TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

50D

Minute n° 24/

N° RG 24/00519 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Y2IB

6 copies

EXPERTISE

GROSSE délivrée

le 30/09/2024

à M^e Héloïse JOSEPH

M^e Timothée MOLIERAC

M^e Elodie VITAL-MAREILLE

COPIE délivrée

le 30/09/2024

à

2 copies au service expertise

Rendue le TRENTE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

Après débats à l’audience publique du 02 Septembre 2024 ,

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Charlène PALISSE, Greffière.

RG : 24/00519

DEMANDEURS

Madame [L] [N] née [J]

née le 15 Avril 1983 à [Localité 11]

[Adresse 4]

[Localité 9]

Monsieur [H] [N]

né le 11 juillet 1983 à [Localité 7]

[Adresse 4]

[Localité 9]

Tous deux représentés par Maître Héloïse JOSEPH, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

Madame [F] [G] [P] épouse [N]

née le 13 Mai 1949 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 9]

Monsieur [E] [N]

né le 12 Avril 1948 à [Localité 10]

[Adresse 2]

[Localité 9]

Tous deux représentés par Maître Timothée MOLIERAC, avocat au barreau de BORDEAUX

ET

N° RG 24/01035

DEMANDEURS

Madame [F] [N] née [P]

née le 13 Mai 1949 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 9]

Monsieur [E] [N]

né le 12 Avril 1948 à [Localité 10]

[Adresse 2]

[Localité 9]

Tous deux représentés par Maître Timothée MOLIERAC, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

ABEC IMMOBILIER

Société à responsabilité limitée dont le siège social est :

[Adresse 3]

[Localité 9]

représentée par M. [S] [Y] agissant et ayant les pouvoirs nécessaires en tant que gérant.

Représentée par Maître Elodie VITAL-MAREILLE, avocat au barreau de BORDEAUX

FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par actes de commissaire de justice délivrés le 22 février 2024, enrôlés sous le numéro RG 24/00519, Monsieur [H] [N] et Madame [L] [J] épouse [N] ont fait assigner Monsieur [E] [N] et Madame [F] [P] épouse [N] devant le Juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux afin de voir désigner un expert au visa de l’article 145 du code de procédure civile.

Ils exposent au soutien de leur demande avoir, suivant acte authentique du 24 mai 2023, acquis de Monsieur [E] [N] et Madame [F] [P] épouse [N], une maison située [Adresse 4], et avoir constaté après la prise de possession des lieux, un taux d’humidité dans la maison, trouvant son origine dans un défaut connu des vendeurs, dont ils n’ont pas été informés, et justifiant l’organisation d’une expertise judiciaire.

Suivant acte de commissaire de justice délivré le 14 mai 2024, en l’instance enrôlée sous le numéro RG 24/1035, Monsieur [E] [N] et Madame [F] [P] épouse [N] ont fait assigner la SARL ABEC IMMOBILIER en intervention forcée, et sollicité la jonction des instances.

Aux termes de leurs dernières écritures, Monsieur [E] [N] et Madame [F] [P] épouse [N] ont maintenu leur demande, formulé toutes protestations et réserves d’usage quant à la demande d’expertise formée par les requérants, et sollicité que la mission de l’expert inclue les chefs de mission suivants:

— vérifier et mentionner le nombre de visites effectuées par les Consorts [N]/[J] préalablement à la signature de l’acte authentique en indiquant les personnes présentes lors des visites en ce compris toute entreprise de rénovation, maître d’oeuvre, architecte

— dire si les désordres allégués existent et indiquer s’ils étaient apparents ou non lors de l’acquisition du bien immobilier

— décrire les travaux de rénovation que souhaitent entreprendre Monsieur [H] [N] et Madame [L] [J] épouse [N] et en chiffrer le coût sur la base des devis d’entreprises que ceux-ci ont fait établir

— décrire le niveau des nappes phréatiques sur la métropole bordelaise depuis janvier 2023 et dire si le niveau des nappes phréatiques constaté pourrait être la cause des infiltrations d’eau du type de celles alléguées par les requérants,

— vérifier si l’entretien de la vigne vierge du patio a été réalisé correctement par Monsieur [H] [N] et Madame [L] [J] épouse [N] et indiquer si un défaut d’entretien de la vigne vierge du patio peut obstruer la conduite d’évacuation des eaux de pluie située dans l’angle du patio et être à l’origine des problèmes d’infiltration d’eau allégués s’ils existent.

Ils contestent avoir dissimulé un quelconque vice affectant la maison vendue, et font valoir qu’il est nécessaire d’appeler à la cause la société ABEC IMMOBILIER, intermédiaire intervenu dans la transaction immobilière.

La SARL ABEC IMMOBILIER a conclu au rejet de la demande formée par Monsieur [E] [N] et Madame [F] [P] épouse [N] à leur encontre, et sollicité sa mise hors de cause, en l’absence de justification d’un quelconque motif légitime à lui voir étendre les opérations d’expertise.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il y a lieu à titre liminaire d’ordonner la jonction des procédures enregistrées sous les numéros 24/00519 et 24/01035, qui concernent les mêmes désordres et ont le même objet. La procédure sera suivie sous la plus ancienne des deux références.

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, le juge des référés peut ordonner toute mesure d’instruction dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

L’application de ce texte n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien fondé des demandes formées ultérieurement ou sur la responsabilité ou la garantie des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé. Il suffit de constater qu’un procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, qu’il est justifié d’un motif légitime.

Si la mise en oeuvre de l’article 145 du Code de procédure civile, ne se conçoit qu’en prévision d’un possible litige, elle n’exige pas que le fondement et les limites d’une action, par hypothèse incertaine, soient déjà fixés. Au surplus, les dispositions de l’article 146 du même Code sur la carence d’une partie ne sont pas applicables, ce texte permettant justement au plaideur d’améliorer sa situation probatoire.

En l’espèce, au vu des pièces versées aux débats, et notamment du procès-verbal de constat dressé le 4 janvier 2024, du rapport de recherche de fuites de la société LA GOUTTE D’EAU et du rapport du cabinet ELEX daté du 28 septembre 2022, Monsieur [H] [N] et Madame [L] [J] épouse [N] justifient d’un intérêt légitime à faire établir par expertise la preuve des faits, leur cause, les responsabilités encourues et les éléments constitutifs de leur éventuel préjudice.

Sans que la présente décision ne comporte de préjugement quant aux responsabilités et garanties encourues, il convient de faire droit à la demande d’expertise formée par Monsieur [H] [N] et Madame [L] [J] épouse [N], la mission de l’expert étant précisée au dispositif de la présente décision, à l’exclusion de tout autre chef de mission.

Cette expertise fonctionnera au contradictoire de la SARL ABEC IMMOBILIER, débiteur d’une obligation d’information et de conseil, dont la demande de mise hors de cause apparaît prématurée.

Il appartiendra au seul Juge du fond de se prononcer sur les responsabilités encourues, et les opérations d’expertise requises auront pour objet de révéler l’origine et la cause des désordres et vices énoncés par les requérants. Il est en cela nécessaire que la SARL ABEC IMMOBILIER, intermédiaire à la transaction, y participe.

S’agissant d’une expertise ordonnée sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile, les dépens seront provisoirement mis à la charge de Monsieur [H] [N] et Madame [L] [J] épouse [N], sauf à ceux-ci à les inclure dans leur préjudice final s’il y a lieu.

DÉCISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, et susceptible d’appel;

Ordonne la jonction des procédures enregistrées sous les numéros 24/00519 et 24/01035 et dit que la procédure sera suivie sous la première de ces références ;

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Ordonne une mesure d’expertise, tous droits et moyens des parties réservés, et commet pour y procéder :

Madame [W] [U]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Tél : [XXXXXXXX01]

[Courriel 8]

Dit que l’expert répondra à la mission suivante :

– se rendre sur les lieux en présence des parties et de leurs conseils ou après les avoir dûment convoquées ; se faire communiquer, dans le délai qu’il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu’il jugera nécessaires à l’exercice de sa mission, et notamment la citation, ainsi que tous documents contractuels, techniques et administratifs; préciser le nombre de visites effectuées par les Consorts [N]/[J] préalablement à la signature de l’acte authentique en indiquant les personnes présentes lors des visites ;

— décrire l’état de l’immeuble et dire s’il est affecté des désordres et vices décrits dans l’assignation et les pièces auxquelles elle se réfère; les décrire et préciser s’ils rendent ou non l’immeuble impropre à l’usage auquel il est destiné; dans l’hypothèse où ces désordres affecteraient l’ouvrage dans un de ses biens d’équipement sans toutefois le rendre impropre à sa destination, dire si cet élément fait ou non indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert; préciser en ce cas si ces désordres et vices affectent la solidité du bien ou son bon fonctionnement;

— le cas échéant, en déterminer les causes, en précisant si elles peuvent être liées au niveau des nappes phréatiques sur la métropole bordelaise depuis janvier 2023 ou à un défaut d’entretien de la vigne vierge ayant pu obstruer la conduite d’évacuation des eaux de pluie située dans l’angle du patio ;

— rechercher s’ils étaient apparents ou non lors de l’acquisition, ou s’ils sont apparus postérieurement; dans le premier cas, indiquer s’ils pouvaient être décelés par un acquéreur profane et si celui-ci pouvait en apprécier la portée; dans le second cas, s’ils trouvent leur origine dans une situation postérieure à l’acquisition; décrire le et dire si le niveau des nappes phréatiques constaté pourrait être la cause des infiltrations d’eau du type de celles alléguées par les requérants

– décrire les travaux nécessaires pour remédier aux désordres et vices constatés, ainsi qu’à leurs conséquences dommageables, et en chiffrer le coût, en distinguant suivant l’origine des vices et désordres;

— fournir tous éléments de fait de nature à caractériser l’existence et l’évaluation du préjudice allégué ;

– donner tous éléments techniques et de fait permettant au juge de déterminer les responsabilités éventuelles encourues par les différents intervenants et, le cas échéant, déterminer, en précisant les motifs techniques présidant à son appréciation, qui a eu un rôle prépondérant, secondaire ou mineur ;

– donner son avis sur les travaux propres à remédier aux vices désordres constatés, en évaluer le coût hors-taxes et TTC, et la durée, désordre par désordre, en communiquant au besoin aux parties en même temps que son pré-rapport, des devis et propositions chiffrées concernant les travaux envisagés, et ce, en enjoignant les parties de formuler leurs observations écrites dans le délai d’un mois suivant la date de cette communication ;

– donner son avis, en cas d’urgence pour la sécurité des personnes ou la préservation des biens, sur les mesures nécessaires pour remédier au péril ; cet avis sera donné dans une note préalable au rapport d’expertise et communiqué immédiatement et par tous moyens aux parties ;

– constater l’éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d’en aviser le juge chargé du contrôle des expertises ;

– établir un pré-rapport comportant devis et estimations chiffrées et, un mois avant la date prévue pour le dépôt du rapport définitif, le communiquer aux parties en leur enjoignant de formuler, dans le délai d’un mois suivant cette communication, leurs observations et dires récapitulatifs ;

Dit que l’expert ne pourra recueillir l’avis d’un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu’il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, adresse, et profession ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêt avec elles ;

Fixe à la somme de 4 000 euros la provision que Monsieur [H] [N] et Madame [L] [J] épouse [N] devront consigner au greffe du tribunal judiciaire de Bordeaux, avec la mention du numéro PORTALIS située en haut à gauche sur la première page de l’ordonnance de référé, dans le délai de 2 mois, entre les mains du régisseur, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque,

Dit que l’expert doit établir un devis prévisionnel, l’ajuster en tant que de besoin en fonction de l’évolution de l’expertise, et veiller à ce que la somme consignée corresponde toujours aux coûts prévisibles de l’expertise, au besoin en demandant des consignations complémentaires,

Dit que l’expert déposera son rapport dans le délai de 8 mois à compter de la consignation;

Dit que le magistrat du tribunal judiciaire de Bordeaux chargé du contrôle des expertises assurera le suivi de la mesure conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile ;

Rejette toutes autres demandes ;

Dit que Monsieur [H] [N] et Madame [L] [J] épouse [N] conserveront provisoirement les frais de la présente procédure, sauf à les inclure dans leur éventuel préjudice global.

La présente décision a été signée par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente, et par Charlène PALISSE, Greffière.

Le Greffier, Le Président,