N° RG 18/02519 – N° Portalis DBX6-W-B7C-R7TJ

PREMIÈRE CHAMBRE

CIVILE

71F

N° RG 18/02519 – N° Portalis DBX6-W-B7C-R7TJ

Minute n° 2024/00

AFFAIRE :

[N] [T]

C/

Syndic. de copro. [Adresse 13]

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : M^e Delphine BRON

la SELARL GARONNE AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 19 DECEMBRE 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors du délibéré :

Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente,

Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente,

Monsieur Ollivier JOULIN, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 21 Novembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Ollivier JOULIN, magistrat chargée du rapport, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte dans son délibéré.

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDEUR :

Monsieur [N] [T]

né le 14 Octobre 1985 à [Localité 14]

[Adresse 6]

[Localité 1]

Représenté par Maître Emmanuel BARAST de la SELARL GARONNE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

DEFENDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la [Adresse 17] sis [Adresse 5], pris en la personne de son syndic de copropriété la SARL AQUITAINE PROPERTY

N° RG 18/02519 – N° Portalis DBX6-W-B7C-R7TJ

Dont le siège social est [Adresse 8]

Pris en la personne de son représentant légal

Représentée par Maître Delphine BRON, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

Monsieur [T] est propriétaire des lots n°7 (cave) et n°19 (appartement au 1er étage) situés dans le bâtiment n°40 de la copropriété de l’immeuble de la [Adresse 15] et 40 sis à [Localité 12].

Il s’est opposé au projet soumis au vote de l’assemblée générale afin de création d’un lot de 23,70m² situé entre les celliers et la rue (résolution 18) ainsi qu’à la modification du règlement de copropriété afin d’affecter 32 tantièmes à ce lot (résolution 19) de l’affecter à usage d’habitation, professionnel ou commercial tout en conservant le caractère bourgeois de l’immeuble (résolution 20), et enfin d’autoriser le syndic à effectuer toutes démarches pour faire enregistrer la modification du règlement (résolution 21) et de fixer le prix de vente à la somme de 65.000 € minimum et 80 000 € maximum (résolution 22) en donnant mandat à l’agence AQUITAINE PROPERTY et CITYA d’effectuer les démarches en donnant mandat pour un prix maximum de 80.000 € net hors frais d’agence (résolution 23) et autorisant le syndic à signer tous documents en vue de procéder à la vente (résolution 24) approuvant les honoraires du syndic pour cette opération (résolution 25).

Toutes ces résolutions ont été adoptées.

Monsieur [R] [O] a fait assigner le syndicat afin de voir prononcer l’annulation de ces votes.

Aucune conciliation n’a pu aboutir.

***

Selon ses dernières conclusions déposées le 14 mai 2024 Monsieur [N] [R] [O] sollicite de voir :

DECLARER Monsieur [N] [T] recevable et bien fondé en son action,

En conséquence,

ANNULER les résolutions 18,19,20,21,22,23,24 et 25 de l’assemblée générale du 21 décembre 2017,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la [Adresse 16] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions reconventionnelles,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la [Adresse 16] à verser à Monsieur [N] [T] la somme de 3 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la [Adresse 16] aux entiers dépens.

RAPPELER que Monsieur [N] [T] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Monsieur [R] [O] considère que les règles de majorité n’ont pas été respectées, il souligne que les locaux mis en vente n’étaient pas sans affectation puisqu’il s’agissait du local poubelle notamment et d’un garage à vélos, que les poubelles seront déplacées sous ses fenêtres, entraînant des nuisances et de fait un changement d’affectation et de destination de la cour, cet aménagement n’est pas conforme à la réglementation qui exige que les poubelles soient entreposées dans un lieu fermé et ventilé, il considère que la création d’un local commercial juste en dessous de son lot est constitutif d’une rupture d’égalité puisqu’il en supportera plus que les autres les nuisances sonores, la vente pour 2.900 €/m² est proposée à un prix bien inférieur aux dernières ventes dans l’immeuble pour 6 à 7.400 €/m².

***

Par ses dernières conclusions déposées le 17 juin 2024 le syndicat des copropriétaires immeuble des bahutiers situé [Adresse 4] à [Localité 11]) représenté par son Syndic AQUITAINE PROPERTY S.A.R.L immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n° 379799497 dont le siège social est [Adresse 9] sollicite de voir :

A titre principal,

Débouter Monsieur [T] de sa demande d’annulation des résolutions n° 18 à 25 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 21 décembre 2017,

A titre subsidiaire,

Débouter Monsieur [T] de sa demande d’annulation des résolutions n° 18, 19, 20, 21,23, 24 et 25 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 21 décembre 2017.

En toute hypothèse,

Condamner Monsieur [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’Immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 10] au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de sa position il expose que les règles de majorité ont bien été respectées, les votes ayant tous été faits à la majorité des 2/3 ce qui est suffisant pour la cession d’une partie commune, le renvoi à l’article 24 procédant d’une erreur de plume, le vote fait à la majorité de l’article 26 est valable. Aucun vote ne concernait l’aliénation de parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble où les lots sont “à usage libre” et ne requérait l’unanimité.

Le règlement de copropriété ne mentionnait pas que le lot était destiné à stocker les poubelles et un changement d’affectation n’a aucune incidence sur la destination de l’immeuble, le fait que la réglementation ait prévu que le local poubelle soit clos et ventilé n’a aucune incidence sur la validité de la décision, cette règle n’est plus applicable. Le règlement de copropriété ne prévoit pas de local à vélo, ce local n’était pas utilisé comme tel, il n’existe donc aucun changement de destination pour celui-ci.

Il n’y a aucune rupture d’égalité mais une volonté de bonne gestion puisqu’il fallait faire face à des travaux importants qui pouvaient être financés par la vente de locaux sans utilité, à la condition que la nouvelle affectation n’emporte pas de nuisance. Les règles concernant le dépôt des ordures sont de nature à éviter toutes nuisances et il n’est pas possible de présupposer qu’elles ne seront pas respectées.

DISCUSSION

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 21 décembre 2017 indique :

— résolution 18 : la création d’un lot de copropriété d’une surface de 23,70 m² érigé depuis les parties communes, mais non identifié et non affecté, situé entre les celliers et la rue au [Adresse 7], résolution adoptée par 902/1000 et l’opposition de Monsieur [R] [O] pour 98/1000.

— résolution 19 : modification du règlement de copropriété pour la création de ce lot n°32 constituant 32 tantièmes la copropriété comportant ensuite 1032 tantièmes, adoptée avec la majorité des 2/3 soit 902/1000 Monsieur [R] [O] votant contre.

— résolution 20 : affectation de ce lot 32 à usage d’habitation, professionnel ou commercial à condition qu’il soit conforme aux bonnes moeurs et ne cause pas de nuisances sonores, olfactives et respecte le caractère bourgeois de l’immeuble, résolution adoptée à la même majorité des 2/3 avec opposition de Monsieur [R] [O].

— résolution 21 : pouvoir donné au syndic pour faire réaliser la modification du règlement intérieur; adopté avec la même majorité et la même opposition du demandeur.

— résolution n°22 : mise en vente de ce lot”au prix minimum de 65.000 e et maximum de 80.000 € les autorisations administratives éventuellement nécessaires étant à la charge de l’acquéreur adoptée avec les mêmes conditions de majorité et l’opposition du demander.

— résolution n° 23 autorisation donnée au syndic de conclure un mandat de vente au prix maximum de 80.000 € hors frais d’agence, adoptée dans les mêmes conditions de vote.

— résolution n°24 autorisation donnée au syndic de signer tous actes de vente, résolution adoptée dans les mêmes conditions.

— résolution n°25 fixation des honoraires du syndic pour cette opération selon le barème fixé dans le contrat de syndic à 80 € de l’heure avec un montant maximum de 10 heures, résolution adoptée pareillement.

L’ensemble de ces dispositions visent ainsi à vendre un lot constitué de parties initialement communes, pour 23,70 m² dont il est indiqué que ces parties communes étaient sans affectation.

Selon l’article 26 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d;

b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ;

(…)

L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble.

En l’espèce il résulte du règlement de copropriété que l’immeuble est à destination mixte d’habitation et commerciale, les résolutions adoptée prévoient que le lot cédé sera à usage d’habitation, professionnel ou commercial à condition qu’il soit conforme aux bonnes moeurs et ne cause pas de nuisances sonores, olfactives et respecte le caractère bourgeois de l’immeuble, de sorte qu’il n’existe pas une atteinte à la destination de l’immeuble.

Si une partie du lot a été décrit comme “local à vélo” cette destination n’a pas été reprise dans le règlement et il n’est pas justifié que ce local ait reçu une telle affectation dont la mention n’est portée que sur le dossier AST établi par la SARL d’architecture dans le cadre de travaux de réhabilitation en février 1999 (pièce 27) En conséquence la résolution concernant cet ancien atelier, sans affectation n’est pas contraire à la destination de l’immeuble.

De même si une autre partie du lot constituait le local poubelles cette destination n’est pas non plus prévue dans le règlement de la copropriété et aucune prescription légale ou réglementaire n’impose, depuis l’abrogation du 1er juillet 2021 de l’article R 111-3 du Code de la Construction et de l’habitat, qu’un local poubelles clos soit prévu au sein d’une copropriété.

En ce qui concerne plus précisément ce local poubelle, il apparaît au vu des éléments produits aux débats qu’il était bien compris dans le projet de vente qui indique que l’opération concerne une surface qui l’englobe comprise entre les celliers et la rue pour une surface totale de 23,70 m² et le syndicat ne saurait soutenir de manière pertinente qu’il s’agissait d’une simple option. Cependant, ce local ne pouvait être fermé en raison de la dimension des bacs et de la largeur du couloir. De plus il ne correspond pas à un local ventilé conforme aux dispositions réglementaire, de sorte que son déplacement s’imposait. A ce jour, les conditions de son déplacement et de la mise en oeuvre de la collecte des ordures ménagères restent donc en suspend et justifiera d’une nouvelle délibération ainsi qu’en convient le syndicat (page 11 de ses conclusions).

Le lot 32 constitué par délibération de l’assemblée doit être considéré en application du seul règlement de copropriété comme une partie commune au sens du chapitre 3 dudit règlement non affectée à un usage déterminé ni à l’usage exclusif d’un copropriétaire, de sorte que son aliénation pour y constituer un local commercial ou d’habitation ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble et pouvait être décidée à la majorité des 2/3 ainsi que cela a été le cas.

Monsieur [R] [O] critique encore les résolution en ce qu’il estime qu’elles porteraient atteinte à l’égalité des copropriétaires puisqu’il dispose actuellement d’une meilleure tranquillité son appartement se trouvant au-dessus d’un local inoccupé. Le principe d’égalité ne vise pas à octroyer à un copropriétaire une forme de privilège interdisant de transformer un local sans affectation en un lot nouveau potentiellement occupé dans la journée (commerce) ou bourgeoisement (logement ou extension de logement) et les nuisances relatives qui seront la conséquence d’une telle affectation relèvent de celles que l’on droit habituellement supporter dans un immeuble collectif. Il existe par ailleurs un appartement au rez-de-chaussée contigüe au local cédé qui supportera de manière similaire un trouble léger dans sa jouissance. Ce moyen n’est donc pas pertinent.

Pour ce qui concerne le déplacement du local poubelles, le tribunal note que celui-ci était ouvert sur un couloir distribuant un escalier, créant une nuisance olfactive et des risques liés au défaut d’hygiène, défauts auxquels il conviendra de remédier, ce qui sera l’objet d’une nouvelle délibération, à ce stade il n’existe donc pas de rupture d’égalité. Le projet de placer les conteneurs dans la cour nuire de façon équivalente à l’ensemble des copropriétaires disposant d’une fenêtre sur cette cour, aucune rupture d’égalité ne peut en être déduit.

En ce qui concerne le montant de la mise à prix, entre 60.000 € et 80.000 €, il est certes singulier que la résolution prévoit un prix maximal alors que l’intérêt de la copropriété est de vendre au plus offrant, cette mention d’un prix maximum ne saurait interdire une mise en vente pour un prix supérieur, une actualisation pouvant intervenir sur ce point en raison des délais écoulés depuis le vote de la résolution. La résolution doit donc être lue comme fixant le prix minimum seulement.

Ce prix minimum est conforme au marché à l’époque du vote, s’agissant d’un local nu sans aucun aménagement, nécessitant des autorisations administratives et d’importants travaux, il ne peut être comparé à un local de surface équivalente totalement aménagé (pièce 19) ou au prix de cession d’appartements rénovés.

Il n’existe en conséquence pas de motif d’annulation des résolutions contestées qui ont été légalement soumises au vote dans les conditions de majorités requises par la loi du 10 juillet 1965.

L’équité commande de condamner Monsieur [R] [O] à verser au syndicat la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 u Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

STATUANT par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort.

DÉBOUTE Monsieur [R] [O] de ses demandes.

LE CONDAMNE à verser au syndicat des copropriétaires de l’Immeuble situé [Adresse 3] la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

LE CONDAMNE aux entiers dépens.

La présente décision est signée par Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente, et David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT