TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BONNEVILLE

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 10 SEPTEMBRE 2025

DOSSIER : N° RG 25/00889 – N° Portalis DB2R-W-B7J-D2HR

AFFAIRE : S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES / [I] [Z]

MINUTE N° : 25/00371

DEMANDERESSE

S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocats au barreau de LYON

DEFENDEUR

Monsieur [I] [Z]

né le 20 Septembre 2000 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 1]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Présidente : Marie CHIFFLET, Juge des Contentieux de la Protection

Greffière : Sabine GAYDON

DEBATS : A l’audience publique du 11 Juin 2025

JUGEMENT Réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé le 10 septembre 2025 par mise à disposition au greffe et signé par Marie CHIFFLET, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Sabine GAYDON, Greffière

Copie exécutoire délivrée le

à la SELARL LEVY ROCHE SARDA.

Expédition délivrée le même jour au défendeur.

Le greffier

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat de bail sous-seing privé à effet du 1er mars 2023, Monsieur [N] [X] a donné en location à Monsieur [I] [Z] un logement situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 780 €, charges en sus.

Par acte en date du 9 mars 2023, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, dans le cadre de la garantie VISALE, s’est portée caution.

Par acte en date du 11 juin 2024 signifié à la CCAPEX, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [Z] un commandement de payer.

Par acte en date du 26 mars 2025 notifié au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bonneville afin de voir :

— constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, et subsidiairement prononcer la résiliation du bail ,

— ordonner l’expulsion du défendeur, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamner le défendeur au paiement de la somme de 3541 €, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1730 € et à compter de l’assignation sur le surplus,

— fixer l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter de la résiliation au montant du loyer mensuel augmenté des charges,

— condamner le défendeur à payer lesdites indemnités d’occupation à la demanderesse dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération des lieux,

— condamner le défendeur aux dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience, la juridiction a soulevé d’office le défaut de qualité et d’intérêt de la demanderesse à agir en expulsion et en paiement des indemnités d’occupation pour l’avenir.

La SASU ACTION LOGEMENT SERCICES maintient ses demandes.

Elle fait valoir qu’elle est subrogée dans tous les droits du bailleur ce qui lui donne qualité pour solliciter la résiliation du bail et ses conséquences, et que le dispositif Visale a pour objet de décharger le bailleur de toute procédure, y compris celle en expulsion.

Assigné à étude, Monsieur [Z] n’a pas comparu.

MOTIFS

— Sur la recevabilité de l’action

Attendu qu’aux termes de l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ;

Que ces dispositions ont cependant seulement pour effet de subroger la caution dans les droits et actions attachés à la dette qu’elle a payée ;

Qu’ainsi, la caution est fondée à exercer l’action en paiement attachée à la créance qu’elle a acquittée, mais elle ne peut se prévaloir de ces dispositions ni pour agir en résiliation du bail et expulsion, actions non attachées directement à la dette, ni pour agir en paiement de sommes qu’elle n’a pas payées ;

Que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES ne peut donc invoquer les dispositions de l’article 2306 du code civil pour agir en résiliation du bail, en expulsion et en paiement des indemnités d’occupation qu’elle n’a pas payées ;

Attendu en revanche que l’article 8.1 de la convention de cautionnement stipule que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, après paiement par cette dernière de sommes dues par le locataire, est subrogée dans les actions en “recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation” ;

Que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES peut donc invoquer la subrogation conventionnelle pour agir en résiliation du bail et en fixation et paiement des indemnités d’occupation ;

Que néanmoins, la subrogation, même conventionnelle, ne peut prendre effet qu’après paiement de la créance ;

Qu’ainsi, la subrogation conventionnelle ne peut produire effet, s’agissant de l’indemnité d’occupation, que pour les indemnités d’occupation que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a effectivement réglées et non pas pour celles qu’elle est susceptible de régler dans l’avenir ;

Qu’au surplus, la subrogation conventionnelle ne portant pas sur l’action en condamnation au paiement des indemnités d’occupation mais seulement sur l’action en fixation de ces indemnités, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES ne peut être recevable à solliciter la condamnation de la défenderesse au paiement des indemnités d’occupation que sur le fondement de la subrogation légale et pour les seules indemnités d’occupation qu’elle justifie avoir réglées depuis l’acquisition de la clause résolutoire ;

Attendu également que la subrogation conventionnelle stipulée à l’article 8.1 de la convention de cautionnement ne porte pas sur l’action en expulsion, laquelle n’est au demeurant pas attachée à la créance qu’elle a payée, mais à l’obligation de libérer les lieux résultant de leur occupation illicite, et dont seul le bailleur ou un titulaire de droits sur le bien, en cette qualité, peut réclamer l’exécution ;

Qu’en effet, si la subrogation a pour effet de conférer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la qualité de créancier, elle n’a pas pour effet de lui conférer la qualité de propriétaire du bien loué ou à tout le moins de titulaire de droits sur celui-ci lui permettant d’en obtenir la libération ;

Que d’ailleurs, s’agissant de l’expulsion, l’article 8.2 de la convention de cautionnement, qui prévoit que la caution s’engage dès la déclaration d’impayé à procéder aux “actions contentieuses en recouvrement et/ou expulsion” ne se fonde pas sur la subrogation, mais sur un mandat donné par le bailleur, ce qui n’est pas le fondement invoqué en l’espèce, et ce qui se heurterait en tout état de cause à la règle selon laquelle nul ne plaide par procureur ;

Attendu enfin qu’en tout état de cause, même à supposer qu’elle ait qualité à agir en fixation et condamnation au paiement des indemnités d’occupation qu’elle n’a pas encore acquittées, pour le cas où elle les acquitterait, et en expulsion pour mettre fin au cours des indemnités d’occupation, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES est dépourvue d’intérêt à agir à ces fins, dès lors que d’une part la subrogation ne peut prendre effet qu’après le paiement, et que d’autre part, l’intérêt à agir en justice doit être né et actuel ;

Qu’en conséquence, l’action de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES n’est recevable qu’en ce qui concerne la demande en paiement des sommes qu’elles a déjà acquittées et la demande de résiliation du bail ;

Que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES est en revanche irrecevable à agir en expulsion et en fixation et condamnation au paiement des indemnités d’occupation postérieures au 1er mars 2025, qu’elle n’a pas acquittées ;

— Sur le fond

Attendu que le bail contient une clause résolutoire qui a été visée par le commandement de payer délivré le 11 juin 2024 par la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans l’action en résiliation ;

Que Monsieur [Z], sur lequel pèse la charge de la preuve des paiements, ne démontre pas avoir acquitté les causes de ce commandement dans le délai de deux mois, applicable au contrat de bail souscrit avant la loi du 23 juillet 2023 ;

Qu’il convient donc de constater la résiliation du bail à la date du 11 août 2024, entre les parties à l’instance ;

Attendu par ailleurs que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir acquitté, avec subrogation expresse du bailleur, au titre des échéances dues par le locataire, la somme de 7876 € correspondant à des loyers entre novembre 2023 et août 2023 et à des indemnités d’occupation entre le mois d’août 2023 et le mois de février 2025, lesquelles résultent de l’occupation sans titre du défendeur depuis le 11 août 2024 et doivent être fixées au montant du loyer et des charges qui auraient été dus à défaut de résiliation ;

Que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES étant subrogée dans l’action en paiement à ce titre, il convient de condamner Monsieur [Z], déduction faite des paiements intervenus jusqu’au mois d’octobre 2024 et décomptés par la demanderesse, à payer à cette dernière la somme de 3541 € arrêtée au 12 mars 2025, qui portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1730 € et à compter de l’assignation sur le surplus ;

— Sur les autres demandes

Attendu que le défendeur, succombant à l’instance, sera condamné aux dépens incluant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’Etat ;

Qu’il sera aussi condamné au paiement de la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DECLARE la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES irrecevable à agir en expulsion, et en fixation et condamnation des indemnités d’occupation autres que celles qu’elle a déjà acquittées ;

CONSTATE la résiliation du bail à effet du 1er mars 2023 consenti par Monsieur [N] [X] à Monsieur [I] [Z], portant sur un logement situé [Adresse 2], à la date du 11 août 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [I] [Z] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3541 € (TROIS MILLE CINQ CENT QUARANTE ET UN EUROS) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation acquittées par elle, outre intérêts au taux légal à compter du 11 juin 2024 sur la somme de 1730 € et à compter du 26 mars 2025 sur le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [I] [Z] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 € (TROIS CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [I] [Z] aux dépens de l’instance, incluant le coût du commandement de payer du 11 juin 2024, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’Etat dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE JUGE