REPUBLIQUE FRANÇAISE N° minute : 26/00130

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BONNEVILLE

PREMIÈRE CHAMBRE

DOSSIER N° RG 24/00712

N° Portalis DB2R-W-B7I-DUWK

MC/LT

JUGEMENT DU 11 Mai 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

DEMANDERESSE

Madame [R] [X] [Q] [G]

née le 10 Octobre 1980 à [Localité 1]

de nationalité Française, moniteur de ski, demeurant [Adresse 1],

représentée par Maître Damien MEROTTO de la SELARL CABINET MEROTTO, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS.

DÉFENDERESSE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 2], de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice CARROZ IMMOBILIER, Société à Responsabilité Limitée enregistrée au Registre du Commerce et des Sociétés d’ANNECY sous le n°330 085 671, dont le siège social est sis [Adresse 4] , agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Euriell BERTHE de la SELARL ADVOCATEM SELARL, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Madame Marie CHIFFLET, Vice-Présidente

ASSESSEURS : Madame Anne-Sophie VILQUIN, Vice-Présidente

Madame Christelle ROLQUIN, Vice-Présidente

GREFFIÈRE

Madame Léonie TAMET

INSTRUCTION ET DEBATS

Clôture prononcée le : 26 Novembre 2025

Débats tenus à l’audience publique du : 02 Mars 2026, devant CHIFFLET Marie

VILQUIN Anne-Sophie qui en ont fait rapport et en ont rendu compte au tribunal en cours de délibéré, conformément aux dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés

Date de délibéré indiquée par le Président : 11 Mai 2026

DECISION

Jugement Contradictoire, rendu en premier ressort (ou avant dire droit), par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 11 Mai 2026, rédigé par CHIFFLET Marie.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [R] [G], copropriétaire au sein de l’immeuble [Adresse 2], a obtenu en référé la réalisation d’une expertise judiciaire relative aux infiltrations dont elle se plaint dans son box numéro 17 (garage).

Monsieur [N], expert, a rendu un rapport d’expertise daté du 24 avril 2022.

Par acte de commissaire de justice du 24 avril 2024, Madame [R] [G] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] devant le tribunal judiciaire de Bonneville aux fins principales de le voir condamner à effectuer les travaux de reprise sur son box numéro 17 et à l’indemniser de ses préjudices.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par la voie électronique le 17 septembre 2025, Madame [R] [G] demande de :

— " Condamner le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] " à effectuer les travaux de reprise préconisés par l’Expert judiciaire afin de rendre le box n°17 de Madame [R] [G], salubre et conforme à sa destination à savoir :

o Reprendre l’intégralité de l’étanchéité de la dalle supérieure, partie commune, du bâtiment à usage de garages soit par une réfection de l’étanchéité à l’identique évaluée à un montant de 42.000 euros TTC soit par la pose d’un isolant polyuréthane évaluée à un montant de 24.000 euros TTC au choix du syndicat en s’entourant s’il l’estime nécessaire d’un bureau d’études pour l’élaboration d’un cahier des charges pour un montant estimé par l’expert judiciaire à 4.800 euros TTC,

o Le tout dans un délai de 6 mois à compter de la signification du jugement à intervenir sous peine d’une astreinte de 150 euros par jour de retard passé ce délai et ce pendant 10 mois.

— Condamner le Syndicat des copropriétaires de la résidence " [Adresse 2] " à payer à Madame [G] les sommes de :

o 386,10 euros TTC au titre de la remise en peinture du box n°17 outre indexation sur l’indice INSEE BT [Cadastre 1] entre la date du dépôt du rapport d’expertise et le jugement à intervenir, outre intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir jusqu’à parfait paiement.

o 6.550 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance, sauf à parfaire, pour la période allant de février 2019 au 31 décembre 2024, outre intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir et ce jusqu’à parfait paiement

o 1.100 euros à titre de dommages et intérêts sauf à parfaire, en remboursement des affaires stockées et dégradées par l’humidité outre intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir et ce jusqu’à parfait paiement.

o 950 euros à titre de dommages et intérêts sauf à parfaire en remboursement des absorbeurs d’humidité outre intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir et ce jusqu’à parfait paiement.

o 2000 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires en réparation du préjudice moral et des tracas subis outre intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir et ce jusqu’à parfait paiement,

— Ordonner la capitalisation des intérêts.

— Débouter le Syndicat des copropriétaires de la résidence " [Adresse 2] " de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

— Condamner le Syndicat des copropriétaires de la résidence " [Adresse 2] " à payer à Madame [G] la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] « au paiement des entiers dépens qui comprendront également ceux exposés lors de la procédure en référé et les frais et honoraire de l’expert dûment taxés. »

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir :

— Qu’aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ayant leur origine dans les parties communes, et qu’il ne peut s’exonérer de sa responsabilité qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou du fait d’un tiers ayant causé l’entier dommage,

— Qu’en l’espèce, la vétusté de la dalle supérieure de son box de garage, laquelle est une partie commune, engendre, par des fuites à travers la membrane d’étanchéité, une infiltration d’eau anormale dans son box,

— Que les désordres persistent malgré les interventions ponctuelles mais insuffisantes effectuées par la copropriété,

— Que le garage de Madame [G] ne dispose pas des mêmes caractéristiques techniques que les box voisins, de sorte qu’une comparaison notamment avec le box numéro 16 est inopérante,

— Que le changement de porte effectué par Madame [G] n’a eu aucune incidence sur le désordre, les premières constatations ayant précédé ledit changement de porte, et l’expert judiciaire ayant relevé que le phénomène de condensation et de gel contre les parois en hiver ne devrait pas s’observer malgré l’étanchéité à l’air plus importante de la nouvelle porte d’entrée du box,

— Qu’elle doit pouvoir utiliser son garage conformément à sa destination, c’est-à-dire stocker des objets, et qu’en période de refroidissement, elle ne peut même pas y garer sa voiture de manière prolongée qui rouille en raison de l’humidité ambiante, tout comme son matériel de ski ou son vélo électrique,

— Qu’elle a, en raison de ce désordre, dû exposer des frais d’absorbeurs d’humidité et de filtres,

— Que son préjudice peut raisonnablement être fixé aux deux tiers de la valeur locative du box qui s’établit à une valeur moyenne de 100 euros par mois.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par la voie électronique le 19 mai 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] demande de :

«  À titre principal,

— Rejeter toute demande, fin et prétention de Madame [G] comme étant infondée ;

À titre subsidiaire,

— Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] à prendre en charge le montant de la facture de réglage de la porte de garage de Madame [G] ;

— Rejeter toute autre demande de condamnation formée à son encontre ;

En toute hypothèse,

— Condamner Madame [G] à régler au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] une somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— Condamner la même aux entiers dépens. "

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir :

— Que l’expert n’ayant pu observer la formation de givre au motif d’un hiver 2021-2022 trop clément, ce phénomène de givre dans le garage, s’il devait être retenu, doit être qualifié d’exceptionnel,

— Que même dans des conditions de mise en eau continue pendant plus d’un mois, correspondant aux opérations d’expertise, et donc parfaitement exceptionnelles, les arrivées d’eau depuis la toiture terrasse étaient négligeables, à hauteur de trois coulures minimes sur le mur nord, et n’empêchaient pas l’utilisation normale du garage,

— Qu’en outre l’expert a relevé que les désordres ne rendaient pas le garage impropre à sa destination,

— Qu’aux termes du règlement de copropriété, les garages ne peuvent servir qu’au remisage des automobiles, de sorte qu’aucune indemnisation n’est due pour d’autres biens meubles stockés dans le garage en méconnaissance du règlement de copropriété, lequel prévaut sur l’usage,

— Que Madame [G] échoue à démontrer la persistance des dommages depuis la réalisation des travaux de reprise d’étanchéité réalisés en mai 2022, après le dépôt du rapport,

— Que le problème n’est apparu qu’ensuite du remplacement par la demanderesse d’une porte basculante ajourée par une porte sectionnelle beaucoup plus étanche, les anciens propriétaires ne s’étant jamais plaints de problèmes d’humidité et la demanderesse n’estimant pas devoir agir contre eux au titre d’un vice caché,

— Que la peinture utilisée par Madame [G] pour repeindre l’intérieur de son box peut être un réducteur de perméabilité du mur et donc ralentir l’évacuation de l’humidité à travers le mur en béton,

— Que Madame [G] doit démontrer la rouille dont elle prétend qu’elle serait apparue sur son véhicule alors même qu’elle avait indiqué le contraire à l’expert judiciaire, ainsi que l’étendue du préjudice de jouissance prétendument subi,

— Qu’à cet égard elle ne produit pas de facture d’un local loué pour entreposer ses biens ou même d’évaluation de la valeur locative de son garage.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le principe de la responsabilité

Attendu que selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice des actions récursoires ;

Qu’en l’espèce, l’expert judiciaire a pu lui-même constater lors de la mise en eau du box de Madame [G], l’existence de trois coulures sur le mur nord, provoquant une hygrométrie, et confirme que le phénomène de gel et givre apparaîtra nécessairement lorsque les températures extérieures seront très basses ;

Qu’il ressort de la conclusion de l’expert que l’origine et la cause principale de ce désordre est la vétusté du complexe d’étanchéité de la dalle supérieure, qui le rend poreux favorisant les pénétrations d’eau ;

Que si l’expert relève que la situation du box (dont deux murs sont directement en contact avec l’extérieur) et l’absence de ventilation adéquate de la porte de garage installée par Madame [G] contribuent aux phénomènes constatés, il indique néanmoins de manière claire que « en absence du facteur pénétration d’eau par la dalle haute, le niveau hygrométrique de ce box serait approximativement identique aux 16 autres, et malgré une température plus basse de par sa situation géographique, le phénomène de condensation et de gel contre les parois en hiver ne devrait pas s’observer malgré l’étanchéité à l’air plus importante de la nouvelle porte d’entrée du box » ;

Qu’à cet égard, l’attestation de la copropriétaire du box voisin dont le problème d’humidité a disparu avec le seul réglage de la porte ne saurait contredire l’avis technique de l’expert, dès lors que les reprises ponctuelles d’étanchéité qui ont été faites jusqu’en 2018 ont pu aussi permettre d’éviter toute pénétration d’eau dans son box, de surcroit exposé plus favorablement, et que le taux d’humidité de ce box avant le réglage de la porte n’est pas connu ;

Que de même, rien ne démontre que la peinture intérieure du box de Madame [G] soit la cause du désordre ou même y participe ;

Qu’il en résulte non seulement que le désordre trouve son origine dans le complexe d’étanchéité, qui est une partie commune, mais encore qu’aucun autre facteur, qui présenterait les caractères de la force majeure, n’est susceptible d’exonérer le syndicat de sa responsabilité de plein droit ;

Et attendu qu’il ne peut qu’être considéré que Madame [G] subit effectivement un dommage dans la mesure où l’hygrométrie résultant des pénétrations d’eau par la dalle haute réduit, voire entrave la destination de son garage, même limitée à celle définie par le règlement de copropriété comme étant le « remisage d’automobile », puisque l’expert considère que l’entreposage d’un véhicule sur une longue durée dans ces conditions entraînerait la corrosion de ses éléments ;

Qu’ainsi, le dommage existe du seul fait de l’atteinte à l’usage de son box, quand bien même Madame [G] n’y entreposerait pas à ce jour de véhicule de manière effective et sur une longue durée ;

Qu’en conséquence, la responsabilité de plein droit du syndicat est engagée ;

Sur la réparation

Attendu qu’en application du principe de réparation intégrale, le syndicat des copropriétaires est tenu d’une part de réparer matériellement le désordre affectant la partie commune pour mettre fin au dommage causé aux parties privatives de Madame [G], et d’autre part de réparer, le cas échéant, les autres dommages que celle-ci subit ;

Qu’en premier lieu, la réparation matérielle du désordre impose la réfection totale de l’étanchéité de la dalle haute du garage ;

Qu’en effet, bien que l’expert indique qu’une recherche et une réparation localisée peut être envisagée, il alerte néanmoins de manière non équivoque sur le fait qu’une telle réparation partielle ne peut être que provisoire et " sous peine de ne pas régler (…) les conséquences de la pénétration d’eau dans le box n°17 ", ce qui suffit à considérer qu’une telle solution ne répond pas au principe de réparation intégrale du dommage ;

Que d’ailleurs, le syndicat des copropriétaires, sur lequel pèse la charge de la preuve de la réparation effective du désordre, échoue à établir que les réparations très limitées, consistant dans la « réfection d’une zone de toiture des garages » effectuées par la société GM SARL en mai 2022 ait suffi à réparer le désordre ;

Qu’a fortiori, la proposition subsidiaire de prendre en charge la facture de réglage de la porte du garage est tout à fait insuffisante puisque, selon l’expert judiciaire, la cause même des pénétrations d’eau ne réside pas dans l’étanchéité à l’air de cette porte et que cette étanchéité à l’air, à elle seule, ne provoquerait pas l’humidité constatée dans le garage ;

Que dès lors, le syndicat sera condamné à reprendre l’intégralité de l’étanchéité de la dalle supérieure du bâtiment à usage de garages soit par une réfection de l’étanchéité à l’identique, soit par la pose d’un isolant polyuréthane, à son choix, et ce dans un délai de 12 mois à compter de la signification du jugement ;

Que passé ce délai, il sera condamné au paiement d’une astreinte provisoire de 50 € par jour de retard, pour une durée de 3 mois ;

Qu’en second lieu, il est établi que Madame [G] subit un préjudice matériel affectant ses parties privatives, puisque l’expert considère que la peinture du mur nord est à reprendre du fait des coulures ;

Que le syndicat sera donc condamné à lui verser la somme de 386,10 euros au titre du coût de la reprise de ce mur tel qu’évalué par l’expert, outre indexation sur l’indice BT 01 entre la date du dépôt du rapport d’expertise et le présent jugement, et outre intérêts au taux légal à compter du jugement s’agissant d’une créance indemnitaire ;

Qu’en troisième lieu, faute d’inventaire précis fait de manière contradictoire, notamment avec un membre du conseil syndical, lors de la constatation des moisissures, la détermination exacte des affaires présentes initialement dans le garage et de leur valeur ne peut pas se faire ;

Qu’au surplus, le règlement de copropriété ne permettant que le remisage d’automobile dans les garages, l’existence d’une tolérance contraire ne saurait pour autant conduire à considérer que d’autres affaires étaient nécessairement stockées par Madame [G] et ont été endommagées ;

Que d’ailleurs, Monsieur [P], membre du conseil syndical, a lui-même indiqué que Madame [G] ne pouvait rien stocker dans son garage, ce dont cette dernière se prévaut elle-même pour réclamer l’indemnisation d’un préjudice de jouissance ;

Que dès lors, le préjudice allégué au titre de l’endommagement de biens, dont certaines factures ou devis datent d’ailleurs de 2024, comme celui au titre d’appareils de déshumidification nécessités par la présence de biens divers, n’est pas justifié ;

Qu’en quatrième lieu, le désordre est de nature à empêcher d’entreposer de manière continue et longue un véhicule sans risque de corrosion, alors même qu’il s’agit de la destination du garage telle que définie par le règlement de copropriété ;

Qu’en outre, il existe manifestement une tolérance pour la remise d’autres objets classiquement entreposés dans les garages, ce que confirme le fait que les organes de la copropriété puissent envisager par exemple l’installation de système de chauffage de chaussures de ski dans les garages ;

Que cependant, si Madame [G] a été dans l’impossibilité d’entreposer d’autres biens que son véhicule, elle ne prétend en revanche pas avoir renoncé à garer son véhicule et n’a émis aucune doléance quant à une éventuelle corrosion de celui-ci, étant par ailleurs constant qu’elle ne donnait pas le garage en location et n’a subi aucune perte à ce titre ;

Que son préjudice de jouissance ne pout donc qu’être limité à 10 % de la valeur locative au regard de l’absence d’humidité permanente dans le garage, du caractère circonscrit des coulures d’eau et de leur localisation, et du caractère précaire de la tolérance sus évoquée dont elle n’a pas pu profiter ;

Qu’en conséquence, en tenant compte de la valeur locative du box de Madame [G], de l’ordre de 100 euros par mois, le syndicat des copropriétaires sera condamné à lui payer la somme de 860 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance arrêté au jour des débats ;

Qu’en dernier lieu, Madame [G] ne justifie d’aucun préjudice moral résultant de tracas excédant les inconvénients normaux d’un litige et d’une procédure judiciaire ;

Que sa demande à ce titre sera donc rejetée ;

Sur les autres demandes

Attendu que la capitalisation des intérêts, de droit lorsqu’il en est fait la demande, sera ordonnée ;

Attendu que le demandeur, succombant principalement à l’instance, sera condamné aux dépens, incluant les frais de l’expertise judiciaire et les dépens du référé qui auraient été réservés ;

Qu’il sera aussi condamné au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu qu’il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit ;

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires " [Adresse 2] " à procéder à la reprise de l’intégralité de l’étanchéité de la dalle supérieure du bâtiment à usage de garages soit par une réfection de l’étanchéité à l’identique, soit par la pose d’un isolant polyuréthane, à son choix, et ce dans un délai de 12 mois à compter de la signification du jugement ;

ASSORTIT cette condamnation d’une astreinte provisoire de 50 euros (CINQUANTE EUROS) par jour de retard, pendant une durée de trois mois ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires " [Adresse 2] " à payer à Madame [R] [G] la somme de 386,10 euros (TROIS CENT QUATRE VINGT SIX EUROS ET DIX CTS) outre indexation sur l’indice BT 01 à compter du mois d’avril 2022 et jusqu’à ce jour, et outre intérêts au taux légal à compter de ce jour, à titre dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires " [Adresse 2] " à payer à Madame [R] [G] la somme de 860 euros (HUIT CENT SOIXANTE EUROS) à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

ORDONNE à compter de ce jour la capitalisation des intérêts dus pour une année entière;

DEBOUTE Madame [R] [G] de ses autres demandes d’indemnisation ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires " [Adresse 2] " de ses autres demandes ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires " [Adresse 2] " à payer à Madame [R] [G] la somme de 3000 euros (TROIS MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires " [Adresse 2] " aux dépens, incluant le coût de l’expertise judiciaire et les dépens du référé qui auraient été réservés ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

Le présent jugement a été signé par Marie CHIFFLET, Vice-Présidente, et Léonie TAMET, greffière présente lors de la mise à disposition au greffe du jugement.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

Léonie TAMET Marie CHIFFLET