La Troisième Chambre Civile

N° Rôle: 21/03429

Affaire: [Z] [O]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

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JUGEMENT

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La Troisième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, assistée de Carole DUCHENE, Greffière a rendu publiquement le TREIZE DECEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE, le jugement contradictoire dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Camille LEAUTIER, Première Vice- Présidente

Madame Nawelle BABA-AISSA, Juge

Monsieur Grégoire PERRIN, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 04 octobre 2024 devant Madame Nawelle BABA-AISSA, Juge, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

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DEMANDEUR

Monsieur [O] [Z], demeurant [Adresse 6]

Ayant pour avocat : Maître Edith COGNY

Agissant pour le compte de la SCP BERTHAUTL COGNY

Avocats au Barreau de Versailles

[Adresse 2]

DEFENDEURS

Madame [X] [M] épouse [P], demeurant [Adresse 4]

Madame [J] [M], domiciliée [Adresse 5]

[Adresse 5] (France)

Représentés par : Maître Stéphane LIN agissant pour le compte de la SELARL GRIMBERG & Associés Avocat au Barreau de VAL D’OISE

Madame [H], [N], [B] [T] épouse [A], demeurant [Adresse 1]

[Adresse 1]

Ayant pour avocat : Maître Antonin PIBAULT

Agissant pour le compte de la PETIT MARCOT HOUILLON & Associés

Avocats au Barreau de Pontoise

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EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [O] [Z] est propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 7] (95) dont le rez-de-chaussée est donné en location à la SARL EPI ROYAL exerçant une activité de boulangerie.

Suivant acte authentique en date du 17 mars 2010, madame [G] [M] et madame [R] [M] ont donné à bail à monsieur [F] [A] des locaux à usage commercial et d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 7].

Suivant acte authentique en date du 30 juin 2016, monsieur [A] a cédé son fonds de commerce à madame [H] [A].

Le 26 avril 2018, le mur jouxtant la propriété voisine située [Adresse 1] à [Localité 7], appartenant à madame [X] [M] épouse [P] et madame [J] [M] s’est partiellement effondré, nécessitant un étaiement le soir même.

Un expert judiciaire a été nommé suivant ordonnance rendue le 30 avril 2018 par le tribunal administratif de Cergy à la demande de madame le Maire de la commune de [Localité 7].

Le 2 mai 2018, monsieur [V] [K] déposait son rapport aux termes duquel il concluait à l’existence d’un péril imminent.

Le 3 mai 2018, un arrêté de péril imminent a été pris sur l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7].

Par courrier du 6 juillet 2018, l’assureur de monsieur [Z] lui a fait savoir qu’il refusait la prise en charge de son sinistre.

Par acte du 10 décembre 2018, monsieur [Z] a assigné les consorts [M] en référé.

Le 15 décembre 2018, le maire de [Localité 7] a pris un arrêté de mainlevée de péril imminent et un arrêté de péril ordinaire.

Par ordonnance de référé en date du 25 janvier 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Pontoise a fait droit à la demande de monsieur [Z] et nommé madame [I] [W] en qualité d’expert judiciaire.

Suite à l’assignation en référé de madame [A] par les consorts [M] en date du 3 mai 2019, les

opérations d’expertise ont été étendues et rendues communes à madame [A].

Suivant acte authentique en date du 18 décembre 2019, monsieur [Z] a vendu à la SCI MESYAC, dont le gérant son ancien locataire, le bien immobilier sis [Adresse 3] de [Localité 7] moyennant un prix de 230.000 euros.

Suivant exploit d’huissier de justice en date du 21 juin 2021, monsieur [Z] a assigné madame [A] et les consorts [M] devant le présent tribunal.

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par RPVA le 29 juin 2022, monsieur [Z] demande de :

Le juger recevable et bien fondé en son action.En conséquence,

Condamner solidairement les consorts [M] à lui payer la somme de l16.390,86 euros, à titre de réparation du préjudice subi,Condamner madame [A] à lui payer la somme de 49.881,80 euros, à titre de réparation du préjudice subi ;Juger que ces sommes seront assorties de l’intérêt au taux légal, à compter de la date de l’assignation au fond valant mise en demeure ;En tout état de cause

Condamner solidairement les défendeurs à lui verser la somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner solidairement les mêmes défendeurs aux entiers dépens, incluant les frais d’expertise judiciaire, dont distraction au profit de Maitre COGNY conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;Juger que la décision à intervenir sera exécutoire de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par RPVA le 23 MARS 2022, madame [A] demande de :

La juger recevable et bien fondée en ses demandes,En conséquence

— Fixer la part de responsabilité dans la survenance du sinistre pour chaque partie selon le barème suivant :

* 5 % pour elle

* 50 % pour monsieur [Z]

* 45 % pour les consorts [M] ;

— Juger que le montant des préjudices subis, tout poste de préjudices confondus, par monsieur [Z] ne saurait excéder la somme de 52.316,04 euros ;

— Juger que la part de l’indemnisation lui incombant ne saurait excéder la somme de 2.615,80 euros ;

— Débouter monsieur [Z] de toutes ses autres demandes, plus amples ou contraires ;

En tout état de cause

— Dire que chacun conservera à sa charge les frais irrépétibles qu’il a été contraint d’engager dans le cadre de la présente instance ;

— Dire n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

— Condamner monsieur [Z] aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par RPVA le 15 novembre 2023, les consorts [M] demandent de :

Fixer la part de responsabilité dans la survenance du sinistre pour chaque partie selon la répartition suivante :• 50 % pour monsieur [Z],

• 35 % pour eux,

• 15 % pour madame [A] ;

Constater que monsieur [Z] ne rapporte la preuve d’aucun préjudice ;Débouter en conséquence monsieur [Z] de toutes ses demandes ;Dire que chacun conservera à sa charge les frais irrépétibles qu’il a été contraint d’engager dans le cadre de la présente instance ;Dire n’y avoir lieu à exécution provisoire ;Condamner monsieur [Z] aux entiers dépens.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 janvier 2024, fixant la date des plaidoiries au 4 octobre 2024, à l’issue desquelles la décision a été mise en délibéré au 13 décembre 2024.

MOTIFS

Sur les responsabilités encourues

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, l’expert a constaté que le mur de la propriété de monsieur [Z], jouxtant la propriété voisine, est totalement détruit sur les deux faces, donnant sur la cour de madame [A], locataire des consorts [M].

Concernant l’origine des désordres, l’expert identifie deux facteurs :

D’une part, le bâtiment n’était pas correctement entretenu par monsieur [Z] et présentait une vétusté importante,D’autre part, la non-conformité de l’évacuation des eaux de pluie. Sur ce second point, madame [A] ne nie pas avoir installé une toiture en polycarbonate à l’origine de l’absence de déviation des eaux de pluie et estime que sa part de responsabilité ne saurait excéder 5% pour les raisons suivantes :

Avant la survenance de ce sinistre, la SARL EPI ROYAL avait initié une procédure auprès de l’Agence Régionale de Santé concernant la vétusté du bâtiment donné en location, Elle s’est heurtée à la carence des consorts [M] à qui elle régulièrement signalé des problèmes d’infiltration,Les consorts [M] lui ont donné une autorisation verbale d’édifier un toit en polycarbonate,Monsieur [Z] n’a produit qu’un devis pour quantifier les travaux de réfection,L’expert mandaté par la protection juridique de monsieur [Z] retenait la vétusté comme origine première du sinistre. Ces arguments ont été débattus lors des opérations d’expertise et l’expert judiciaire, tout comme l’expert mandaté par l’assureur protection juridique du demandeur, a considéré qu’il était responsable d’un défaut d’entretien de son bien.

L’installation d’une toiture en polycarbonate, sur la propriété des consorts [M], a fragilisé davantage le mur en empêchant la déviation des eaux de pluie vers un collecteur.

Dès lors, toutes les parties sont responsables de la survenance de ce sinistre et le partage de responsabilité de l’expert, non contesté par monsieur [Z] et les consorts [M], doit être entériné en ce qu’il est pertinent à savoir :

Monsieur [Z] : 50%,Consorts [M] : 35 %,Madame [A] : 15%. Sur les préjudices

Monsieur [Z], qui n’a pas effectué les travaux réparatoires, soutient qu’il a subi divers préjudices du fait de l’effondrement consistant en une moins-value de la vente, réitérée le 18 décembre 2019, et un préjudice locatif puisque le locataire, la société L’EPI ROYAL a suspendu le règlement de son loyer dès la prise de l’arrêté de péril imminent, transformé en péril ordinaire, soit depuis le 3 mai 2018.

Il chiffre le montant total des préjudices à la somme totale de 332.545,30 euros se décomposant comme suit :

Phase effondrement, consolidation et démolition urgente : 30.138,26 euros TTC Travaux engagés pendant les opérations d’expertise : 312 euros TTC Préjudice locatif : 52.004,04 euros TTC Préjudice de moins-value immobilière : 250.000 euros TTCSur la phase d’effondrement, consolidation et démolition urgente

Monsieur [Z] verse aux débats une facture du 18 mai 2018 de la société TRADIBAT d’un montant de 774 euros TTC concernant la fourniture de pose de jambes de force de contreventement en madriers et fourniture/pose d’un encadrement en madrier dans une ouverture de bâtiment détérioré ainsi qu’une facture de la société ESTEVES JOSE du 26 juillet 2018 d’un montant de 15.566,84 euros concernant des travaux de démolition.

Il fait également référence à des frais d’architecte.

Or, l’expert judiciaire n’avait pas pour mission de définir l’imputation des coûts afférents à la réalisation des travaux d’urgence pré-expertise en raison de l’effondrement du mur litigieux. Ces éléments n’ont fait l’objet d’aucun débat contradictoire et l’expert ne s’est pas prononcé sur ce point.

Par ailleurs, l’arrêté de péril imminent du 3 mai 2018 prévoit que le propriétaire a la charge exclusive des travaux à réaliser pour remédier à l’imminence du risque d’effondrement.

En conséquence, monsieur [Z] doit être débouté de sa demande en paiement concernant les frais engagés lors de la phase d’effondrement, consolidation et démolition urgente.

Sur les travaux engagés pendant les opérations d’expertise

Ces frais, d’un montant de 312 euros TTC, ont été avancés par monsieur [Z] dans le cadre de l’expertise judiciaire et les investigations ont été réalisées à la demande de l’expert judiciaire. Les défendeurs n’émettent aucune contestation sur ce point.

En conséquence, les consorts [M] et madame [A] doivent être respectivement condamnés à verser au demandeur la somme de 109,20 euros (35% de 312) et 46,80 euros (15% de 312) à ce titre avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur le préjudice locatif

Monsieur [Z] se prévaut d’un préjudice locatif évalué à la somme de 52.004,04 euros TTC en raison de la suspension de l’exigibilité des loyers de mai 2018 suite à l’arrêté de péril imminent à décembre 2019.

L’expert a simplement indiqué que le préjudice de jouissance est subi par le locataire de monsieur [Z], la SARL EPI ROYAL et que « suivant le dire récapitulatif de Maître Cogny, il devra être pris en compte le montant des loyers non réglés par la SARL EPI ROYAL durant la période de mai 2018 à décembre 2019 pour un montant de 52.004,04 euros ».

Monsieur [Z] précise que ce quantum est justifié par le relevé de compte locatif historique actualisé, les taxes foncières pour 2018 et 2019 et le contrat de bail notarié du 19 septembre 2012.

Les défendeurs s’opposent à cette demande dans son principe, soulignant que la SARL EPI ROYAL avait un arriéré locatif avant le sinistre, que le gérant de la boulangerie avait saisi l’ARS aux fins de constater l’insalubrité du bien et qu’aux termes de l’acte authentique de vente dressé en date du 19 décembre 2018, il est indiqué que le prix de vente du bien immobilier a été fixé en tenant compte de l’arriéré locatif de sorte que monsieur [Z] a déjà été indemnisé de ce poste de préjudice lors de la vente.

Dans ces conditions, cette demande ne peut qu’être rejetée.

Sur la moins-value immobilière

Monsieur [Z] estime que ce sinistre ne lui a permis de réaliser une vente à la hauteur du marché immobilier et chiffre sa moins-value à 250.000 euros. L’immeuble a été vendu moyennant un prix de 230.000 euros.

Or, l’immeuble était dans un état de vétusté important et les éléments soumis à appréciation établissent que monsieur [Z] n’a pas entretenu son bien pendant plusieurs années.

En outre, il ne produit aucun mandat de vente permettant d’attester de l’absence de repreneurs potentiels.

Monsieur [Z] ne verse aux débats qu’un seul avis de valeur d’agence immobilière en date du 20 décembre 2017 mentionnant un prix compris entre 480.000 et 500.000 euros.

Les consorts [M] versent aux débats une photographie non datée d’une annonce faite sur internet à partir d’un téléphone portable pour un bien qu’ils décrivent comme étant équivalent d’une valeur de 335.000,00 euros.

Là encore, l’expert n’a pas émis d’avis sur ce point.

En raison de l’insalubrité avancée de l’immeuble qui préexistait à la survenance du sinistre et de l’impossibilité d’entériner l’unique estimation de monsieur [Z] en ce qu’elle date de décembre 2017 soit deux ans avant la vente de l’immeuble il convient de le débouter de cette demande.

Sur les demandes relatives aux frais du procès et à l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, la plupart des demandes de monsieur [Z] a été rejetée de sorte qu’il convient de considérer qu’il succombe à l’instance d’où il suit qu’il y a lieu de le condamner aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. En l’espèce, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge des parties l’intégralité de leurs frais irrépétibles.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Statuant en audience publique par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au Greffe ;

DEBOUTE monsieur [O] [Z] de sa demande en réparation au titre de la phase « effondrement, consolidation et démolition urgente » ;

DEBOUTE monsieur [O] [Z] de sa demande en réparation au titre du préjudice locatif et de la moins-value immobilière ;

CONDAMNE madame [H] [A] à verser à monsieur [O] [Z] la somme de 46,80 euros au titre des frais engagés pendant les opérations d’expertise avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE madame [X] [M] épouse [P] et madame [J] [M] à verser à monsieur [O] [Z] la somme de 109,20 euros au titre des frais engagés pendant les opérations d’expertise avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE monsieur [O] [Z] aux dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

La greffière M^me LEAUTIER Première Vice-Présidente