TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

■

N° RG 25/50729 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6X6D

RLD N° : 1

Assignation du :

22 Janvier 2025

EXPERTISE[1]

[1] 1 CCC expert +

2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 10 novembre 2025

par Malik CHAPUIS, Juge, au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assisté de Léa-Doris ROUX, Greffier,

DEMANDERESSE

La SCI 17 BOURDONNAIS,

[Adresse 4]

[Localité 8]

représenté par M^e Marie VALENTE D’ANDREA, avocat au barreau de PARIS – #E1638

DEFENDEUR

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic la Société FONCIA [Localité 14] RIVE DROITE

[Adresse 7]

[Localité 9]

représenté par M^e Agnès LEBATTEUX SIMON, avocat au barreau de PARIS – #P0154

DÉBATS

A l’audience du 08 Octobre 2025, tenue publiquement, présidée par Malik CHAPUIS, Juge,, assisté de Léa-Doris ROUX, Greffier,

1. Par acte du 22 janvier 2025, la société SCI 17 Bourdonnais a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à Paris (75007), pris en la personne de son syndic, la société Foncia Paris Rive Droite.

2. A l’audience du 8 octobre 2025, la société SCI 17 Bourdonnais comparait représentée par son conseil. Selon le dispositif de ses dernières écritures, elle demande au juge des référés de :

— ordonner au syndicat des copropriétaires défendeur de lui restituer la partie du lot 3 lui appartenant,

— ordonner la démolition des ouvrages annexés dans la partie du lot 3,

— assortir ces obligations d’une astreinte et s’en réserver la liquidation,

— subsidiaire, ordonner une mesure d’expertise selon mission figurant à ses écritures,

— condamner le syndicat des copropriétaires défendeur à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

3. A l’audience du 8 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 15], représenté par son syndic, la société Foncia [Localité 14] Rive Droite comparait représenté par son conseil. Selon le dispositif de ses dernières écritures, il demande au juge des référés de :

— débouter la société SCI 17 Bourdonnais de ses demandes,

— condamner la société SCI 17 Bourdonnais à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

4. Il est renvoyé aux écritures des parties et à leurs observations à l’audience pour plus ample exposé des faits et moyens qui y sont contenus.

5. La décision a été mise en délibéré au 10 novembre 2025.

MOTIVATION

I . La demande principale

6. Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. / Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

7. En l’espèce, la société SCI 17 Bourdonnais estime que son accession à la propriété emporte acquisition du lot 3 de la copropriété en intégralité ; que, cependant, une partie de ce lot a été annexée en méconnaissance de ses droits par le syndicat des copropriétaires défendeur.

8. Il est constant la partie du lot 3 litigieuse a été réunie au lot 2, appartenant à syndicat des copropriétaires, et corresponde à la salle d’eau de l’appartement du gardien de l’immeuble.

9. Le syndicat des copropriétaires se prévaut toutefois de la prescription acquisitive. Il produit à ce titre un contrat de travail du 15 juillet 1986 mentionnant les locaux comme un logement de fonction de 30 mètres carrés, ce qui excède la superficie mentionnée sur le plan de la copropriété, ainsi qu’une attestation de la gardienne indiquant que sa loge comportait la salle d’eau depuis cette date.

10. L’usucapion ne peut donc être exclu avec l’évidence requise en référé et suppose l’interprétation de plusieurs actes et plans sur une période de plusieurs décennies que le juge des référés ne peut réaliser sans excéder son office.

11. Il résulte de ces circonstances que le trouble allégué n’est pas manifestement illicite car l’évidence requise en référé n’est pas établie.

II . La demande subsidiaire

12. Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

13. En l’espèce, la demanderesse sollicite une expertise pour décrire les lieux et leur superficie et les comparer avec les plans de la copropriété et l’état descriptif de division. Elle identifie un procès futur consistant à réclamer la propriété du lot litigieux et à procéder à la démolition corrélative. La superficie apparait déterminante pour son droit à la preuve car elle permettra, par comparaison des plans, de dire, ou non, si le local de la gardienne incluait bien la partie litigieuse du lot 3. Une telle demande est légalement admissible.

14. Les arguments du syndicat des copropriétaires défendeur ne peuvent écarter ces conditions alors qu’ils consistent, pour l’essentiel, en une démonstration des conditions de la prescription acquisitive, que le juge des référés ne peut apprécier sans excéder son office.

15. Il n’est pas utile, en revanche, de chiffrer ou d’évaluer des travaux de démolitions demeurant hypothétiques en l’absence de décision au fond, ce chef ne sera donc pas inclus dans la mission en l’absence de motif légitime établi.

III . Les demandes accessoires

16. La demanderesse, partie perdante car sa demande principale est rejetée, est condamnée aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires défendeur la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes en restitution d’une partie du lot 3 et en démolition présentées par la société SCI 17 Bourdonnais,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision :

Ordonnons une expertise et Désignons en qualité d’expert :

Madame [Z] [B] [H]

[Adresse 11]

Tél : [XXXXXXXX02] Fax : [XXXXXXXX03] Email : [Courriel 18]

laquelle pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;

avec mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de :

— Se rendre sur les lieux sis17, [Adresse 12] à [Localité 15], après y avoir convoqué les parties ;

— Procéder à l’examen de l’immeuble,

— Se faire communiquer l’état descriptif de division et le règlement de la copropriété, avec les plans annexés s’ils existent et tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission

— Procéder à l’évaluation de la superficie des planchers des locaux mentionnés dans l’assignation,

— Rechercher la ligne séparative entre les propriétés des parties au litige notamment d’après les titres, les bornages antérieurs, la possession, les marques extérieures, le relevé cadastral, les us et les coutumes, en procédant, si besoin est au mesurage et arpentage des fonds,

— Préciser l’emplacement d’ouvrages récents ou de plantations pouvant être considérés comme des empiétements sur la propriété d’autrui, les décrire et les positionner sur un plan, le cas échéant, rechercher tous éléments de nature à déterminer la date de leur réalisation,

— Dresser un plan des lieux avec les limites prétendues par les parties, celles des différents géomètres intervenus, celle cadastrale, et celles qu’il propose,

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

✏ convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

✏ se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

✏ se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

✏ à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

→ en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

→ en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l’article 280 du code de procédure civile, et dont l’affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l’article 269 du même code ;

→ en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées ;

→ en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

✏ au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable ;

→ fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

→ rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du Code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.

Fixons à la somme de 2 500 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la société SCI 17 Bourdonnais à la Régie d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de [Localité 14] pour le 19 décembre 2025 ;

Disons que faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au Greffe du tribunal judiciaire de Paris (Contrôle des Expertise) avant le 15 mai 2026, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du Contrôle ;

Disons que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme Opalexe et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Condamnons la société SCI 17 Bourdonnais à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à Paris (75007) la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la société SCI 17 Bourdonnais aux dépens

Fait à [Localité 14] le 10 novembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Léa-Doris ROUX Malik CHAPUIS

Service de la régie :

Tribunal de Paris, Parvis Robert BADINTER

[Localité 10]

☎ [XXXXXXXX01]

Fax 01.44.32.53.46

✉ [Courriel 17]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes :

IBAN : [XXXXXXXXXX013]

BIC : TRPUFRP1

en indiquant impérativement le libellé suivant :

C7 « Prénom et Nom de la personne qui paye » pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Expert :

Madame [Z] [B] [H]

Consignation : 2500 € par La SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE 17 BOURDONNAIS, SCI

le 19 décembre 2025

Rapport à déposer le : 15 mai 2026

Juge chargé du contrôle de l’expertise :

Service du contrôle des expertises

Tribunal de Paris, [Adresse 16]

[Localité 10].