Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 03 Juillet 2025

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DEMANDEUR :

Monsieur [B] [C]

7 Allée de la Renaudière

44300 NANTES

représenté par Maître Isabelle EMERIAU, avocate au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [O] [N]

7 Allée de la Renaudière

44300 NANTES

non comparante

Monsieur [U] [X] [L]

7 Allée de la Renaudière

44300 NANTES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 06 mars 2025

date des débats : 15 mai 2025

délibéré au : 03 juillet 2025

RG N° N° RG 25/00449 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NSU2

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Isabelle EMERIAU

CCC à Madame [O] [N] + Monsieur [U] [X] [D]

CCC à la préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 24 janvier 2024 à effet au même jour, [B] [C] a donné à bail à [O] [N] et [U] [X] [L] un logement de type 3 lui appartenant sis, 7 allée de la Renaudière, 2ème étage, bâtiment G, outre une cave n°16 et un parking n°P74 – 44000 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 780 €, outre une provision mensuelle pour charges de 90 €.

Par acte de commissaire de justice du 10 juillet 2024, [B] [C] a fait commandement à [O] [N] et [U] [X] [L] de justifier de l’occupation du logement et de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2.610 € arrêté au 26 juin 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 septembre 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, [B] [C] a fait assigner [O] [N] et [U] [X] [L] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Juger recevables et bien fondées ses demandes, fins et conclusions ;

· Constater que [O] [N] et [U] [X] [L] n’ont pas régularisé les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire qui leur a été signifié ni dans le délai légal ni dans le délai contractuel ;

· Constater, à titre principal, l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties et prononcer la résiliation de plein droit ;

· a titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement par [O] [N] et [U] [X] [L] à leur obligation de locataires et notamment à leur obligation de payer les loyers ;

· Ordonner en conséquence l’expulsion de [O] [N] et [U] [X] [L] et de tout autre occupant de leur chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

· Condamner solidairement [O] [N] et [U] [X] [L] au paiement de la somme de 5.220 € au titre de loyer et des indemnités d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire ;

· Condamner solidairement [O] [N] et [U] [X] [L] au paiement de l’arriéré de loyer et des indemnités d’occupation qui seraient échus postérieurement à la délivrance du présent acte et ce suivant décompte qui sera produit au jour de l’audience ;

· Condamner solidairement [O] [N] et [U] [X] [L] au paiement d’une somme de 800 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter, outre les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement, le dénoncé à la CCAPEX, l’assignation, la notification à la préfecture.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 13 février 2025 par les services sociaux du département.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 mars 2025, renvoyée et retenue à l’audience du 15 mai 2025.

À ladite audience, [B] [C], représenté par son conseil, se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 5.918,54 € au titre des loyers et charges échus au 5 mai 2025. Il a précisé que depuis deux mois les locataires ont repris le paiement intégral de leur loyer versant en outre une somme de 200 €.

Régulièrement assigné à étude, [U] [X] [L] a comparu. Il a précisé que le couple a effectué un paiement de 1.000 € le 7 mai 2025 et être dans l’attente de l’assurance de son employeur, garantissant les loyers impayés. En outre il a indiqué que [O] [N], également assignée à étude, n’a pu être présente à l’audience du 15 mai 2025 pour cause de rendez-vous à la maternité. Par ailleurs, il a déclaré percevoir un salaire mensuel de 2.400 € au titre d’un emploi en tant que chauffeur routier et que [O] [N] perçoit elle 1.800€ par mois en tant qu’assistante sociale, tout en précisant avoir déjà un enfant à charge. Enfin, il a sollicité l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, proposant de verser la somme mensuelle de 200 € en sus du loyer courant.

Régulièrement assignée à étude, [O] [N] n’a pas comparu.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige ; il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, le bailleur justifie de la notification de la situation d’impayés à la CCAPEX le 10 juillet 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 30 septembre 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins deux mois avant l’audience. Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 30 septembre 2024 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le même jour, soit plus de deux mois avant la première audience du 6 mars 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.

Par exploit de commissaire en date du 10 juillet 2024, [B] [C] a fait commandement à [O] [N] et [U] [X] [L] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2.610 € arrêté au 26 juin 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 septembre 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [O] [N] et [U] [X] [L].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de [B] [C] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 5.918,54 € au titre des seuls loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 5 mai 2025, hors frais de commissaire de justice.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Le contrat de bail contient en son article VIII une clause de solidarité en cas de pluralité de locataires pour l’exécution des obligations dudit contrat de bail, qui s’applique [O] [N] et [U] [X] [L].

En conséquence, [O] [N] et [U] [X] [L] seront condamnés solidairement au paiement de cette somme de 5.918,54 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 5 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Ils seront enfin condamnés solidairement à payer à [B] [C], à compter du 6 mai 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 884,17 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, le juge peut, même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lors de l’audience, [U] [X] [L] sollicite l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire proposant de verser la somme mensuelle de 200 € en sus du loyer courant.

Il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que [O] [N] et [U] [X] [L] ont repris le versement intégral de leurs loyers et charges deux mois avant l’audience, versant en outre des sommes supplémentaires en vue d’apurer leur dette (200€ en avril 2025 et 1.740 € en mars 2025).

Il ressort du diagnostic social et financier que la genèse de la dette des locataires est liée à un litige avec le propriétaire au sujet de la réalisation de travaux dans le logement mais également à la baisse significative des revenus du couple à la suite du licenciement d'[U] [X] [L] en juin 2024. Il est toutefois mentionné que désormais ce dernier a repris une activité professionnelle et perçoit mensuellement 1.800€ au titre d’un emploi comme chauffeur poids lourds, [O] [N] percevant elle 1.700 € au titre d’un emploi dans le secteur social. Par ailleurs, il est indiqué que le couple n’est pas éligible au FSL et ne souhaite pas déposer un dossier de surendettement. Enfin, il est mentionné que les locataires ont repris le paiement de ses loyers depuis octobre 2024 et souhaitent rester dans le logement en mettant en place un plan d’apurement.

Lors de l’audience, [U] [X] [L] confirme ses éléments, précisant percevoir mensuelle 2.400 € et sa compagne 1.800 €.

Au regard de ces éléments, il convient d’accorder à [O] [N] et [U] [X] [L] des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Ainsi, les conditions légales permettant l’octroi de délais de paiement sont remplies.

Il importe de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si [O] [N] et [U] [X] [L] respectent les délais de paiement qui leur sont accordés et qu’ils règlent le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Ils pourront ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de leur défaillance et ils seront redevables solidairement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). [B] [C] pourra, le cas échéant, procéder à leur expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due par les locataires jusqu’à leur départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [O] [N] et [U] [X] [L], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

[O] [N] et [U] [X] [L] seront condamnés in solidum à payer à [B] [C] la somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 24 janvier 2024 entre [B] [C] d’une part, et [O] [N] et [U] [X] [L] d’autre part, concernant le logement sis 7 allée de la Renaudière, 2ème étage, bâtiment G, outre une cave n°16 et un parking n°P74 – 44000 NANTES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 11 septembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement [O] [N] et [U] [X] [L] à payer à [B] [C] la somme de 5.918,54 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 5 mai 2025, échéance de mai 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à [O] [N] et [U] [X] [L] un délai de paiement de 30 mois pour se libérer de sa dette, soit 29 mensualités de 200 €, la 30ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par les locataires, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DIT que dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [O] [N] et [U] [X] [L] et tout occupant de leur fait, devront quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis 7 allée de la Renaudière, 2ème étage, bâtiment G, outre une cave n°16 et un parking n°P74 – 44000 NANTES, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de [O] [N] et [U] [X] [L] ainsi que celle de tous occupants de leur fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE solidairement [O] [N] et [U] [X] [L] à payer à [B] [C], à compter du 6 mai 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 884,17 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE in solidum [O] [N] et [U] [X] [L] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE in solidum [O] [N] et [U] [X] [L] à payer à [B] [C] la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 3 juillet 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY