Tribunal Judiciaire d'Orléans, Chambre 1 section a, 23 mai 2025, n° 25/00228

TJ Orléans 23 mai 2025

Arguments

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Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a constaté que le commandement de payer mentionnait la clause résolutoire et que les loyers n'avaient pas été réglés dans le délai d'un mois, rendant la demande de résiliation recevable.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que l'expulsion était justifiée en raison de l'occupation illégale des lieux par la SARL après la résiliation du bail.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a constaté que l'obligation de paiement des loyers n'était pas sérieusement contestable et a ordonné le paiement des arriérés.
Accepté
Indemnisation pour occupation sans droit
La cour a jugé que l'occupation sans droit causait un préjudice au bailleur, justifiant l'octroi d'une indemnité provisionnelle.
Accepté
Partie succombante
La cour a statué que la SARL, partie succombante, devait supporter les dépens de l'instance.
Accepté
Frais exposés pour faire valoir ses droits
La cour a jugé qu'il était inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés, ordonnant le paiement d'une somme au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Orléans, ch. 1 sect. a, 23 mai 2025, n° 25/00228
Numéro(s) :	25/00228
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Christian N'DAAntonio DA COSTA
Parties :	S.C.I. [ Adresse 3 ] c/ S.A.R.L. ESPRIT D' AUTREFOIS

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLEANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 Mai 2025

N° RG 25/00228 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HBUN

DEMANDERESSE :

S.C.I. [Adresse 3]

immatriculée au RCS d'[Localité 4] n°850 525 817, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Antonio DA COSTA de la SELARL DA COSTA – DOS REIS, avocats au barreau d’ORLEANS

ET :

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. ESPRIT D’AUTREFOIS

immatriculée au RCS de CHARTES sous le numéro 528 897 796, représentée par sa gérante Madame [U] [O], dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante ni représentée

Les débats ont eu lieu à l’audience publique des référés du 04 Avril 2025 tenue par Julien SIMON-DELCROS, président, assisté de Olivier GALLON, greffier,

Puis, monsieur le président a mis l’affaire en délibéré et dit que l’ordonnance serait prononcée le VINGT TROIS MAI DEUX MIL VINGT CINQ par mise à disposition au greffe de la juridiction.

EXPOSE DU LITIGE :

Selon bail dérogatoire en date du 28 avril 2021, la SCI [Adresse 3] a donné à location à la SARL ESPRIT D’AUTREFOIS un local atelier d’environ 140m2, lot n°10802, bénéficiant de facilités partagées dans un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 6], moyennant le règlement d’un loyer annuel de 9.600 euros HT.

Par acte sous seing privé signé les 14 et 16 avril 2023, un bail commercial a été conclu entre les parties. Le contrat de bail a prévu que la SARL ESPRIT D’AUTREFOIS doit s’acquitter d’un loyer annuel de 9.931,92 euros HT payable en douze mensualités, outre une provision mensuelle sur les charges locatives mensuelles de 50 euros HT et une provision mensuelle sur la taxe foncière de 100 euros HT.

Par actes de commissaire de justice en date du 27 mars 2024, la SCI [Adresse 3] a fait signifier à la SARL ESPRIT D’AUTREFOIS un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire à hauteur de 16.110,49 euros en principal, correspondant au montant des impayés entre le 28 avril 2021 et le 27 mars 2024.

Copie exécutoire le :

à : M^e Da [Localité 2]

Suivant acte de commissaire de justice en date du 11 mars 2025, signifié à étude, la SCI [Adresse 3] a fait assigner la SARL ESPRIT D’AUTREFOIS devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Orléans afin d’obtenir, au visa de L 145-41 du code de commerce, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sous seing privé en date des 14 et 16 avril 2023, portant sur le local atelier n°10802 d’une superficie de 140m2 au sein d’un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 5] et par la même, sa résiliation de plein droit ;

— condamner la SARL ESPRIT D’AUTREFOIS ainsi que tout occupant de son chef à quitter immédiatement et sans délai les lieux loués et, à défaut de délaissement volontaire, autoriser la SCI [Adresse 3] à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec si besoin le concours d’un Commissaire de justice assisté de la force publique et d’un serrurier ;

— ordonner que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivront le sort ;

— condamner par provision la SARL ESPRIT D’AUTREFOIS à payer à la SCI [Adresse 3] la somme de 23.402,53 € selon décompte au 20 janvier 2025 au titre de l’arriéré locatif avec intérêts de retard au taux légal à compter du commandement de payer du 27 mars 2024 sur la somme de 16.325,30 € et à compter de la présente assignation pour le surplus ;

— condamner la SARL ESPRIT D’AUTREFOIS à payer à la SCI [Adresse 3] une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant des loyers et charges contractuellement dus à compter du 27 avril 2024, jusqu’à libération effective et complète des lieux loués par celle-ci ou tout occupant de son chef matérialisée par la remise des clefs à la bailleresse ou son mandataire ;

— condamner la SARL ESPRIT D’AUTREFOIS aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer en date du 27 mars 2024, de l’assignation, ainsi que les suites de la mise à exécution ;

— condamner la SARL ESPRIT D’AUTREFOIS à verser à la SCI [Adresse 3] la somme de 1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un exposé complet des moyens exposés par la SCI DE L’ENTREPOT VILLAGE à l’appui de ses prétentions, il est renvoyé à ses écritures en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La SARL ESPRIT D’AUTREFOIS n’a pas constitué avocat.

A l’audience tenue le 4 avril 2025, la SCI [Adresse 3] a maintenu les termes de son assignation et l’affaire a été mise en délibérée au 23 mai 2025 pour y être prononcée la présente ordonnance par sa mise à disposition au greffe.

La décision sera réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Il peut également, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier par application de l’article 835 du même code.

1 / Sur la résiliation du bail commercial en vertu de la clause résolutoire

L’article L145-41 du code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

L’article 1103 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Le bail commercial signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de payement d’un seul terme de loyer à son échéance, et un mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, il sera résilié de plein droit.

Par exploit du 27 mars 2024, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 16.110,49 euros au principal.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que le délai prévu par l’article L145-41 précité si bien que la demande afin de constat d’acquisition de la clause résolutoire est recevable.

Suivant décompte produit par le bailleur, il apparaît que les loyers impayés n’ont pas été réglés dans le mois dudit commandement.

Dès lors, l’obligation dont se prévaut le bailleur n’étant pas sérieusement contestable et l’urgence étant caractérisée compte tenu du maintien du locataire dans les lieux alors qu’il ne s’acquitte pas du loyer, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à compter du 30 avril 2024.

Dès lors, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de la société FA RAFFINE et de tous occupants de son fait, ce dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision.

Il est rappelé qu’en vertu des articles L153-1 et L 153-2 du code des procédures civiles d’exécution, l’huissier instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

Conformément à l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis au frais de la personne expulsée en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

A défaut de quoi, conformément à l’article L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution.

2 / Sur l’indemnité provisionnelle d’occupation

Le bail étant résilié, la SARL ESPRIT D’AUTREFOIS occupe désormais les lieux sans droit ni titre et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qui n’est pas sérieusement contestable et qu’il convient de réparer en fixant une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle à hauteur de 1.225,04 euros TTC.

Cette indemnité provisionnelle sera due à compter du 1er février 2025. Elle sera due au prorata temporis et payable mensuellement, à terme d’avance, et au plus tard le 5 du mois.

Il convient de rappeler que, conformément à l’article 1153-1 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, les indemnités échues depuis le 1er février 2025 jusqu’à ce jour produiront intérêt au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

3 / Sur la demande provisionnelle en paiement

L’article 1103 nouveau du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, le bailleur justifie de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail, le commandement de payer, et le décompte des sommes réclamées actualisé au 25 janvier 2025, à hauteur de 23.402,53 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, dont il convient de retrancher la somme suivante :

—  196,21 euros facturée au titre du coût du commandement de payer du 27 mars 2024, somme qui entre dans les dépens.

En conséquence, l’obligation n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 23.206,32 euros, la SARL ESPRIT D’AUTREFOIS sera condamnée à payer à la SCI [Adresse 3] cette somme provisionnelle au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, outre intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 16.110,49 euros, et à compter du 11 mars 2025, date de l’assignation, pour le surplus.

4 / Sur les autres demandes

La SARL ESPRIT D’AUTREFOIS, partie succombante, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 27 mars 2024, de l’assignation en date du 11 mars 2025, ainsi que les suites de la mise à exécution.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI [Adresse 3] les frais exposés pour faire valoir ses droits qui ne sont pas compris dans les dépens. La SARL ESPRIT D’AUTREFOIS sera par conséquent condamnée à lui verser la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, prononcée en premier ressort et par sa mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre la SCI [Adresse 3] et la SARL ESPRIT D’AUTREFOIS portant sur le local atelier n°10802 d’une superficie de 140m2 au sein d’un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 5], ce à compter du 30 avril 2024 ;

DIT qu’à défaut pour la SARL ESPRIT D’AUTREFOIS d’avoir volontairement quitté les lieux un mois après la signification de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son fait, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsée dans tel garde-meuble désigné par cette dernière ou à défaut par le bailleur ;

CONDAMNE la SARL ESPRIT D’AUTREFOIS à payer à la SCI [Adresse 3] la somme provisionnelle de 23.206,32 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, outre intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2024 sur la somme de 16.110,49 euros, et à compter du 11 mars 2025 pour le surplus ;

CONDAMNE la SARL ESPRIT D’AUTREFOIS à payer à la SCI [Adresse 3] une indemnité provisionnelle d’occupation à hauteur mensuelle de 1.225,04 euros, à compter du 1er février 2025 et jusqu’à libération totale des lieux ;

CONDAMNE la SARL ESPRIT D’AUTREFOIS aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 27 mars 2024, de l’assignation en date du 11 mars 2025, ainsi que les suites de la mise à exécution ;

CONDAMNE la SARL ESPRIT D’AUTREFOIS à payer à la SCI [Adresse 3] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes les autres demandes.

Ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe le VINGT TROIS MAI DEUX MIL VINGT CINQ et signée par Julien SIMON-DELCROS, président, et Olivier GALLON, greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.