5AA Minute N°

N° RG 24/00475 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GNRJ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 18 OCTOBRE 2024

JUGE DES RÉFÉRÉS

Monsieur POUL Jocelyn, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [V] [I]

DEMANDERESSE

S.C.I. DU PETIT TRIANON

dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par Maître Jean-Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué par Maître Caragh Jane COSTELLO, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEURS

Monsieur [R] [M]

né le 04 Mai 1990 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 1]

Comparant en personne

Madame [Z] [F]

née le 30 Juin 1993 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 1]

Non comparante, non représentée

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 13 SEPTEMBRE 2024

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 18 OCTOBRE 2024

Copie exécutoire délivrée le

à

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 4 juin 2021, la SCI DU PETIT TRIANON a donné à bail à Madame [Z] [F] et Monsieur [R] [M] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 535 € outre 70 € de provisions sur charges récupérables.

Par acte extrajudiciaire du 17 janvier 2024, la SCI DU PETIT TRIANON a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 3940,56 €.

Par exploit de commissaire de justice en date du 4 juillet 2024, elle a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement de l’impayé locatif, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [Z] [F] et Monsieur [R] [M], et obtenir leur condamnation solidaire et à titre provisionnel au paiement de l’arriéré locatif (4215,40 €), d’une indemnité mensuelle d’occupation de 637,42 € égale au montant du loyer et des charges, de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’audience du 13 septembre 2024, la SCI DU PETIT TRIANON, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à 5548,10 €.

Monsieur [R] [M], comparant, affirme avoir réglé la somme de 1000 € le matin même et reconnaît le montant de la dette pour le surplus. Il sollicite des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire en proposant des mensualités à hauteur de 384 € en sus du loyer courant.

Madame [Z] [F], citée à étude, ne comparaît pas.

Ainsi que le juge en avait donné l’autorisation à l’audience, cette dernière a produit une note en délibéré sollicitant des mensualités suspensives de la clause résolutoire de 383€ pendant 12 mois en plus du paiement du loyer courant.

La SCI DU PETIT TRIANON a confirmé le paiement de 1000 € et a accepté la suspension de la clause résolutoire sous les conditions sollicitées, sous réserve que la déchéance de la suspension soit prévue en cas de non respect.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la [Localité 5] par voie électronique le 5 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, dans sa version applicable au litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 4 juin 2021 contient une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 janvier 2024, pour la somme en principal de 3940,56 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 mars 2024.

La provision à valoir sur l’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours augmenté des provisions sur les charges récupérables, soit 637,42 €.

Au vu du décompte actualisé produit, le bailleur justifie que lui est due la somme de 4548,10 € au 13 septembre 2024, incluant le mois de septembre 2024.

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner les locataires conjointement, faute de clause de solidarité prévue au bail, à verser au bailleur une provision de 4548,10€, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, compte tenu de l’accord trouvé entre les parties, il sera accordé des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire, selon des modalités précisées dans le dispositif de la décision.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Madame [Z] [F] et Monsieur [R] [M], parties perdantes, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, et seront condamnés in solidum à verser à la SCI DU PETIT TRIANON la somme équitable de 600 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 juin 2021 entre la SCI DU PETIT TRIANON d’une part, Madame [Z] [F] et Monsieur [R] [M] d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 18 mars 2024 ;

CONDAMNONS conjointement Madame [Z] [F] et Monsieur [R] [M] à verser à la SCI DU PETIT TRIANON à titre provisionnel la somme de 4548,10€ au titre des loyers et provisions sur charges impayés au 13 septembre 2024 et comprenant le loyer de septembre 2024 ;

AUTORISONS Madame [Z] [F] et Monsieur [R] [M] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 12 mensualités de 379€ chacune et une 13ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [Z] [F] et Monsieur [R] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI DU PETIT TRIANON puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [Z] [F] et Monsieur [R] [M] soient condamnés à verser à la SCI DU PETIT TRIANON une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges (637,42 €) qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, cette condamnation n’étant due par les deux que jusqu’à temps que, le cas échéant, l’un quitte le logement avant l’autre et le fasse officiellement savoir au bailleur, ce dont il devra pouvoir justifier ;

CONDAMNONS Madame [Z] [F] et Monsieur [R] [M] in solidum à verser à la SCI DU PETIT TRIANON la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS Madame [Z] [F] et Monsieur [R] [M] in solidum aux dépens de la présente procédure, en ce compris notamment le coût du commandement de payer les loyers ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE