Tribunal Judiciaire de Bordeaux, 7e chambre civile, 20 novembre 2024, n° 24/05423

TJ Bordeaux 20 novembre 2024

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations contractuelles
La cour a constaté que toutes les conditions suspensives étaient réalisées et que l'acheteur s'était refusé à exécuter son engagement sans motif valable, rendant ainsi la clause pénale applicable.
Accepté
Droit à des intérêts sur la pénalité
La cour a jugé que la pénalité devait porter intérêts au taux légal majoré de trois points à compter de la date de mise en demeure, conformément aux stipulations du compromis.
Accepté
Dépenses engagées pour la procédure
La cour a considéré que le vendeur, partie gagnante, avait droit à une indemnisation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bordeaux, 7e ch. civ., 20 nov. 2024, n° 24/05423
Numéro(s) :	24/05423
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	25 novembre 2024
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Sur les parties

Avocat(s) :	Aurélie VIANDIER-LEFEVRE
Cabinet(s) :	AVLH AVOCATS & ASSOCIES

Texte intégral

N° RG 24/05423 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZINT

7EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 20 NOVEMBRE 2024

50G

N° RG 24/05423

N° Portalis DBX6-W-B7I-ZINT

Minute n°2024

AFFAIRE :

[S] [H]

[E] [J] [B]

Grosse Délivrée

le :

M^e Aurélie VIANDIER-LEFEVRE de la SELAS AVLH AVOCATS & ASSOCIES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, statuant en Juge Unique,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 24 Septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 20 Novembre 2024

JUGEMENT :

Réputé contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEUR

Monsieur [S] [H]

né le 14 Mars 1948 à [Localité 6] (YONNE)

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par M^e Aurélie VIANDIER-LEFEVRE de la SELAS AVLH AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [J] [B]

né le 27 Septembre 1984 à [Localité 7] (CHARENTE MARITIME)

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 2]

défaillant

Aux termes d’un compromis de vente par acte authentique du 17 avril 2023, Monsieur [E] [B] s’est porté acquéreur d’un bien immobilier situé [Adresse 1] [Localité 2] appartenant à Monsieur [S] [H] pour un prix de 309 000 euros.

Il était convenu que l’acquéreur s’engage à déposer dans les 15 jours du compromis entre les mains du Notaire la somme de 15 450 euros à titre de dépôt de garantie outre une condition suspensive au profit du vendeur consistant dans la constitution d’un gage séquestre d’une somme équivalente au prix de vente et aux frais au plus tard le jour de la date la plus tardive fixée pour la signature de l’acte authentique de vente qui devait intervenir au plus tard le 17 juillet 2023. Une clause pénale a été insérée à l’acte au compromis de vente selon laquelle la partie qui se refuserait à exécuter la vente alors que les conditions suspensives prévues dans son intérêt sont réalisées, devra verser à l’autre une somme représentant 10 % du prix de vente.

Monsieur [B] n’a pas versé le dépôt de garantie puis a indiqué que les fonds nécessaires à l’achat étaient en cours de déblocage. Après plusieurs reports de signature, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 06 mai 2024, Monsieur [H] l’a mis en demeure de procéder au règlement de la somme de 30 900 euros à titre de pénalité.

Faute de réponse, suivant acte signifié le 27 juin 2024, Monsieur [S] [H] a fait assigner au fond devant le Tribunal judiciaire Monsieur [E] [B] et demande au Tribunal de :

CONDAMNER Monsieur [B] au versement d’une somme correspondant à 10 % du prix de la vente, à savoir la somme de 30.900 €.

DIRE que le montant de cette pénalité sera productif d’intérêts au taux légal majoré de trois points à compter de la mise en demeure du l2 mars 2024.

CONDAMNER Monsieur [B] au paiement des dits intérêts,

CONDAMNER Monsieur [B] au paiement d’une somme de 2000 € sur les dispositions de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens.

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel

Régulièrement assignée, Monsieur [E] [B] n’a pas constitué Avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 septembre 2024.

MOTIFS :

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, la juridiction peut néanmoins statuer sur le fond mais elle ne fait droit à la demande que si elle l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 1103 du Code civil dispose : «Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits».

L’article 1231-5 du même code dispose : «Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure».

L’acte notarié prévoyait au profit du vendeur des conditions suspensives relatives à la renonciation de tout titulaire éventuel au droit de préemption, à la justification par le vendeur que la justification hypothécaire du vendeur ne révèle pas d’empêchement ou d’inscription pour un montant supérieur au prix, au rapport par le vendeur de toutes autorisations nécessaires pour garantir le vendeur contre tous risques d’éviction et à la réalisation d’une étude de sol réalisée à la demande de l’acquéreur et à ses frais qui ne révèle pas de sujétions particulières nécessitant des fondations spéciales ni des ouvrages de protection contre l’eau. Il résulte du mail de Maître [T] [I], Notaire rédactrice de l’acte, adressé le 08 février 2024 au Conseil de Monsieur [B] que les conditions suspensives relatives à l’obtention des pièces administratives et au droit de préemption ont été réalisées. Il n’est en outre justifié d’aucune étude de sol qui relèverait des sujétions spéciales en matière de fondations ou d’ouvrages de protection contre l’eau.

Aucune autre condition suspensive au profit de l’acquéreur n’était prévue ni d’obtention d’un prêt ni d’obtention d’un permis de construire.

S’il n’est pas justifié de la constitution du gage-espèce consistant dans le versement du prix de vente et des frais entre les mains du Notaire avant le jour le plus tard prévu pour la signature de l’acte authentique le 17 juillet 2023, cette condition suspensive était prévue au seul profit du vendeur.

Il en résulte que l’ensemble des conditions suspensives prévues au profit de l’acquéreur ont été réalisées.

La clause relative à la stipulation de pénalité indique que «si l’une des parties se refuse à exécuter les présentes alors que les conditions suspensives stipulées dans son intérêt sont réalisées, elle devra verser à l’autre partie, à titre de dommages et intérêts, une somme représentant 10 % du prix de vente».

Par courrier en date du 28 août 2023 de son Conseil adressé à Maître [T] [I], Monsieur [B] a sollicité un report de la signature de la vente d’environ un mois au motif que les fonds nécessaires à l’achat étaient en cours de déblocage. Dans un mail du 18 janvier 2024, Maître [T] [I] lui a demandé de lui indiquer par retour de mail dans quels délais les fonds pourront être débloqués. Par un mail du 08 février 2024, le Conseil de Monsieur [B] lui a répondu que celui-ci lui avait indiqué que le déblocage des fonds avait pris du retard et qu’il ne pouvait pas savoir à quelle date il allait avoir lieu, «peut-être un mois» et que si les vendeurs voulaient «se retirer de la vente, il comprendrait très bien qu’ils le fassent». En réponse, Maître [I] a rappelé les termes de la clause pénale.

N° RG 24/05423 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZINT

Ainsi, alors que la signature de l’acte authentique était prévue pour le 17 juillet 2023 et que toutes les conditions suspensives en sa faveur étaient remplies, Monsieur [B] n’a versé ni le dépôt de garantie ni le gage-séquestre et n’a pas donné suite au compromis, sans autres justifications que de vagues promesses de déblocage de fonds à des dates ultérieures et ce jusqu’au 08 février 2024 pour au final ne plus donner de nouvelles.

Il s’est donc refusé à exécuter son engagement sans aucun motif valable et il est alors de plein droit débiteur du montant de la clause pénale sans qu’il y ait à rechercher s’il a commis d’autres fautes que ce manquement contractuel avéré.

Il a été mis en demeure de payer le montant de la clause pénale.

Au regard de l’immobilisation du bien pendant plus d’un an, de sa valeur vénale et de l’attitude de Monsieur [B] qui n’a jamais justifié des difficultés de déblocage de fonds invoquées, le montant de l’indemnité prévue à la clause pénale n’apparaît pas manifestement excessif. Monsieur [B] sera ainsi condamné à payer à Monsieur [H] la somme de 30 900 euros à ce titre.

Le compromis de vente stipule que le montant de la pénalité devra être versé dans son intégralité dans un délai maximal de 8 jours à compter de la réception par la partie défaillante de la mise en demeure de payer qui lui sera notifiée par son cocontractant et qu’à défaut de paiement à l’intérieur de ce délai, cette somme sera productive d’intérêts au taux légal majoré de trois points.

S’il est indiqué sur le courrier de mise en demeure une première date, le 11 mars 2024, il est ensuite indiqué «nouvel envoi le 6 mai 2024» et il est justifié de la preuve du dépôt de la lettre de mise en demeure sous forme recommandée électronique avec accusé de réception du 06 mai 2024 à la même date.

En conséquence, la somme de 30 900 euros portera intérêts au taux légal majoré de trois points à compter du 06 mai 2024 et Monsieur [H] sera débouté de sa demande tendant à voir courir les intérêts à compter du 12 mars 2024.

Sur les demandes annexes :

Monsieur [B], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Au titre de l’équité, il sera condamné à payer à Monsieur [H] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de droit aux termes de l’article 514 du code de procédure civile sera rappelée.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal,

CONDAMNE Monsieur [E] [B] à payer à Monsieur [S] [H] la somme de 30 900 euros à titre de dommages et intérêts en application de la clause pénale, ce avec intérêts au taux légal majoré de trois points à compter du 06 mai 2024.

CONDAMNE Monsieur [E] [B] à payer à Monsieur [S] [H] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

DÉBOUTE Monsieur [S] [H] du surplus de ses demandes.

CONDAMNE Monsieur [E] [B] aux dépens.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, le Président, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT