TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 07 MAI 2026

Chambre 7/Section 1

AFFAIRE: N° RG 25/05196 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3B3F

N° de MINUTE : 26/00228

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son syndic, cabinet BARAQUE IMMOBILIER

Siège social : [Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par Maître Thierry BAQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 191

DEMANDEUR

C/

Monsieur [Z] [L]

[Adresse 3]

[Localité 3]

défaillant

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Corinne BARBIEUX, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 05 Mars 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement Réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Corinne BARBIEUX, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [Z] [L] est propriétaire des lots 10, 13, 20 et 22 au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 4] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte en date du 14 mai 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. [Z] [L] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant du tribunal de :

— condamner M. [Z] [L] à lui payer la somme de 18 675,45 euros au titre des appels impayés au 2 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2024

— condamner M. [Z] [L] à lui payer la somme de 2 138,52 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2024

— condamner M. [Z] [L] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts

— condamner M. [Z] [L] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

— rappeler l’exécution provisoire.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé à l’assignation valant conclusions pour un complet exposé des moyens.

La clôture est intervenue le 2 décembre 2025 par ordonnance du même jour. L’affaire a été fixée à l’audience du 5 mars 2026, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 7 mai 2026.

M. [Z] [L], régulièrement assigné selon les modalités prévues à l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de sa demande en produisant :

— la matrice cadastrale

— les procès-verbaux des assemblées générales d’approbation des comptes des années 2022 à 2024

— un décompte des impayés arrêté au 2 avril 2025

— des appels de provisions et régularisations de charges.

Il y a lieu d’exclure du décompte les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété au sens de l’article 10-1a de la loi du 10 juillet 1965 et s’élèvent en l’espèce à 2 138,52 euros, ces frais faisant l’objet d’une condamnation distincte.

En conséquence et au regard des pièces produites, il convient de condamner M. [Z] [L] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 18 675,45 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 2 avril 2025.

La condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2024, date de la mise en demeure.

Sur les frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965

Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement des frais de recouvrement suivants :

— frais de lettres de mise en demeure et de relance pour un montant total de 544 euros,

— frais de dossier contentieux d’un montant de 1 578 euros,

— frais de « recherches dépôt chèque » d’un montant de 16,52 euros

Soit un montant total de 2 138,52 euros.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie par la production des accusés de réception de l’envoi de quatorze lettres de mise en demeure sur la période allant du 26 janvier 2022 au 2 avril 2025. Il ne s’explique cependant pas sur l’utilité de mettre le débiteur en demeure de payer à une telle fréquence. Il lui sera attribué au titre de ces mises en demeure la somme de 200 euros correspondant à huit mises en demeure au coût de 25 euros chacune, étant rappelé que le contrat de syndic est inopposable au copropriétaire.

Il convient d’écarter les frais de « dossier contentieux », qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Seront également écartés les frais de « recherches dépôt chèque », qui ne sont pas justifiés par les pièces produites.

Ainsi, après déduction des frais non nécessaires et non justifiés, M. [Z] [L] est redevable de la somme de 200 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2024.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il ressort de l’arrêt du 6 novembre 2019 ainsi que des jugements des 26 janvier 2021 et 24 novembre 2022 que M. [Z] [L] a déjà été condamné suite à des impayés de ses charges de copropriété. Ces condamnations précédentes et sa persistance à ne pas s’acquitter des charges de copropriété, sans s’en expliquer auprès du syndicat, caractérisent sa mauvaise foi.

Son refus de s’acquitter des charges de copropriété a causé au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui occasionné par le retard de paiement, et consistant en une désorganisation de la trésorerie et la nécessité d’entamer de multiples démarches judiciaires pour obtenir le paiement de sa créance.

M. [Z] [L] sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [Z] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 800 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits et assurer sa défense.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, sans qu’il y ait lieu de le rappeler au dispositif de la décision.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

— Condamne M. [Z] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 4] (93) les sommes de :

-18 675,45 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 2 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2024

-200 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, avec intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2024

-800 euros à titre de dommages et intérêts,

— Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 4] (93) du surplus de ses demandes,

— Condamne M. [Z] [L] aux dépens de l’instance,

— Condamne M. [Z] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 4] (93) la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent jugement ayant été signé par le président et le greffier

Le Greffier Le Président

Corinne BARBIEUX Aliénor CORON