TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Affaire : S.C.I. TOISONILLE

c/

S.A.S. RMTHD

N° RG 24/00256 – N° Portalis DBXJ-W-B7I-IJYG

Minute N°

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le :

à :

la SCP DGK AVOCATS ASSOCIES – 46

la SCP MENDEL – VOGUE ET ASSOCIES – 24

ORDONNANCE DU : 23 OCTOBRE 2024

ORDONNANCE DE REFERE

Nathalie POUX, Présidente du tribunal judiciaire de Dijon, assistée de Josette ARIENTA, Greffier

Statuant dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE :

S.C.I. TOISONILLE

[Adresse 7]

[Localité 8]

représentée par M^e Claire DE VOGÜE de la SCP MENDEL – VOGUE ET ASSOCIES, demeurant [Adresse 1], avocats au barreau de Dijon, avocats, M^e Samuel GUILLAUME de la SCP BLATTER, SEYNAEVE ET ASSOCIES, demeurant [Adresse 2], avocats au barreau de Paris, plaidant

DEFENDERESSE :

S.A.S. RMTHD

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Fabien KOVAC de la SCP DGK AVOCATS ASSOCIES, demeurant [Adresse 6], avocats au barreau de Dijon, postulant, M^e Eudes MALARMEY, demeurant [Adresse 4], avocat au barreau de Paris, plaidant

A rendu l’ordonnance suivante :

DEBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 11 septembre 2024 et mise en délibéré au 16 octobre 2024, puis prorogé au 23 octobre 2024 où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE :

La SCI Toisonille est propriétaire du centre commercial Toison d’Or situé [Adresse 10] à Dijon.

Le 26 juillet 2021, la SCI Toisonille a donné à bail commercial à la société RMTHD, exerçant sous l’enseigne « Tommy Hilfiger », un local n°149 C. Ce bail a été consenti moyennant le paiement d’un loyer annuel de 140 000 € HT complété d’un loyer variable correspondant à la différence positive entre 8% du chiffre d’affaires annuel HT réalisé par le preneur et le loyer de base annuel HT.

Le 13 décembre 2022, la SCI Toisonille a consenti un bail civil à la même société pour un local à usage de réserve n° R 101. Ce bail a été consenti moyennant un loyer annuel de 8 500 € HT et hors charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 avril 2024, la SCI Toisonille a assigné la société RMTHD en référé devant le président du tribunal judiciaire de Dijon aux fins de voir, au visa des baux civil et commercial, des articles 1103, 1104 et 1728 du code civil, des articles 699, 700 et 835 du code de procédure civile et des articles L.131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution :

— condamner par provision la société RMTHD à lui payer la somme de 213 553 € TTC, à parfaire, correspondant à l’arriéré de loyers et accessoires dus portant sur le local n° 149 C et arrêté à la date du 8 avril 2024, sous astreinte d’un montant de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

— condamner par provision la société RMTHD à lui payer la somme de 16 310,14 € TTC, à parfaire, correspondant à l’arriéré de loyers et accessoires dus portant sur le local n° R 101 et arrêté à la date du 8 avril 2024, sous astreinte d’un montant de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

— se réserver le pouvoir de liquider ladite astreinte ;

— juger que la somme de 213 553, 78 €, à parfaire, sera augmentée d’un intérêt de retard au taux d’intérêt légal majoré de 500 points de base (soit 5,00%) l’an à compter de la date d’exigibilité de chaque somme concernée, prévue ci-dessus, et s’ils sont dus pour au moins une année entière, ils porteront eux-mêmes intérêts, conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

— juger que la somme de 16 310, 14 €, à parfaire, sera augmentée d’un intérêt de retard au taux d’intérêt légal majoré de 500 points de base (soit 5,00%) l’an à compter de la date d’exigibilité de chaque somme concernée, prévue ci-dessus, et s’ils sont dus pour au moins une année entière, ils porteront eux-mêmes intérêts, conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

— condamner par provision la société RMTHD en sus des sommes contractuellement dues à lui payer une indemnité correspondant à 10% des sommes dues soit la somme de 22 986, 39 € TTC, à parfaire ;

— condamner par provision la société RMTHD à lui payer des dommages et intérêts, soit la somme de 33 129, 10 € TTC à parfaire, en réparation du grave préjudice subi ;

— condamner par provision la société RMTHD aux dépens et à lui payer la somme de 5 000 € , à parfaire, par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— juger qu’il convient de rappeler le caractère exécutoire par provision de l’ordonnance à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions en réponse, la SCI Toisonille a demandé au juge des référés de :

— débouter la société RMTHD de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— constater la régularité de la saisie-conservatoire du 31 mai 2024 ;

— ordonner en conséquence la libération de la somme de 65 265, 76 € entre les mains de la société Toisonille ;

— dire que cette somme sera imputée sur celles dues par la société RMTHD au titre de sa dette locative, charges et accessoires ;

— condamner par provision la société RMTHD à lui payer la somme de 273 403,14 € TTC, à parfaire, correspondant à l’arriéré de loyers et accessoires dus portant sur le local n° 149 C et arrêté à la date du 8 avril 2024, sous astreinte d’un montant de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

— condamner par provision la société RMTHD à lui payer la somme de 19 522, 20 TTC, à parfaire, correspondant à l’arriéré de loyers et accessoires dus portant sur le local n° R 101 et arrêté à la date du 8 avril 2024, sous astreinte d’un montant de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

— se réserver le pouvoir de liquider l’astreinte ;

— juger que la somme de 273 403, 14 €, à parfaire, sera augmentée d’un intérêt de retard au taux d’intérêt légal majoré de 500 points de base (soit 5,00%) l’an à compter de la date d’exigibilité de chaque somme concernée, prévue ci-dessus, et s’ils sont dus pour au moins une année entière, ils porteront eux-mêmes intérêts, conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

— juger que la somme de 19 522, 20 €, à parfaire, sera augmentée d’un intérêt de retard au taux d’intérêt légal majoré de 500 points de base (soit 5,00%) l’an à compter de la date d’exigibilité de chaque somme concernée, prévue ci-dessus, et s’ils sont dus pour au moins une année entière, ils porteront eux-mêmes intérêts, conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

— condamner par provision la société RMTHD en sus des sommes contractuellement dues à lui payer une indemnité correspondant à 10% des sommes dues soit la somme de 29 292, 53 € TTC, à parfaire ;

— condamner par provision la société RMTHD à lui payer des dommages et intérêts, soit la somme de 33 129, 10 € TTC à parfaire, en réparation du grave préjudice subi ;

— condamner par provision la société RMTHD aux dépens et à lui payer la somme de 5 000 € , à parfaire, par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— juger qu’il convient de rappeler le caractère exécutoire par provision de l’ordonnance à intervenir.

La société Toisonille a exposé que :

depuis la conclusion des baux, la société preneuse ne paie que de manière très irrégulière ses loyers et charges. Celle-ci n’a à ce jour pas repris le paiement de ses loyers ;

cette situation a justifié une première mise en demeure adressée par LRAR du 11 octobre 2023. Cette lettre portait sur les sommes de 55 637, 92 € et 9 882, 82 € mais n’a donné lieu à aucun paiement. Dès lors, une seconde mise en demeure a été délivrée par LRAR du 9 janvier 2024 pour les sommes de 152 237, 24 € et 13 249, 87 €, toujours en vain ;

face à ce défaut de paiement, la société Toisonille a fait procéder à une première saisie conservatoire de créances entre les mains de la Société Générale. Cette saisie, dénoncée au preneur débiteur le 13 mars 2024 a permis d’immobiliser la somme de 88 705, 69 € jusqu’au 16 mai 2024, date de sa mainlevée ;

une seconde saisie conservatoire, dénoncée au preneur débiteur le 7 juin 2024, a cette fois permis d’immobiliser la somme de 65 269, 76 € ;

elle entend rappeler que les deux baux stipulent expressément le paiement d’avance d’un loyer trimestriel. Dès lors, l’obligation de paiement du preneur n’est pas sérieusement contestable. Or, le décompte locatif arrêté au 16 juillet 2024 présente une dette d’un montant total de 292 925, 34 € ;

elle conteste la demande de délais de paiement formulée par la preneuse. En effet, elle rappelle que l’application de l’article 1343-5 du code civil nécessite du débiteur la preuve de difficultés financières et de sa capacité à s’acquitter des loyers courants, outre l’arriéré. Or, le preneur n’apporte pas la preuve de ses difficultés et ne paie toujours aucun loyer ;

ses nombreuses tentatives d’obtenir paiement des loyers étant toujours restées vaines, elle estime sa demande d’astreinte justifiée ;

elle rejette également l’argument selon lequel l’indemnité forfaitaire qu’elle réclame serait « exorbitante ». Il s’agit en effet d’une clause usuelle dans les contrats de bail qui a en outre été approuvée par le preneur lui-même au moment de la régularisation des deux contrats. Or, il n’appartient pas au juge des référés de modifier ou d’interpréter la loi des parties ;

elle déplore la mauvaise foi du preneur qui se soustrait à ses obligations contractuelles par opportunisme. Cette situation lui cause un grave préjudice justifiant l’octroi de dommages et intérêts ;

enfin, concernant les frais irrépétibles et les dépens, elle rappelle que les contrats de bail stipulent leur mise à la charge du preneur en cas de poursuite du bailleur pour faire valoir ses droits.

À l’audience du 11 septembre 2024, la société Toisonille a maintenu l’ensemble de ses demandes.

Aux termes de ses conclusions en défense n° 2, la société RMTHD a demandé au juge des référés de :

À titre principal :

— débouter la société Toisonille de toutes ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société RMTHD ;

À titre subsidiaire :

— constater les difficultés financières de la société RMTHD ;

— constater la saisie d’une somme totale de 153 975, 45 € par la société Toisonille, somme devant venir en déduction de la dette locative ;

— accorder à la société RMTHD un délai de paiement de 24 mois au regard de ses difficultés financières pour d’acquitter des éventuelles condamnations ;

— écarter toute exécution provisoire du jugement à intervenir ;

En tout état de cause :

— condamner la société Toisonille à payer à la société RMTHD la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Toisonille aux entiers dépens.

La société RMTHD a soutenu que :

sa situation financière a commencé à se dégrader au début de l’année 2023 en raison du contexte économique général. Ainsi, le bilan de son exercice 2023 présente une perte nette de 15 964, 90 €. Dès lors, elle a eu des difficultés pour payer son loyer et ses charges ;

si elle ne conteste pas sa dette locative, elle souligne en revanche l’existence des deux saisies conservatoires les 8 mars et 6 juin 2024 qui ont permis de saisir une somme totale de 153 975, 45 €. Ainsi, cette somme devra être déduite de la somme totale de l’arriéré arrêté au 9 juillet 2024 ;

elle conteste la demande d’astreinte à laquelle elle oppose une demande, à titre subsidiaire, de délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil ;

elle s’oppose également aux demandes tendant au paiement des intérêts légaux majorés et d’une indemnité forfaitaire. En effet, ces demandes apparaissent exorbitantes au regard de sa situation financière. Il s’agit en outre de clauses pénales que tout juge peut ramener à de plus justes proportions ;

elle sollicite des délais de paiement pour apurer sa dette dans la mesure où sa situation financière est complexe et où elle justifie de sa bonne foi. Elle ajoute que la demanderesse n’est pas une société fragile nécessitant une levée de fonds rapide ;

elle estime enfin que l’ancienneté de la créance justifie d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes de provisions de la société Toisonille

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision , tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Il résulte des écritures et relevés de compte locataire en date des 9 juillet et 10 septembre 2024 versés par la société Toisonille qu’il n’est pas sérieusement contestable que l’obligation de la société RMTHD au titre de l’arriéré de loyers et accessoires s’élève aux sommes de 273 403, 14 € TTC au titre du local commercial et de 19 522, 20 € TTC au titre du local faisant usage de réserve.

La société RMTHD n’apporte aucune contestation sur le principe et le montant de ces créances sauf à faire valoir que deux saisies conservatoires du 8 mars et 31 mai 2024 à hauteur totale de 153 975, 45 € sont intervenues; la société Toisonille fait par sa part observer que la mainlevée de la première saisie conservatoire a été ordonnée le 16 mai 2024. En toute hypothèse, les saisies conservatoires effectuées ne sauraient venir en déduction de la provision accordée qui correspond au montant non sérieusement contestable de la créance détenue par la société Toisonville.

Le juge des référés n’a pas le pouvoir de se prononcer sur la régularité de la saisie conservatoire et en conséquence sur la libération de la somme de 65 265, 76 € entre les mains de la société Toisonille.

La société RMTHD est en conséquence condamnée à payer à titre de provision les sommes de 273 403, 14 € TTC et de 19 522, 20 € TTC à la société Toisonille, sans qu’il n’y ait lieu à ordonner une astreinte.

Il convient en application de l’article 8 du bail commercial et de l’article 7 du bail civil relatif à la réserve de dire que les sommes de 273 403, 14 € et de 19 522, 20 € seront augmentées d’un intérêt de retard au taux légal majoré de 5 % l’an à compter de la date d’exigibilité de chaque somme concernée et de dire que, s’ils sont dus pour une année entière, ils seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Il n’existe pas de contestation sérieuse s’opposant à la condamnation à titre de provision de la société RMTHD à payer à la société Toisonville la somme de 29 292,53 € au titre des indemnités forfaitaires de 10 % prévues par l’article 26-2-1 du titre II du bail commercial et l’article 23-2-1 du titre II du bail civil dès lors que cette clause est claire et exempte d’ambiguïté.

Par contre, il existe une contestation sérieuse dans l’octroi d’une provision de 33 129,10 € TTC à valoir sur les dommages et intérêts pour le préjudice subi par la société Toisonille dès lors qu’une provision au titre de l’indemnité forfaitaire de 10% lui est allouée à titre de provision, que les intérêts de retard sont prévus par le bail et qu’ainsi, il existe une contestation sérieuse s’opposant à l’octroi d’une autre provision à valoir sur les dommages et intérêts dont le principe et le montant relèvent de l’appréciation du juge du fond.

Sur la demande de délai de paiement de la SAS RMTHD

La société RMTHD sollicite des délais de paiement en application de l’article 1343-5 du code civil qui prévoit que le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de deux années, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier.

La société RMTHD ne produit aucune pièce autre que le bilan au 31 décembre 2023 en faisant valoir que ce bilan établit qu’elle se trouve dans une situation complexe eu égard à la situation économique actuelle, qu’elle fait face à une augmentation très importante de ses coûts et charges et que ce bilan fait apparaître une perte globale pour l’exercice 2023 de 15 964, 90 €.

Il résulte des pièces que la société RMTHD ne règle plus les échéances de loyers et charges depuis plusieurs trimestres, qu’elle n’a réglé aucune somme depuis l’assignation, qu’elle n’a pas proposé de reprendre le règlement du loyer courant et qu’elle ne fait aucune proposition d’échelonnement des échéances échues et n’indique pas comment elle pourrait être en capacité financière de régler le loyer courant auquel s’ajouterait une mensualité de l’ordre de 12 000 € eu égard à l’arriéré de plus de 290 000 €.

Dès lors la société RMTHD est déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La société RMTHD qui succombe est condamnée aux dépens de l’instance.

La société RMTHD est condamnée à payer à la société Toisonille une somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile .

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514-1 du code de procédure civile , le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé et la société RMTHD est dès lors déboutée de sa demande en ce sens.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en premier ressort :

Vu l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile;

Condamnons la société RMTHD à payer à la société Toisonille, à titre provisionnel, la somme de 273 403, 14 € TTC au titre de l’arriéré de loyers et accessoires concernant le local 149 C arrêté au 9 juillet 2024 ;

Dison que la somme de 273 403, 14 € sera augmentée d’un intérêt de retard au taux légal majoré de 5 % l’an à compter de la date d’exigibilité de chaque somme concernée ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts lorsqu’ils sont dus pour une année, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Disons n’y avoir lieu à ordonner une astreinte ;

Condamnons la société RMTHD à payer à la société Toisonille, à titre provisionnel, la somme de 19 522, 20 € TTC au titre de l’arriéré de loyers et accessoires concernant le local R101 arrêté au 9 juillet 2024 ;

Dison que la somme de 19 522, 20 € sera augmentée d’un intérêt de retard au taux légal majoré de 5 % l’an à compter de la date d’exigibilité de chaque somme concernée ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts lorsqu’ils sont dus pour une année, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Disons n’y avoir lieu à ordonner une astreinte ;

Condamnons la société RMTHD à payer à la société Toisonille, à titre provisionnel, la somme de 29 292, 53 € au titre des indemnités forfaitaires ;

Déboutons la société Toisonille du surplus de ses demandes ;

Déboutons la société RMTHD de sa demande de délais de paiement ;

Condamnons la société RMTHD à payer à la société Toisonille à la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamnons la société RMTHD aux dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision.

Le Greffier Le Président