TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 01

N° RG 22/02048 – N° Portalis DBZS-W-B7G-WA4L

JUGEMENT DU 09 JUILLET 2024

DEMANDERESSES:

S.A.R.L. [15],

immatriculée au RCS de LILLE METROPOLE sous le n°534301551,

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE

S.E.L.A.R.L. [P] BORKOWIAK,

représenté par Me [X] [P],

INTERVENANT VOLONTAIRE

[Adresse 7]

[Localité 4]

représentée par M^e Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE:

syndicat des copropriétaires de [Adresse 13],

représenté par son syndic la société ALTAREA GESTION IMMOBILIERE,

société par action simplifiée, ayant son siège social [Adresse 8], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès-qualité audit siège,

[Adresse 14]

[Localité 4]

représentée par M^e Erwan LE BRIQUIR, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Marie TERRIER,

Assesseur : Juliette BEUSCHAERT,

Assesseur : Nicolas VERMEULEN,

Greffier : Benjamin LAPLUME,

DÉBATS

Vu l’ordonnance de clôture en date du 13 Octobre 2023.

A l’audience publique du 06 Mai 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 09 Juillet 2024.

Vu l’article 804 du Code de procédure civile, Marie TERRIER, Présidente de chambre, entendu en son rapport oral, et qui, ayant entendu la plaidoirie, en a rendu compte au Tribunal.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 09 Juillet 2024 par Marie TERRIER, Présidente, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE :

La SARL [15] exploite un fonds de commerce de discothèque sis [Adresse 6] à [Localité 4].

Par assignation du 13 mars 2019, la SARL [15] a saisi le président du Tribunal judiciaire de Lille statuant en référés aux fins de désignation d’un expert judiciaire pour identifier l’origine de troubles sur l’immeuble exploité en raison d’un risque d’effondrement et d’infiltrations.

Suivant ordonnance du 2 juillet 2019, Monsieur [J] a été désigné en qualité d’expert.

Parallèlement, une ordonnance du 28 juin 2019 rendue à la demande de Madame la Maire de Lille par le Tribunal administratif de Lille a désigné Monsieur [H] [R] en qualité d’expert aux fins d’examen d’un immeuble sis [Adresse 2] à Lille présentant un péril pour la sécurité publique.

Après dépôt du rapport de l’expert, par arrêté de péril du 5 juillet 2019 , la fermeture de l’établissement exploité par la société [15] a été ordonnée en raison du risque d’effondrement de l’immeuble géré par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] (ci-après le SDC « [Adresse 13] ») située juste à l’arrière de la discothèque.

Après sécurisation des lieux par arrêt du 24 septembre 2019, la réouverture de l’établissement a été autorisée puis à compter du 3 octobre 2019; des palissades ont été mises en place en façade avant de l’immeuble pour la poursuite de la sécurisation des lieux.

Par ordonnance du 16 mars 2020, le juge des référés du Tribunal judiciaire de Lille a étendu la mission d’expertise, préalablement ordonnée le 2 juillet 2019 pour identifier les désordres éventuels et leur imputabilité et fournir des éléments sur l’évaluation du préjudice à la suite de l’arrêté de péril imminent.

M. [F] [J] a rendu son rapport définitif d’expertise le 9 décembre 2020.

Suivant exploit d’huissier du 25 mars 2022, la SARL [15] a fait assigner le SDC de la [Adresse 13] devant le Tribunal judiciaire de Lille aux fins d’indemnisation.

L’ordonnance de clôture est rendue le 13 octobre 2023.

À la suite de l’ordonnance de clôture, la SELARL [P] BORKOWIAK représentée par Me [P], ès qualité de mandataire judiciaire de la SARL [15] placée en redressement judiciaire suivant jugement du Tribunal de Commerce de Lille du 28 novembre 2023 est intervenue volontairement à l’instance conformément à l’article 802 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 14 avril 2023, la SARL [15] demande au tribunal , au visa des articles 544 et 651 du Code civil, du trouble anormal de voisinage :

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] représenté par son Syndic à payer à SARL [15] la somme de 91.930 € au titre de l’indemnisation du préjudice causé par l’arrêté de péril majoré des intérêts légaux à compter du 19 septembre 2019 avec capitalisation des intérêts.

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] représenté par son Syndic ALTAREA GESTION IMMOBILIERE au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ceux compris les frais d’expertise judiciaire

Puis par conclusions d’intervention volontaires signifiées par la voie électronique le 19 avril 2024, SELARL [P] BORKOWIAK représentée par Me [P], ès qualité de mandataire judiciaire de la SARL [15] sollicite de:

DÉCLARER recevable l’intervention volontaire de la SELARL [P] BORKOWIAK représentée par Maître [X] [P], en application de l’article 802 du Code de Procédure civile,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] représenté par son Syndic à payer à SARL [15] la somme de 91.930 € au titre de l’indemnisation du préjudice causé par l’arrêté de péril majoré des intérêts légaux à compter du 19 septembre 2019 avec capitalisation des intérêts.

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] représenté par son Syndic ALTAREA GESTION IMMOBILIERE au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ceux compris les frais d’expertise judiciaire.

Sur le défaut de qualité et d’intérêt à agir de la SARL [15] invoqué en défense du fait de l’absence de preuve de la qualité de locataire commercial, il est invoqué que la qualité serait établie permettant de débouter la défenderesse de sa fin de non-recevoir.

Elle estime que le délabrement de l’immeuble causé par la négligence du SDC « [Adresse 13] » justifiant la prise d’un arrêté de péril par la ville de [Localité 4] constitue un trouble anormal du voisinage.

En conséquence, la SARL [15] sollicite l’indemnisation de son préjudice de perte d’exploitation selon le calcul établi par l’expert judiciaire pour la période de fermeture de l’établissement (86 199 euros du mois de juillet 2019 au 19 septembre 2019 [pas utile de mettre le détail]) mais aussi après la réouverture de l’établissement car elle s’estime lésée par la mise en place de palissades de sécurité devant son établissement (5731 euros d’indemnisation pour la période d’octobre à novembre 2019).

Elle rappelle qu’une extension arrière existe depuis plus de trente et oppose à la défenderesse qu’il lui appartient de mettre en cause une société non partie à la procédure

Par ailleurs, la SARL [15] souligne que la présente procédure ne concerne pas les infiltrations et qu’il n’existe dès lors aucun lien de causalité entre l’indemnisation sollicitée par la SARL [15] et l’extension litigieuse.

En défense, aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique, le 13 février 2023, réitérées le 6 mai 2024 le SDC de la résidence « [Adresse 13] » demande au tribunal de :

Débouter la SARL [15] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions comme étant mal fondées et comme s’opposant à l’existence de difficultés réelles et sérieuses.

Condamner la SARL [15] au paiement de la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Le SDC de la résidence « [Adresse 13] » fait valoir au soutien de sa défense que la SARL [15] ne démontre pas être titulaire du bail commercial signé entre la SCI [Adresse 6] et la SARL OCEAN et partant ne justifie ni de sa qualité, ni même de son intérêt à agir.

Le SDC de la résidence « [Adresse 13] » s’étonne par ailleurs que la SARL [15] sollicite la réparation des dommages causés par les infiltrations résultant d’un mur sur lequel une extension a été adossée sans autorisation tant sur le plan de l’urbanisme que sur le plan civil. Elle en déduit qu’elle ne peut revendiquer un préjudice dont elle est à l’origine.

Le SDC de la résidence « [Adresse 13] » reproche également au demandeur de ne pas avoir porté à la connaissance du tribunal l’existence ou non d’une assurance de perte d’exploitation, pourtant courante pour ce type d’établissement, qui aboutirait à indemniser deux fois la même cause.

Enfin, s’agissant du quantum d’indemnisation réclamé par la SARL [15], le SDC de la résidence « [Adresse 13] » reproche à l’expert judiciaire d’avoir chiffré le préjudice de la SARL [15] sur la seule base de l’attestation de l’expert-comptable sans produire les liasses fiscales alors même que ladite attestation a été contredite par l’expert et que conséquemment la nouvelle estimation établie par l’expert ne repose que sur l’affirmation de la SARL [15], elle-même.

Le SDC de la résidence « [Adresse 13] » conteste également les données sur lesquelles l’expert s’est fondé pour chiffrer le préjudice de la SARL [15] pour la période postérieure à la réouverture et pendant laquelle des palissades avaient été installées devant la discothèque. Le SDC de la résidence « [Adresse 13] » rappelle que la perte de chiffre d’affaires serait de 6,16%, ce qui ne peut être considéré comme un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage dès lors qu’une fluctuation du chiffre d’affaires ne peut être considéré comme un préjudice.

La décision a été mise en délibéré au 9 juillet 2024.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’intervention volontaire de la SELARL [P] BORKOWIAK prise en la personne de Maître [X] [P], ès qualité de mandataire judiciaire de la SARL [15]

En application des dispositions des articles 325 et suivants du code de procédure civile et 802 du Code de Procédure civile, il convient de déclarer recevable l’intervention volontaire de la SELARL [P] BORKOWIAK prise en la personne de Maître [X] [P] ès qualité de mandataire judiciaire de nature à permettre la reprise de l’instance.

Sur la qualité à agir de la SARL [15]

L’article 31 du code de procédure civile dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Pour justifier de son intérêt à agir, la SARL [15] verse aux débats :

Un bail commercial signé entre la SCI [Adresse 6] et la SARL OCEAN qui est indiqué comme fait à [Localité 4] mais non signé par le bailleur, ni daté. Le document est visé à chaque page par les initiales [G][W] et [I][W], qui pourraient correspondre à [I] [W] et [G] [W], les noms des deux associés de la SARL OCEAN. Un extrait Kbis du registre du commerce et des sociétés à jour du 17 septembre 2018 faisant état d’une exploitation directe de la société POP PARADIZE du [Adresse 6] à compter du 26/10/2011.Un protocole d’accord du 23 décembre 2021 signé entre la SARL [15], la SCI [Adresse 11] et [T] [U], médiateur qui rappelle en préambule du protocole d’accord que « selon bail commercial à effet du 10 juin 2004, la SCI [Adresse 11] a loué à la SARL OCEAN aux droits de laquelle sont venues successivement la SARL POP PARADIZE, puis la SARL [15], un local commercial à usage de débit de boissons [Adresse 6] à [Localité 4].La licence 4 de la SARL [15] du 21 avril 2021 démontrant que le propriétaire du fonds de commerce est la SARL [15] et le propriétaire des murs la SCI [Adresse 6].Une facture pour la location commerciale du SCI [Adresse 11] adressée à la SARL [15].

Il résulte suffisamment de l’ensemble de ces pièces que la SARL [15] est titulaire du bail commercial du local propriété de la SCI [Adresse 11] de sorte que la SARL [15] dispose de la qualité et de l’intérêt pour agir du fait des désordres à son exploitation commerciale causés par le SDC de la résidence « [Adresse 13] ».

Dès lors, il y a lieu rejeter la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d’intérêt à agir.

Sur l’existence d’un trouble anormal de voisinage

Il est admis que le droit des propriétaires est limité par l’obligation de ne pas causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage, même en l’absence de toute infraction aux règlements. La loi institue alors un régime de responsabilité étranger à la notion de faute telle qu’elle découle de l’article 1240 du Code Civil.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise de Monsieur [R], désigné par le tribunal administratif de Lille que l’immeuble propriété commune de la SCI du Palais, de la SCI [Adresse 9], de la SARL Emeraude Estate, de la SARL Financière Emeraude Estate, de la SCI L’Olivarius , de la SCI le Moriah et la SCI Saint Nicolas sis [Adresse 2] à [Localité 4] est constitué de trois bâtiments s’organisant autour d’une cour intérieure dont le bâtiment 1 donne sur la [Adresse 14], le 2ème bâtiment forme l’angle [Adresse 14] et [Adresse 10] et le 3ème donne sur une cour communiquant avec l'[Adresse 9]. L’expert a constaté que «sur le bâtiment n°1 donnant [Adresse 14], nous avons constaté l’existence de tuiles menaçant de se décrocher et susceptibles de chuter en domaine public. Sur le bâtiment n°3 implanté en coeur d’un îlot, nous avons relevé un risque majeur et imminent d’écroulement d’une façade avec, vu la fragilisation structurelle générale, risque d’écroulements en cascade de type château de carte pouvant affecter gravement les immeubles avoisinants.»

Il en déduit donc que l’immeuble est «en l’état, à l’origine d’un péril grave et imminent pour la sécurité publique».

En conséquence, l’expert a préconisé sans délai la «fermeture temporaire de la discothèque [12] et l’interdiction d’accès au local arrière implanté sur la parcelle n°[Cadastre 3], à l’arrière de l’immeuble [Adresse 6] et servant d’issue de secours à la discothèque [12] ainsi que l’interdiction d’accès aux logements et locaux donnant sur arrière (et/ou traversant) situé aux étages de l’immeuble [Adresse 6] compris évacuation au besoin».

En conséquence, il ressort de l’ensemble de ces énonciations que la fermeture de l’établissement le [12] résulte incontestablement de l’arrêté de péril imminent pris. Il importe peu de s’interroger sur l’existence d’un éventuel appui non autorisé sur l’immeuble du syndicat de copropriétaire, alors que ces considérations sont seulement énoncées sans qu’il en ait été tiré aucune conséquence judiciaire ou sur l’origine d’infiltration dès lors que c’est l’état de la façade du bâtiment n° 3 qui a justifié l’évacuation de l’immeuble.

A la suite de l’évacuation, l’expert [J] a pu constater et confirmer que la présence de palissades présentes lors de la visite du 10 octobre 2019 jusqu’à la fin du mois de novembre 2019 dès lors qu’il a confirmé avoir retrouvé une progression moins importante du chiffre d’affaires sur cette période.

L’état de l’immeuble tel qu’il justifie la prise d’un arrêté de péril impliquant l’interdiction d’exploitation et l’évacuation de l’ensemble des voisins doit être regardé comme constituant un trouble anormal du voisinage.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] en tant que propriétaire des parties communes de l’immeuble et donc de la façade est tenu pour responsable des désordres subis par la SARL [15].

Sur le droit à indemnisation de la SARL [15]

Contrairement à ce qu’affirme le SDC de la résidence « [Adresse 13] » , l’expert ne s’est pas limité aux seuls éléments financiers fournis par la SARL [15] puisqu’il les a contredits dans un premier temps.

Aussi, dans son rapport définitif rendu le 9 décembre 2020, l’expert actualisant sa position après les dires des conseils de la SARL [15] et du SDC de la résidence « [Adresse 13] » a pu proposer les évaluations suivantes

86 199 euros au titre de la perte de marge brute pendant la période de fermeture du [12] du 5 juillet 2019 au 19 septembre 2019

5731 euros au titre de la perte de marge brute sur la période du 7 octobre 2019 au 30 novembre 2019, date de retrait des palissades.

Si l’expert a pu émettre des réserves sur l’attestation de l’expert comptable, il a toutefois pu mener sa mission en confrontant les chiffres et en retenant une évaluation conforme aux perspectives d’exploitation du fonds de commerce.

Il n’est pas articuler de critiques précises de sorte que l’indemnisation sera retenue au niveau du préjudice tel qu’évalué par l’expert.

Il y a donc lieu de condamner le SDC de la résidence « [Adresse 13] » à verser à la SARL [15] la somme de 91.930 euros, assortie des intérêts à compter du 25 mars 2022, en l’absence de mise en demeure préalable.

Il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil.

Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Partie perdante, le SDC de la résidence « [Adresse 13] » sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire.

Supportant les dépens, elle sera condamnée à payer à la SARL [15] la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Consécutivement, le SDC de la résidence « [Adresse 13] » sera débouté de sa demande fondée sur le même texte.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’intervention volontaire de la SELARL [P] Borkowiak prise en la personne de Maître [X] [P], ès qualité de mandataire judiciaire de la SARL [15] ;

REJETTE la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt et de qualité à agir soutenue par le Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 13] » ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 13] » à payer à la SARL [15], assistée par e Maître [X] [P], ès qualité de mandataire judiciaire la somme de 91.930€ (quatre vint onze mille neuf cent trente euros) majorés des intérêts légaux à compter du 25 mars 2022 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 13] » à payer à la SARL [15] la somme de 2.500€ (deux mille cinq cents euros) au titre de ses frais irrépétibles ;

CONDAMNE le SDC de la résidence « [Adresse 13] » aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Benjamin LAPLUME Marie TERRIER