TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/04171 – N° Portalis DBW5-W-B7I-JBKC

Minute : 2025/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 02 Juillet 2025

S.A. SAEM LA CAENNAISE – SOCIETE CAENNAISE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER

C/

[F] [U]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Olivier FERRETTI – 22

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

Mme [F] [U]

M^e Olivier FERRETTI – 22

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A. SAEM LA CAENNAISE – SOCIETE CAENNAISE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER – RCS CAEN B 613 820 596, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Olivier FERRETTI, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 22

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [F] [U]

née le 03 Octobre 1990 à [Localité 10], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente? Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 29 Avril 2025

Date des débats : 29 Avril 2025

Date de la mise à disposition : 02 Juillet 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 janvier 2023, la SAEM LA CAENNAISE a donné à bail à Madame [F] [U] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 7] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel de 529,73 euros augmenté des charges locatives d’un montant de 167,72 euros.

Le 15 mai 2024, la SAEM LA CAENNAISE a fait signifier à Madame [F] [U] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour la somme totale de 3.614,91 euros, arrêtée au 23 avril 2024.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 18 octobre 2024, remis à étude, la SAEM LA CAENNAISE a fait assigner Madame [F] [U] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CAEN, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de voir :

— constater la résiliation du contrat de bail;

— prononcer l’expulsion de Madame [F] [U] du logement occupé, ainsi que de tous occupants de son chef, et ce, dans la quinzaine du jugement à intervenir et dire que faute de libérer les lieux dans ledit délai et celui-ci expiré, le requérant pourra l’y contraindre par toutes voies et moyens de droit en la forme ordinaire et avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de Madame [F] [U];

— condamner Madame [F] [U] au paiement de :

* la somme de 3.888,03 euros au titre des loyers et charges dus au 15 juillet 2024;

* une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers et des charges pour la période du 16 juillet 2024 jusqu’à la libération effective des lieux;

* la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

* les entiers dépens, dont le coût du commandement de payer d’un montant du 15 mai 2024 en application de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

A l’audience du 29 avril 2025, la SAEM LA CAENNAISE a comparu, représentée par son avocat. Elle accepte des délais de paiement.

Madame [F] [U] a comparu et a indiqué attendre le paiement de commissions de son ancien employeur et vouloir payer sa dette avant la fin du mois de juin 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, l’assignation a été notifiée au Représentant de l’État dans le Département du Calvados par voie électronique le 21 octobre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée.

La saisine de la CAF valant saisine de la CCAPEX a été effectuée le 30 septembre 2024.

L’assignation est donc recevable.

Sur les demandes de résiliation de bail, de paiement des loyers et charges impayés et d’expulsion

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

A la date du commandement de payer, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, précisait que « I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.(..) »

Aux termes de l’article 1353 du Code Civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges, le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Par exploit du 15 mai 2024, le bailleur a fait commandement au locataire d’avoir à payer la somme de 3.614,91 euros, arrêtée au 23 avril 2024.

Ce commandement rappelle la clause résolutoire insérée au contrat de bail, ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89/462 du 6 juillet 1989 qui, à la date dudit commandement, portait à deux mois le délai à compter du commandement de payer pendant lequel le locataire pouvait régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90/449 du 31 mai 1990, complétant l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 ; le nouveau délai de six semaines prévu par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, modifiant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’étant pas applicable à la date du bail.

En l’espèce, la SAEM LA CAENNAISE produit aux débats le contrat de bail, un relevé de compte arrêté au 17 avril 2025 ainsi que le commandement de payer précité.

D’une part, aucune régularisation totale n’a eu lieu dans les deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

D’autre part, il est établi par le relevé de compte que la locataire n’est pas à jour de ses loyers et charges.

Le décompte fourni permet d’établir une dette de loyer de 6.366,58 euros.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 15 juillet 2024 et de condamner Madame [F] [U] au paiement de la somme de 6.366,58 euros, suivant décompte arrêté au 17 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions de l’article 24 V. de la Loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que (i) le locataire soit en situation de régler sa dette locative et (ii) qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code Civil.

En outre, conformément aux dispositions de l’article 24 VII. de la Loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le Juge, lorsqu’il est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, peut suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le Juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Cette décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées, et fait cesser l’application des majorations d’intérêt et des pénalités.

Au vu de l’accord entre les parties, il y a lieu d’accorder à Madame [F] [U] des délais de paiement, en lui permettant de s’acquitter de sa dette par le versement d’une mensualité, selon les modalités reprises dans le dispositif de la décision.

Si Madame [F] [U] respecte strictement les modalités de paiement prévues au dispositif, les effets de la clause résolutoire visée au commandement seront suspendus, et celle-ci sera réputée ne pas jouer. Il n’y aura donc pas lieu à expulsion et le bail continuera à régir les relations entre les parties.

Si la locataire ne respecte pas les modalités ainsi définies ou ne procède pas au paiement d’un loyer courant, la clause résolutoire retrouvera immédiatement son plein effet, le bail sera résilié et le locataire devra alors quitter le logement dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui lui sera délivré.

Dans ce cas, la débitrice se trouvera sans droit ni titre dans le logement et devra payer au demandeur une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges qui aurait été dû en cas de poursuite du bail.

Faute pour elle de quitter les lieux, Madame [F] [U] pourra être expulsée, ainsi que tout occupant de son chef, avec l’aide de la force publique si nécessaire.

Elle pourra toutefois, si son relogement s’avère difficile, former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution, sur le fondement des articles L.613-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation, et/ou saisir la Commission du DALO, en application de l’article L.441-2-3 du même Code.

Sur les demandes accessoires

Madame [F] [U], succombant, sera condamnée au paiement des dépens.

L’équité commande d’allouer à la SAEM LA CAENNAISE une indemnité d’un montant de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, rendue en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’assignation délivrée par la SAEM LA CAENNAISE ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties le 31 janvier 2023, portant sur un logement à usage d’habitation sis [Adresse 7] à [Localité 8], à compter du 15 juillet 2024 ;

CONDAMNE Madame [F] [U] à payer à la SAEM LA CAENNAISE la somme de 6.366,58 euros, suivant décompte arrêté au 17 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

SURSOIT à l’exécution des poursuites et AUTORISE Madame [F] [U] à se libérer de sa dette, à compter du 30ème jour suivant la signification de la présente décision, par le versement de 1 mensualité de 6.366,58 euros;

RAPPELLE que les effets de la clause résolutoire du bail se trouvent suspendus durant ce délai et que le bail retrouvera son plein effet une fois la dette payée ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité ou d’un loyer courant, l’intégralité de la dette pourra redevenir immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouvera immédiatement et automatiquement résilié ;

AUTORISE dans ce cas, la SAEM LA CAENNAISE, à faire expulser Madame [F] [U] ou tout occupant de son chef, deux mois après lui avoir notifié un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;

CONDAMNE dans ce cas, Madame [F] [U] à payer à la SAEM LA CAENNAISE une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail ;

DIT que l’indemnité d’occupation est due prorata temporis et payable à terme, au plus tard le 05 du mois suivant ;

DIT que le bailleur sera autorisé à indexer l’indemnité d’occupation conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE qu’une personne menacée d’expulsion sans relogement peut :

— former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution,

— saisir, sous certaines conditions, la Commission du DALO (adresse : DDETS du Calvados, Secrétariat de la Commission du DALO, [Adresse 2]), en remplissant le formulaire CERFA n°15036*01, à retirer en préfecture ou à télécharger sur le site « service-public.fr » ;

CONDAMNE Madame [F] [U] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement en date du 15 mai 2024 ;

CONDAMNE Madame [F] [U] à payer à la SAEM LA CAENNAISE la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION