TRIBUNAL de PROXIMITE d’ARCACHON

[Adresse 11]

[Localité 4]

MINUTE:

N° RG 24/00020 – N° Portalis DBX6-W-B7I-YXJO

S.A. BELIN PROMOTION

C/

[E] [J]

Le

— Expéditions délivrées à

— M^e Bertrand ESPAGNO

— M^e Lola MICHEL

— Préfecture de la gironde

JUGEMENT

EN DATE DU 05 décembre 2024

PRÉSIDENT : Madame Martine TRUSSANT, Magistrat à titre temporaire chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection,

GREFFIER : Madame Betty BRETON, Greffier

DEMANDERESSE :

S.A. BELIN PROMOTION venant aux droits de la SARL SOCIETE LOCATION MERIGNACAISE, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représentée par M^e ROSSIGNOL loco M^e Bertrand ESPAGNO (Avocat au barreau de TOULOUSE)

DEFENDEUR :

Monsieur [E] [J]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N330632024003243 du 15/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])

Assisté de M^e Lola MICHEL (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 24 Septembre 2024

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon un acte sous seing privé signé le 2 mars 2004, la SARL LOCAM a donné en location à Monsieur [E] [J], un logement situé [Adresse 2].

La SAS BELIN PROMOTION est venue aux droits de la SARL LOCAM le 3 mai 2023.

Le 10 mai 2023, la SAS BELIN PROMOTION a délivré sommation à Monsieur [E] [J] d’avoir à faire procéder à l’entretien de la chaudière.

Le 22 mai 2023, un procès-verbal de commissaire de justice a constaté que le locataire a procédé à la construction de baraquements dans la partie extérieure du logement sans l’autorisation du bailleur.

Le 7 juillet 2023, la bailleresse a fait délivrer à son locataire par acte de commissaire de justice une sommation d’avoir à procéder à la destruction des baraquements dans un délai de huit jours.

A partir du mois de septembre 2023, les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés.

Le 28 novembre 2023, une mise en demeure de payer la somme de 524,85 € est envoyée au locataire.

Par acte d’huissier de justice du 25 janvier 2024, la SAS BELIN PROMOTION a fait assigner, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’ ARCACHON, Monsieur [E] [J], afin de :

d’ordonner à Monsieur [E] [J], de procéder à l’entretien de la chaudière à ses fraisd’ordonner à Monsieur [E] [J] de procéder à la démolition des baraquements construits sans autorisation sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification à intervenirprononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du locataire du fait de l’absence de jouissance paisible des lieux loués, de l’absence d’entretien des lieux des lieux loués,constater l’occupation sans droit ni titre du locataire à compter du prononcé de la résiliation,ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [J] des lieux qu’il occupe et de tous occupant de son chef, avec au besoin, l’assistance de la force publiquecondamner Monsieur [E] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges à compter du prononcé de la réalisation du bail jusqu’à vidange effective des lieux loués,le condamner au paiement de la somme de 1000€ sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile et aux entiers dépens en ce compris le procès-verbal de constat d’huissier.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la gironde le 25 janvier 2024.

La notice Diagnostic Social et Financier a été remis au tribunal de proximité d’Arcachon.

Le 20 mars 2024, un constat d’accord est intervenu devant le conciliateur de justice, au terme duquel les parties décident de mettre fin à leur différend portant sur l’assignation devant le tribunal de proximité d’ ARCACHON comme suit :

Monsieur [E] [J] s’engage à démonter le baraquement restant dans un délai maximum de 90 jours et à débarrasser toutes les affaires existantes dans ce baraquement ainsi que la bâche bleue de protection et à respecter le plan d’apurement de la dette.

Après renvoi, l’affaire a été examinée à l’audience du 24 septembre 2024, à laquelle la SAS BELIN PROMOTION a maintenu ses demandes et demandé le débouté des demandes du locataire.

Monsieur [E] [J], représenté par son conseil, a indiqué avoir effectué l’entretien de la chaudière, être à jour du versement des loyers et maintenir le logement en bon état.

Il demande de :

A titre principal

Constater que les demandes faites à l’encontre de Monsieur [E] [J] sont désormais sans objet.

Débouter la bailleresse de ses demandes

A titre subsidiaire,

Prendre en considération sa situation sociale de Monsieur [E] [J] dans sa décision

Ordonner que chacune des parties garde ses frais irrépétibles et ses dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le tribunal, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées et soutenues à l’audience ainsi qu’aux prétentions orales telles qu’elles sont rappelées ci-dessus.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I-Sur la demande de résiliation du bail et d’expulsion

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties le 2 mars 2024 est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

L’usage raisonnable des lieux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le bail constitue une obligation essentielle du locataire rappelée par l’article 1728 du code civil et par l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 qui dispose que le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et de ses équipements.

En l’espèce, la SAS BELIN PROMOTION verse notamment aux débats un constat de commissaire de justice qui justifie que l’accord conclu entre les parties n’a pas été respecté par Monsieur [E] [J].

En effet, le procès-verbal de constat du 1er juillet 2024 «établit que l’installation d’une toile tendue entre le logement N° 3 et la clôture en bois . Sur l'[Adresse 9], cette toile est attachée au logement au niveau d’un avant-toit par de nombreuses chevilles en forme de crochet.

également,sur l'[Adresse 8], la toile est attachée à la clôture par des pointes ou des chevilles à crochet . Les chevilles sont fixées dans l’avant-toit bétonné.

En outre, les photos communiquées dans le cadre du constat du commissaire de justice permettent de constater l’état encombré du logement.

Nonobstant les dénégations du locataire, ce dernier n’a pas établi avoir remédié aux désordres constatés.

Il ressort également des pièces produites que Monsieur [E] [J] a payé de façon irrégulière ses loyers depuis le mois de septembre 2023.

Enfin, Monsieur [E] [J] n’a pas procédé à l’entretien de la chaudière du logement malgré l’obligation légale et la sommation de faire du 10 mai 2023

Le locataire malgré l’obligation qui lui est faite, n’a donc pas justifié de l’entretien de la chaudière pour l’année 2024.

C’est pourquoi, l’ensemble des éléments versé aux débats démontre que Monsieur [E] [J] a adopté de façon grave et réitérée un comportement incompatible avec l’obligation légale et contractuelle de jouissance raisonnable et paisible des lieux loués et ce quand bien il serait désormais à jour du règlement des loyers.

Dès lors, la résiliation du contrat de bail qui lui a été consenti sera prononcée à ses torts et, à défaut de libération volontaire des lieux loués, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion.

La résiliation judiciaire anéantissant le contrat de bail, le fait pour Monsieur [E] [J] de se maintenir dans les lieux postérieurement à celle-ci constitue une occupation sans titre de nature à causer à la SAS BELIN PROMOTION un préjudice certain dans la mesure où elle la prive de la jouissance de son bien.

Ce préjudice sera réparé par une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail avait continué.

II- Sur l’obligation de relogement

Monsieur [E] [J] indique qu’en tout état de cause, les dispositions de la loi dite ALUR, soit l’ accès au logement et un urbanisme rénové s’appliquent au cas d’espèce.

Il indique être âgé de 67 ans et être retraité avec de faibles ressources.

Il demande dans le cas d’une résiliation de bail prononcée, que le propriétaire soit tenu à une obligation de relogement.

Cependant, en cas de manquement grave, le locataire protégé perd son statut protégé et le bailleur peut demander la résiliation judiciaire du contrat de location sans obligation de relogement.

Monsieur [E] [J] sera donc débouté de sa demande de relogement.

III- Sur l’obligation sous astreinte de procéder à la démolition des baraquements

La bailleresse sollicite la condamnation sous astreinte de 50 € par jour de retard de Monsieur [E] [J] à faire procéder à la démolition des baraquements construits sans autorisation.

Elle justifie de la réalité des désordres constatés par deux procès- verbaux des 22 mai 2023 et du 31 juillet 2024.

Cependant elle ne justifie pas du quantum de sa demande et de la nécessité de prononcer une astreinte à ce stade de la procédure.

Elle sera déboutée de ce chef de demande.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Chacune des parties sera déboutée de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

.Chacune des parties gardera la charge de ses dépens.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 2 mars 2004 entre la SARL LOCAM, aux droits de laquelle est venue, la SAS BELIN PROMOTION , et Monsieur [E] [J] portant sur le logement situé [Adresse 2], aux torts exclusifs du défendeur et à compter de la signification du présent jugement ;

ORDONNE à Monsieur [E] [J] de quitter les lieux loués et de les laisser libres de toute personne les occupant de son chef,

REJETTE la demande de relogement formée par Monsieur [E] [J]

A défaut de libération effective et volontaire des lieux loués, AUTORISE la SAS BELIN PROMOTION à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [E] [J] et de tous occupants de son chef, avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

CONDAMNE Monsieur [E] [J] à payer à la SAS BELIN PROMOTION une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CHACUNE des parties sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

.

CHACUNE des parties gardera la charge de ses dépens.

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Ainsi jugé et mis à disposition, les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE