TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 12 Décembre 2025

Numéro RG : N° RG 25/00104 – N° Portalis DB2P-W-B7J-EYQB

DEMANDEUR :

SCI LENAJO

[Adresse 6]

[Localité 2]

représentée par Monsieur [C] [B], gérant ;

DEFENDEUR :

Monsieur [D] [E]

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 3]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne DURAND

Greffier : Liliane BOURGEAT

DEBATS :

Audience publique : 04 novembre 2025

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 26 février 2021, la S.C.I LENAJO a donné à bail à Monsieur [D] [E], un logement à usage d’habitation outre une cave n°39 situés “[Adresse 5] pour un loyer mensuel de 640 euros, outre une provision sur charges de 160 euros.

La S.C.I LENAJO a fait signifier un commandement de payer en date du 31 décembre 2024 visant la clause résolutoire et a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chambéry en référé par acte d’huissier en date du 15 avril 2025 et sollicite :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de la résiliation de plein droit du contrat de bail,

— d’ordonner l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef,

— la condamnation de Monsieur [D] [E] au paiement de la somme provisionnelle de 2908,98 euros due au titre des loyers et charges, outre une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges depuis la résiliation jusqu’à la libération du logement,

— la condamnation du locataire au paiement de la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

— la condamnation du locataire au paiement du coût du commandement de payer et du présent acte et ses suites et aux dépens.

Par ordonnance de référé avant-dire-droit du 31 juillet 2025, l’affaire a été renvoyée pour un débat contradictoire afin que les parties présentent leurs observations quant au moyen soulevé d’office tiré de l’irrecevabilité de la demande formée par le bailleur relativement au prononcé de l’expulsion des locataires et afin de permettre la comparution du gérant de la SCI LENAJO ;

A l’audience du 4 novembre 2025, la S.C.I LENAJO, représentée par Monsieur [C] [B], gérant de la société, maintient l’intégralité de ses demandes. Il fournit les pièces demandées à la suite de l’ordonnance de référé avant-dire-droit et indique que Monsieur [D] [E] ne paie plus ses loyers.

Monsieur [D] [E] ne comparaît pas à l’audience et n’est pas représenté.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience et fait état de la carence du locataire.

La décision a été mise en délibéré au 12 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LES TEXTES APPLICABLES :

L’article 1 du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu’ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu’ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l’entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l’exécution nécessite des mesures d’application est reportée à la date d’entrée en vigueur de ces mesures.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En outre, l’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu avant le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, et ce pour une durée de trois ans, renouvelable tacitement. Ainsi, si ce contrat de bail a été tacitement reconduit depuis l’entrée en vigueur de la loi précitée, il n’en demeure pas moins que les baux successifs tacitement reconduits depuis cette date se sont contentés de reprendre les dispositions du bail initial fixant le délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à deux mois. Ainsi, les parties ont manifestement entendus déroger à la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à six semaines, laquelle ne peut par suite recevoir application dans le cadre de la présente procédure.

S’agissant en revanche des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l’Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l’espèce, puisqu’il ne s’agit pas de modifier les délais fixés dans un contrat de bail en cours, tandis que l’assignation a été délivrée postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

En outre, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d’une demande faite en ce sens par les parties, sont applicables à la présente procédure, l’audience ayant eu lieu postérieurement à la date d’entrée en vigueur de cette loi, qui n’a pas pour effet de modifier les délais prévus dans un contrat de bail en cours.

II. SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE DE RESILIATION ET D’EXPULSION :

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 a été effectuée par mail dont il a été accusé réception le 2 janvier 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la préfecture de la SAVOIE par lettre recommandée avec avis de réception retirée le 15 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

III. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 31 décembre 2024, pour la somme en principal de 2761,30 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er mars 2025.

Par suite, le preneur devenant occupant sans droit ni titre, faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à l’expulsion avec le concours de la force publique, sans préjudice toutefois des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Il convient de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 1er mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

La S.C.I LENAJO produit un décompte démontrant que Monsieur [D] [E] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2000,88 euros incluant le loyer du mois de novembre 2024. S’il sollicite la somme de 193 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères de l’année 2024 et qu’il ressort bien du contrat de bail que le locataire sera tenu au paiement de la taxe d’ordures ménagères outre le loyer, aucun élément ne justifie du montant de cette taxe si bien que le locataire ne peut être tenu au paiement de cette somme. En outre, la somme de 567,42 euros au titre d’une régularisation de charges 2023 non régularisée est sollicitée. Toutefois aucun élément ne justifie du montant réel des charges dès lors le locataire ne peut être tenu au paiement de cette somme.

Si un décompte actualisé est produit à la dernière audience, il ne peut en être tenu compte eu égard au principe du contradictoire et à l’absence du défendeur à l’audience.

Le défendeur n’apportant aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, il sera ainsi condamné au paiement de la somme provisionnelle de 2000,88 euros au titre des loyers impayés, loyer de novembre 2024 inclus.

Il sera par ailleurs condamné au paiement par provision des loyers, charges et indemnités mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Le locataire, partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé.

Il convient également de condamner la partie défenderesse au paiement d’une indemnité de 600 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 février 2021 entre la S.C.I LENAJO et Monsieur [D] [E] concernant le logement à usage d’habitation situé “[Adresse 5] sont réunies à la date du 1er mars 2025,

EN CONSEQUENCE, ORDONNONS à Monsieur [D] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [D] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.C.I LENAJO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

FIXONS l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué,

CONDAMNONS Monsieur [D] [E] à payer à La S.C.I LENAJO la somme provisionnelle de 2000,88 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation comprenant le mois de novembre 2024, outre les loyers, charges et indemnités d’occupation dus postérieurement et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, avec intérêts au taux légal,

DEBOUTONS le demandeur de sa demande relative à la taxe d’ordures ménagères d’un montant de 193 euros pour l’année 2024 et à la régularisation des charges pour 2023 ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [E] aux dépens qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé,

CONDAMNONS Monsieur [D] [E] à payer à La S.C.I LENAJO la somme de 600 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 12 décembre 2025, par Madame Anne DURAND, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Liliane BOURGEAT, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION