TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 1]

[Localité 1]

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REFERENCES : N° RG 25/07366 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3QLA

Minute : 26/00165

EM

S.D.C. SPIRIT OF SAINT LOUIS L’ABBE NIORT 93150 LE BLANC [Localité 2] agissant poursuites et diligences de son syndic, la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ

Représentant : Maître Alexia DROUX de la SCP DROUX BAQUET, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

C/

Madame [J] [O]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Me [B] [H]

Copie délivrée à :

Mme [O] [J]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du QUATRE FEVRIER DEUX MILLE VINGT SIX ;

par Madame Nadine SPIRY, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois

Assistée de Madame Esther MARTIN, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 04 Décembre 2025

tenue sous la présidence de Madame Nadine SPIRY, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois

assistée de Madame Esther MARTIN, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. SPIRIT OF SAINT LOUIS L’ABBE NIORT [Adresse 2] LE [Adresse 3] agissant poursuites et diligences de son syndic, la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité

représentée par Maître Alexia DROUX de la SCP DROUX BAQUET, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [J] [O], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [J] [O] est propriétaire de divers lots de copropriété situés [Adresse 6] et [Adresse 7].

Le 28 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], représenté par son syndic, la SAS FONCIA CHADEFAUX LECOQ, a fait assigner Mme [J] [O] devant le tribunal de proximité d’AULNAY SOUS BOIS aux fins de paiement des charges de copropriété et lui demande de :

• condamner Mme [J] [O] à lui payer la somme de 3. 355, 93 euros, au titre des charges impayées au 7 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2025 ;

• condamner Mme [J] [O] à lui payer la somme de 1. 500 euros, à titre de dommages et intérêts ;

• condamner Mme [J] [O] à lui payer la somme de 1. 413, 94 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2025 ;

• condamner Mme [J] [O] à lui payer la somme de 1. 500 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

• rappeler l’exécution provisoire de la décision.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 décembre 2025.

Au jour de l’audience, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Mme [J] [O] ne s’est pas acquittée de sa quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété.

Cité par acte remis à étude, Mme [J] [O] ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 4 février 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Mme [J] [O] ayant été citée à étude, la décision, rendue en premier ressort, est réputée contradictoire, en application de l’article 473 du code de procédure civile.

I. Sur les demandes principales

• Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] verse notamment aux débats:

– un relevé de propriété attestant de ce que Mme [J] [O] est propriétaire des lots 122 et 183situés [Adresse 6] et [Adresse 7] ;

– un décompte daté du 16 janvier 2025 ;

– les appels de fonds ;

– le procès-verbal de l’assemblée générale tenue le 19 décembre 2023, et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Mme [J] [O] n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 3. 355, 93 euros (hors frais).

Il convient, en conséquence, de condamner Mme [J] [O] au paiement de la somme de 3. 355, 93 euros, au titre des charges dues à la date du 7 mars 2025, provisions de charges pour la période du 1er trimestre 2025 incluses.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 29 janvier 2025.

• Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à Mme [J] [O] seule, la somme de 336 euros, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé.

Par conséquent, Mme [J] [O] sera condamnée à payer la somme de 336 euros au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 29 janvier 2025.

• Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi de la défenderesse, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

• Sur les délais de paiement

Compte-tenu de la situation personnelle du défendeur, des délais de paiement lui seront octroyés selon des modalités exposées au dispositif.

II. Sur les demandes accessoires

Mme [J] [O], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Compte tenu des circonstances du litige et en l’absence d’éléments relatifs à la situation économique du défendeur, il convient de condamner celle-ci à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [J] [O] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], représenté par son syndic, la SAS FONCIA CHADEFAUX LECOQ, la somme de 3. 355, 93 euros, au titre des charges dues à la date du 7 mars 2025, provisions de charges pour la période du 1er trimestre 2025 incluses, ainsi que la somme de 336 euros au titre des frais de recouvrement, majorées des intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2025 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], représenté par son syndic, la SAS FONCIA CHADEFAUX LECOQ, de sa demande de condamnation de Mme [J] [O] à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [J] [O] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], représenté par son syndic, la SAS FONCIA CHADEFAUX LECOQ, la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [J] [O] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 4 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par la greffière.

La greffière, La juge,