TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BONNEVILLE

JUGEMENT DU 28 JANVIER 2026

DOSSIER : N° RG 25/01926 – N° Portalis DB2R-W-B7J-D4UM

AFFAIRE : Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] [Adresse 7] / [I] [O], [C] [U] épouse [O]

MINUTE N° : 26/00009

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6]

sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. FONCIA MONT-BLANC, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par la SELARL CABINET MEROTTO, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS

DEFENDEURS

Monsieur [I] [X]

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Madame [C] [U] épouse [O]

demeurant [Adresse 1]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Présidente : Marie CHIFFLET

Greffière : Sabine GAYDON

DEBATS : A l’audience publique du 10 Décembre 2025

JUGEMENT Réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé le 28 janvier 2026 par mise à disposition au greffe et signé par Marie CHIFFLET, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BONNEVILLE (procédure orale) et Sabine GAYDON, Greffière

Copie exécutoire délivrée le

à la SELARL CABINET MEROTTO.

Expédition délivrée le même jour aux défendeurs.

Le greffier

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [I] [O] et Madame [C] [O] née [U] sont propriétaires des lots n°9, 20 et 29 dans l’ensemble immobilier dénommé “[Adresse 5] [Adresse 7]” situé [Adresse 3].

Par acte en date du 3 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 6]” a fait assigner Monsieur et Madame [O] devant le tribunal judiciaire de BONNEVILLE aux fins de condamnation  :

— au paiement de la somme de 6511,64 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 4 juillet 2025,

— au paiement de la somme de 446 € au titre des frais de recouvrement,

— au paiement des autres appels de fonds à échus au jour de la date d’audience,

— au paiement des intérêts au taux légal à compter du jugement,

— au paiement de la somme de 385,50 € à titre de dommages et intérêts,

— au paiement de la somme de 1080 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— à la capitalisation des intérêts.

A l’audience, le demandeur maintient ses demandes, actualisant sa demande principale à la somme de 7172,31 €, hors frais, compte tenu des appels échus depuis le dernier arrêté.

Il s’oppose à la demande de délais de paiement, considérant que l’échelonnement de la dette n’est pas possible et que la situation des défendeurs relève le cas échéant du surendettement.

Monsieur [O] ne conteste pas la dette de charges et sollicite l’octroi de délais de grâce pour pouvoir vendre le bien immobilier. Il fait valoir qu’il est reconnu travailleur handicapé, qu’il essaie de travailler mais n’y parvient pas de manière stable, percevant ainsi 894 € d’indemnisation du chômage lorsqu’il n’a pas de mission intérimaire. Il ajoute qu’il souffre de dépression, que son épouse a aussi des problèmes de santé qui l’empêche de travailler, qu’ils ont trois enfants et d’autres dettes.

Assignée à étude, Madame [O] n’a pas comparu.

MOTIFS

Attendu qu’aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ; qu’ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 ; que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ;

Qu’en application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté ; que l’assemblée générale peut toutefois fixer des modalités différentes ; que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale;

Qu’en l’espèce, les procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires de 2021 à 2025 démontrent que les comptes et dépenses hors budget de la copropriété ont été approuvés définitivement ou à titre provisionnel pour la période litigieuse du 30 septembre 2021 au 25 novembre 2025 ;

Qu’il ressort du relevé de compte produit et des appels de fonds que Monsieur et Madame [O] sont redevables au 25 novembre 2025 de la somme de 7172,31€ au titre des charges et provisions sur charges de copropriété, hors frais ;

Attendu par ailleurs qu’en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire sont à la charge du débiteur ;

Qu’encore faut-il que ces frais aient été nécessaires et soient justifiés ;

Qu’en l’espèce, si le coût d’une mise en demeure de 66 € apparaît justifié et nécessaire, les autres frais de mise en demeure ne le sont pas ;

Qu’en outre, si les honoraires forfaitaires de l’organe de représentation du syndicat ne comprennent pas le travail passé à transmettre les documents à l’avocat et doivent faire l’objet d’une tarification dans le contrat de syndic en application du décret du 26 mars 2015, il n’en résulte pas pour autant que de tels frais de transmission soient des frais strictement nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Qu’au demeurant, les frais de suivi (et non de constitution) du dossier transmis à l’avocat ne sont considérés par ce décret comme des frais pouvant relever des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 qu’en cas de diligences exceptionnelles, lesquelles ne sont pas démontrées en l’espèce ;

Qu’en tout état de cause, l’appréciation de la nécessité des frais engagées exigée par la loi, dont la valeur normative est supérieure à celle du décret, ne saurait résulter du seul fait que le décret du 26 mars 2015 liste des actes comme pouvant relever de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, l’appréciation de leur réelle nécessité, in concreto, relevant du tribunal ;

Attendu en conséquence que les défendeurs seront condamnés, solidairement en vertu de l’article 220 du code civil qui trouve à s’appliquer en l’espèce s’agissant de charges relatives au domicile conjugal des époux, au paiement de la somme totale (charges et frais de l’article 10-1) de 7238,31 € arrêtée au 25 novembre 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision à défaut d’autre demande ;

Attendu que la capitalisation des intérêts sera ordonnée à compter de ce jour, étant de droit lorsqu’elle est sollicitée ;

Et attendu que compte tenu de l’ampleur de la somme due, des ressources limitées des défendeurs et de l’existence d’autres dettes, les défendeurs ne sont manifestement pas en mesure d’apurer la dette dans le délai de 24 mois ;

Que par ailleurs, en l’absence de toute démarche déjà engagée pour vendre le bien, l’octroi d’un délai de grâce à cette fin n’est pas justifié étant relevé qu’en tout état de cause, la cession du bien immobilier pour apurer le passif ne nécessite pas un délai de deux ans ;

Que la demande de Monsieur [O] tendant à l’octroi d’un délai de grâce sera donc rejetée ;

Attendu que le demandeur ne justifie ni de la mauvaise foi des débiteurs, exigée par les dispositions de l’article 1231-6 dernier alinéa du code civil, ni de l’existence d’un préjudice distinct, notamment de trésorerie, de celui déjà réparé par les intérêts moratoires ou relevant des frais irrépétibles ;

Qu’il sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Attendu que les défendeurs, succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe de la juridiction :

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [O] et Madame [C] [O] née [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «[Adresse 6]» la somme de 7238,31€ (SEPT MILLE DEUX CENT TRENTE HUIT EUROS ET TRENTE ET UN CTS) au titre des charges et provisions sur charges de copropriété impayées et des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, arrêtés au 25 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «[Adresse 6]» de sa demande de dommages et intérêts ;

ORDONNE à compter de ce jour la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

DEBOUTE Monsieur [I] [O] de sa demande de délais de grâce ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [O] et Madame [C] [O] née [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «[Adresse 6]» la somme de 600 € (SIX CENTS EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [O] et Madame [C] [O] née [U] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE JUGE