indemnités d’occupations dus au titre du bail).

En conséquence, la SAS Stephercan sera condamnée à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 20 756,90 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur la somme de 6 656,83 euros et de l’assignation pour le surplus, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

La SAS Stephercan sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges (soit à ce jour 1 568,47 euros), qui sera indexé selon la clause d’indexation prévue au bail, et avec faculté de procéder à la régularisation des charges, pour la période courant de l’échéance de février 2026 (la condamnation à paiement incluant le mois de janvier 2026) à la date de la libération effective et définitive des lieux, au prorata des sommes dues pour le mois au cours duquel la libération interviendra.

Il n’y a pas lieu d’assortir l’indemnité d’occupation future, créance éventuelle, d’intérêts moratoires, le montant de cette indemnité constituant la fixation du juste préjudice du bailleur au regard des prérogatives dont il bénéficie pour obtenir l’expulsion.

La capitalisation par année entière étant de droit lorsqu’elle est sollicitée, sera par conséquent ordonnée.

Sur la demande de délais suspensifs de la clause résolutoire

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, s’agissant d’un bail régi par le code civil pour lequel la loi du 6 juillet 1989, notamment son article 24, n’est pas applicable, la suspension des effets de la clause résolutoire ne peut être ordonnée en l’absence d’accord des parties sur ce point.

Il résulte cependant des du décompte produit aux débats par la bailleresse mais également des ordonnances rendues en référé par le tribunal judiciaire de Paris pour les deux baux commerciaux lui ayant été parallèlement consentis que la SAS Stephercan a procédé à d’importants efforts de paiement , permettant de considérer qu’elle est en mesure de respecter un échéancier.

Dans ces conditions, il sera fait droit à sa demande de délais de paiement, lesquels seront prononcés sur une durée de 24 mois, sans que ceux-ci ne suspendent les effets de la clause résolutoire.

Les modalités d’apurement de la dette locative seront précisées au dispositif de la présente décision, et le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite entraînera l’exigibilité de la totalité du solde restant dû.

Sur la demande d’expulsion

La SAS Stephercan étant sans droit ni titre depuis le 3 janvier 2025, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, la SCI [Adresse 1] ne pouvant dans ce cas y procéder qu’à l’issue d’un délai de 2 mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution, auxquels il n’y a pas lieu de déroger.

Sur la demande au titre de la résistance abusive

La résistance abusive de la SAS Stephercan n’est ici pas démontrée, de sorte que la SCI [Adresse 1] sera déboutée de sa demande indemnitaire.

Sur les demandes accessoires

La SAS Stephercan, partie perdante, sera condamnée aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 2 décembre 2024, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI [Adresse 1] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort,

ORDONNE la jonction des procédures n° RG 25/08495 et 25/08744 sous le même n° RG 25/08495 ;

DIT recevable l’exception de litispendance élevée par la SAS Stephercan mais la REJETTE ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 mai 2016 entre la SCI [Adresse 1] d’une part et la SAS Stephercan d’autre part concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], 1er étage[Adresse 3], à Paris (75015) sont réunies à la date du 3 janvier 2025,

ORDONNE en conséquence à la SAS Stephercan de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut pour la SAS Stephercan d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai,la SCI [Adresse 1] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE la SAS Stephercan à verser à la SCI [Adresse 1] la somme de 20 756,90 euros au titre des loyers, charges impayées et indemnités d’occupation échues, arrêtée au 1er janvier 2026,

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2024 sur la somme de 6 656,83 euros et du 17 septembre 2025 pour le surplus,

ORDONNE la capitalisation des intérêts par année entière,

AUTORISE la SAS Stephercan à apurer sa dette en 23 versements mensuels d’un montant de 865 € et un 24ème versement soldant la dette, payable au plus tard le 10 de chaque mois et ce à compter du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT que le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite entraînera l’exigibilité de la totalité du solde restant dû,

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier en paiement de la dette, mais ne suspend pas l’éventuelle mesure d’expulsion du logement, et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés,

CONDAMNE la SAS Stephercan à verser à la SCI [Adresse 4] [J] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, qui sera indexé selon la clause d’indexation prévue au bail, et avec faculté de procéder à la régularisation des charges, à compter du 1er février 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion), au prorata des sommes dues pour le mois au cours duquel la libération interviendra,

DIT que l’indemnité d’occupation ne produira pas intérêt au taux légal,

DÉBOUTE la SCI [Adresse 1] de ses demandes plus amples ou contraires,

DÉBOUTE la la SAS Stephercan de sa demande de suspension effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE la SAS Stephercan aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 2 décembre 2024,

CONDAMNE la SAS Stephercan à verser à la SCI [Adresse 1] une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le Greffier, La Juge