TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Marie LALLIARD COLOMB

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/04184 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZ3MH

N° MINUTE :

1

JUGEMENT

rendu le lundi 02 décembre 2024

DEMANDERESSE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDERESSE

Madame [B] [S], demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Marie LALLIARD COLOMB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0183

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Claire TORRES, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Nicolas REVERDY, Greffier

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 septembre 2024

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 décembre 2024 par Claire TORRES, Juge assistée de Nicolas REVERDY, Greffier

Décision du 02 décembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 23/04184 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZ3MH

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 janvier 1983 à effet au 1er janvier 1983, la société RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 8] (ci-après « R.I.V.P. ») a donné à bail à M. [W] [I] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 9].

Par acte sous seing privé en date du 1er septembre 1994, la société R.I.V.P. a donné à bail à M. [W] [I] un emplacement de stationnement n°5007 dans l’immeuble sis [Adresse 5] à [Adresse 7] [Localité 1].

Par acte sous seing privé en date du 28 novembre 2012 à effet au 1er septembre 2012, les parties ont signé un nouveau contrat de bail sur le logement à usage d’habitation.

M. [W] [I] est décédé le 21 juillet 2022.

Par un courrier reçu le 6 janvier 2023, M. [K] [I] héritier de M. [W] [I], a informé la société R.I.V.P. qu’il venait de récupérer les clés de l’appartement et qu’il les remettrait au plus tard le 31 janvier 2023.

Par deux courriers datés du 23 janvier 2023, la société R.I.V.P. a répondu qu’elle accusait réception du congé et fixait la date de résiliation des deux contrats de bail au 31 janvier 2023. Un état des lieux de sortie a été dressé le 31 janvier 2023, sans indication de l’identité de la personne agissant pour le compte du locataire décédé.

Par acte d’huissier signifié le 27 avril 2023, la S.A. R.I.V.P. a fait assigner Mme [B] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins notamment d’obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 15 389,16 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges selon décompte arrêté au 25 avril 2023.

Appelée à l’audience d’orientation du 27 septembre 2023, l’affaire a ensuite fait l’objet de trois renvois à la demande de l’une ou l’autre des parties afin de leur permettre de se mettre en état.

À l’audience de plaidoirie du 18 septembre 2024, la société R.I.V.P., représentée par son conseil, demande au juge de :

— juger que le bail en date du 28 novembre 2012 de M. [W] [I] a été résilié du fait du décès du locataire ;

— en conséquence, juger que Mme [B] [S] était occupante sans droit ni titre de l’appartement sis [Adresse 4], jusqu’à restitution de celui-ci;

— condamner Mme [B] [S] à lui payer la somme de 8977,84 euros au titre des arriérés de loyers, indemnités d’occupation et charges relatifs au local d’habitation, échéance de janvier 2023, régularisations de charges incluses, selon décompte arrêté au 4 septembre 2024, avec intérêts au taux légal ;

— subsidiairement, condamner Mme [B] [S] à lui payer la somme de 6856,39 euros au titre des arriérés d’indemnités d’occupation et charges relatifs au local d’habitation, échéance prorata temporis de janvier 2023, régularisations de charges incluses, selon décompte arrêté au 4 septembre 2024, avec intérêts au taux légal ;

— n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit ;

— condamner Mme [B] [S] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens en ce compris la sommation interpellative.

En défense, Mme [B] [S], représentée par son conseil, sollicite du juge :

— à titre principal, qu’il déclare la société R.I.V.P. irrecevable en ses demandes ;

— à titre subsidiaire, qu’il la déboute de ses demandes ;

— à titre infiniment subsidiaire, qu’il lui accorde les plus larges délais de paiement ;

— en tout état de cause, qu’il condamne la société R.I.V.P. à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

Pour l’exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu’elles ont soutenues oralement à l’audience du 18 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 2 décembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il sera rappelé qu’il n’entre pas dans l’office du juge de statuer sur les demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel, celles-ci ne constituant pas de véritables prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile (ainsi par exemple de celles visant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte »). Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

Il n’incombe pas davantage au juge de répondre aux simples arguments soulevés par les parties c’est-à-dire aux éléments de discussion dénués de caractère opérant sur l’application des règles juridiques, ceux-ci ne constituant pas de véritables moyens.

En l’espèce, il sera relevé que l’une et l’autre parties s’accordent dans la présente instance sur le fait que les deux contrats de bail liant la société R.I.V.P. à M. [W] [I] se sont trouvés résiliés de plein droit le 21 juillet 2022 du fait du décès du locataire, conformément à l’article 14 loi n°89-462 du 6 juillet 1989. De la même manière, l’occupation sans droit ni titre des lieux objets du présent litige qui s’en est suivie par Mme [B] [S] ne se trouve pas contestée en défense. Il n’entre donc pas dans l’office de la présente juridiction de statuer sur ces deux points, qui ne sont pas litigieux.

Le présent litige se rapportant par ailleurs à des contrats tacitement reconduits après le 1er octobre 2016, il sera fait application des dispositions du code civil dans leur numérotation et rédaction postérieures à l’ordonnance n°2301-131 du 10 février 2016.

1. Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

a. sur la demande en paiement des loyers impayés

Aux termes de l’article 1199 du code civil, le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties. Les tiers ne peuvent ni demander l’exécution du contrat ni se voir contraints de l’exécuter, sous réserve des dispositions de la présente section et de celles du chapitre III du titre IV.

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, malgré l’imprécision des écritures de la société R.I.V.P. s’agissant du fondement de sa demande en paiement et de la nature des sommes par elle réclamées, il ressort du décompte locatif qu’elle produit que la somme totale de 8977,84 euros dont elle réclame le paiement à titre principal correspond à des sommes échues entre le 1er juillet 2022 et le 31 janvier 2023.

Les sommes échues entre le 1er juillet 2022 et le 21 juillet 2022, date de la résiliation de plein droit des deux contrats de bail du fait du décès du locataire, s’analysent juridiquement en des loyers ; au-delà elles peuvent le cas échéant être qualifiées d’indemnités d’occupation.

Or il n’est pas contesté que Mme [B] [S] n’était pas locataire de l’appartement à usage d’habitation et de l’emplacement de stationnement n°5007 sis [Adresse 3] à [Localité 9], ni entre le 1er juillet 2022 et le 21 juillet 2022, ni au-delà.

La société R.I.V.P. n’est donc pas recevable à agir à l’encontre de la défenderesse, tiers au contrat de bail, pour obtenir le paiement des loyers impayés échus entre le 1er juillet 2022 et le 21 juillet 2022, date de la résiliation des contrats de bail.

b. sur la demande en paiement des indemnités d’occupation impayées

En application de l’article 6 du code de procédure civile, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à fonder leurs prétentions.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail oblige l’occupant au paiement d’une indemnité d’occupation, laquelle représente non seulement la contrepartie de la jouissance des lieux mais également la réparation du préjudice résultant pour le bailleur du fait qu’il se trouve privé de la jouissance de son bien – un tel maintien dans les lieux constituant en effet une faute civile ouvrant droit à réparation. Cette indemnité est due même si l’occupation se limite à la présence de meubles appartenant au locataire. Son montant relève de l’appréciation souveraine du juge.

En l’espèce, bien que la société R.I.V.P. ne fasse pas la démonstration dans ses écritures de l’occupation par Mme [B] [S], postérieurement à la résiliation du bail intervenue le 21 juillet 2022, de l’appartement et de l’emplacement de stationnement faisant l’objet du présent litige, il ressort cependant des écritures de la défenderesse que celle-ci ne conteste pas une telle occupation à compter du 22 juillet 2022 et jusqu’au 16 décembre 2022, date à laquelle elle justifie avoir remis les clés aux héritiers de M. [W] [I] ainsi qu’il ressort du protocole d’accord transactionnel signé entre les parties à cette date. L’occupation de la défenderesse sur cette période sera donc tenue pour constante.

S’agissant en revanche du préjudice de la société R.I.V.P. que conteste Mme [B] [S], il apparaît que l’occupation d’un bien postérieurement à la résiliation du contrat de bail empêche son propriétaire d’en reprendre possession, et le prive donc de la jouissance de ce bien et par suite de la perception des loyers résultant de sa mise en location.

Il apparaît dès lors justifié de fixer le montant de l’indemnité d’occupation dont Mme [B] [S] est redevable sur la période allant du 22 juillet 2022 au 16 décembre 2022 à un montant égal au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, calculée le cas échéant au prorata de l’occupation.

Au regard du décompte et des avis d’échéance produits par la société R.I.V.P., desquels il convient de déduire le montant du supplément de loyer de solidarité (qui paraît avoir été régularisé ultérieurement, et dont en tout état de cause il n’est pas justifié du bien fondé dans la présente instance), Mme [B] [S] apparaît redevable de la somme totale de 6969,07 euros (424,91 + 1449,82 + 1446,36 + 1446,36 + 1453,32 + 748,30) en contrepartie de son occupation des lieux sur la période allant du 22 juillet 2022 au 16 décembre 2022 – aucun motif ne justifiant de déduire de sa dette le montant du dépôt de garantie restitué au locataire ou à ses ayants droit.

La société R.I.V.P. ne lui réclamant cependant en contrepartie de son occupation des lieux que la somme de 6856,39 euros, sans expliciter clairement ni la période de cette occupation ni le calcul de cette somme, et la présente juridiction ne pouvant statuer ultra petita, Mme [B] [S] sera condamnée au paiement de cette somme de 6856,39 euros.

Conformément à l’article 1153-1 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision, aucun motif ne justifiant de reporter le point de départ desdits intérêts à une date antérieure.

2. Sur la demande reconventionnelle tendant à l’octroi de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, Mme [B] [S] ne produit que des pièces parcellaires et anciennes concernant ses revenus (à savoir ses seuls bulletins de paye d’août à novembre 2023, mais non des bulletins plus récents pas plus que son avis d’imposition qui seul permet de connaître la totalité de ses revenus sur l’année), et elle ne justifie ni d’une absence d’épargne ni de son patrimoine. La défenderesse échoue donc à démontrer qu’elle se trouverait dans une situation financière délicate justifiant que des délais de paiement lui soient octroyés. Sa demande en ce sens sera donc rejetée.

3. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [B] [S] qui succombe sera condamnée aux dépens de l’instance. Ceux-ci ne sauraient toutefois inclure le coût de la sommation interpellative du 30 octobre 2022, cet acte établi avant l’introduction de l’instance dont l’accomplissement n’est pas prescrit par la loi n’étant pas visé dans l’énumération limitative de l’article 695 du code de procédure civile et restant donc à la charge du créancier conformément à l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Mme [B] [S] sera également tenue de verser à la société R.I.V.P. une indemnité au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, que l’équité commande de fixer à la somme de 600 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort ;

DÉCLARE irrecevable la demande formée par la société R.I.V.P. à l’encontre de Mme [B] [S] pour obtenir le paiement des loyers impayés échus entre le 1er juillet 2022 et le 21 juillet 2022 ;

CONDAMNE Mme [B] [S] à payer à la société R.I.V.P. la somme de 6856,39 euros au titre des indemnités d’occupation impayées sur la période allant du 22 juillet 2022 au 16 décembre 2022 en contrepartie de son occupation sans droit ni titre de l’appartement et de l’emplacement de stationnement sis [Adresse 3] à [Localité 9], avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision ;

REJETTE la demande formée par Mme [B] [S] tendant à l’octroi de délais de paiement ;

CONDAMNE Mme [B] [S] à payer à la société R.I.V.P. une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande d’indemnité formulée par Mme [B] [S] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Mme [B] [S] aux dépens, lesquels ne sauraient comprendre le coût de la sommation interpellative du 30 octobre 2022 ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

LE GREFFIER LA JUGE