TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 2]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : 01 48 96 11 43

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 25/07742 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3SJL

Minute : 26/00039

PMM

S.D.C. [Adresse 13] représenté par son syndic en exercice, la société SEGINE

Représentant : Maître [J], avocats au barreau de PARIS

C/

Monsieur [C] [R]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

SCP TOURNIER

Copie délivrée à :

M. [C] [R]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du DOUZE JANVIER DEUX MILLE VINGT-SIX

par Madame Mauricette MECHICHE, magistrat à titre temporaire par décret du 22 août 2022

Assistée de Madame Esther MARTIN, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 03 Novembre 2025

tenue sous la présidence de Madame Mauricette MECHICHE, assistée de Madame Mylène PARFAITE MARNY, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. [Adresse 13] représenté par son syndic en exercice, la société SEGINE, dont le siège social est sis [Adresse 3], pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Dominique TOURNIER de la SCP TOURNIER, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [R], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [U] [R] est propriétaire d’un appartement dans la [Adresse 9] [Localité 15] [Adresse 5].

Par acte de commissaire de justice délivré le 21 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] à VILLEPINTE 93420 représenté par son syndic en exercice la SAS SEGINE a fait assigner Monsieur [U] [R] devant le Tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois aux fins d’obtenir, sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  6453,51 euros en principal, appel de charges du deuxième trimestre 2025 inclus, majorée des intérêts légaux à compter du 19 février 2024 sur la somme de 1529,92 euros puis à compter du 19/11/ 2024 sur la somme de 3229,82 euros puis à compter du 21/01/ 2025 sur celle de 4695,26 euros puis à compter de l’assignation pour le surplus ;

1900 euros au titre des dommages et intérêts ;

—  1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens qui comprendront les frais de la sommation de payer .

L’affaire a été appelé à l’audience du 03 novembre 2025 ;

A cette audience, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] représenté par son avocat, a déclaré maintenir ses demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance ;

Monsieur [U] [R] , assigné en la forme d’un acte déposé à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu ni personne pour lui .

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 janvier 2026 ;

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne dont pas individualisées, et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relatives à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit :

— le relevé de propriété faisant apparaître que Monsieur [U] [R] est propriétaire d’un appartement dans la [Adresse 9] [Localité 15] [Adresse 5]

— La mise en demeure en lettre recommandée avec avis de réception et lettre de relance ;

— Le procès-verbal de l’ assemblée générale du 28 mai 2024 ;

— le commandement de payer

— le décompte des charges arrêté au 05/05/ 2025 .

— Le contrat du syndic

Le décompte de charges de copropriété arrêté au 05/05/2025 indique que Monsieur [U] [R] est redevable de la somme de 5134,40 euros au titre des charges de copropriété , de 1130,40 euros au titre des frais de recouvrement et de 188,71 euros au titre du commandement de payer considéré au titre des dépens ;

L’examen de ce décompte et des appels de charges permettent de constater que les sommes réclamées au titre des charges et travaux sont dues.

En conséquence , Monsieur [U] [R] sera condamné au paiement de la somme de 2824,70 euros au titre des charges expurgée des frais . Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation délivrée le 03 avril 2025.

Sur les frais réclamés au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Aux termes de cet article, seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui peuvent être indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent de tels frais.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] [Adresse 14] à [Localité 16] réclame le paiement de la somme de 1130,40 € au titre des frais . Le décompte comprend des frais de mise en demeure et de relance pour un montant total de 126,40euros, , de constitution de dossier huissier et avocat et huissier pour un montant total de 714, euros , des honoraires de constitution d’hypothèque pour un montant de 290 euros ;

Ainsi, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] à [Localité 16] n’est pas fondé à solliciter, la somme totale de 1130,40 euros au titre des frais étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé. Néanmoins les frais de mise en demeure et de relance étant justifié à hauteur de 126,40 euros, Monsieur [U] [R] sera condamné au paiement de cette somme ;

La somme de 188,71 euros relative aux coût de la sommation de payer, est justifiée et pourra être considérée au titre des dépens ;

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] [Adresse 14] à [Localité 16] ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi des défendeurs, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

En l’espèce, Monsieur [U] [R] succombant à l’instance, sera condamné aux dépens;

L’équité et la situation des parties commandent de condamner Monsieur [U] [R] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] à [Localité 16] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE, Monsieur [U] [R] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] à [Localité 16] représenté par son syndic en exercice la SAS SEGINE la somme de 5134,40 euros, selon décompte arrêté au 1er avril 2025 (deuxième trimestre 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation délivrée le 21 mai 2025;

CONDAMNE Monsieur [U] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] à [Localité 16] représenté par son syndic en exercice la SAS SEGINE la somme de 126,40 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précitée ;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] [Localité 15] [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la SAS SEGINE au titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [U] [R] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] à [Localité 16] représenté par son syndic en exercice la SAS SEGINE la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [U] [R] aux dépens de l’instance en ce compris le coût de la sommation de payer du 21 janvier 2025 ;

Rappelle l’exécution provisoire de la présente décision.

Le 12 janvier 2026

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE