N° RG 23/01447 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XPSR

7EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 28]

7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 03 DÉCEMBRE 2024

62B

N° RG 23/01447

N° Portalis DBX6-W-B7H- XPSR

Minute n°2024/

AFFAIRE :

Syndicat des Copropriétaires [Adresse 19] (Syndic bénévole : M. [C] [E])

[C] [E]

[Z] [U]

SCI SUD-OUEST INVESTISSEMENT

SCI CHAGUE

SCI [Z] DE [C]

SCI [Z] DE [A]

C/

SARL [P] & BROAD GIRONDE

SCI AQPRIM PROMOTION

INTERVENANTE VOLONTAIRE

SARL [Adresse 6]

[Adresse 29]

le :

à

M^e Pierre-Antoine CAZAU

SELARL DGD AVOCATS

1 copie Mme [K] [H]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Président,

Madame VERGNE, Vice-Président,

Madame PINAULT, Juge,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 11 Juin 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 1er Octobre 2024, délibéré prorogé au 03 Décembre 2024

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEURS

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 19] pris en la personne de son Syndic bénévole, Monsieur [C] [E], en exercice domicilié en cette qualité

[Adresse 24]

[Localité 12]

représentée par M^e Pierre-Antoine CAZAU, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [C] [E]

né le [Date naissance 1] 1962 à [Localité 26] (GIRONDE)

[Adresse 24]

[Localité 13]

représenté par M^e Pierre-Antoine CAZAU, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [Z] [U]

né le [Date naissance 8] 1988 à [Localité 28] (GIRONDE)

de nationalité Française

[Adresse 22]

[Localité 14]

représenté par M^e Pierre-Antoine CAZAU, avocat au barreau de BORDEAUX

SCI SUD-OUEST INVESTISSEMENT

[Adresse 4]

[Localité 10]

représentée par M^e Pierre-Antoine CAZAU, avocat au barreau de BORDEAUX

SCI CHAGUE

[Adresse 23]

[Localité 11]

représentée par M^e Pierre-Antoine CAZAU, avocat au barreau de BORDEAUX

SCI [Z] [L]

[Adresse 23]

[Localité 11]

représentée par M^e Pierre-Antoine CAZAU, avocat au barreau de BORDEAUX

SCI [Z] [D]

[Adresse 23]

[Localité 11]

représentée par M^e Pierre-Antoine CAZAU, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSES

SARL [P] & BROAD GIRONDE

[Adresse 2]

[Localité 9]

représentée par M^e Fabrice DELAVOYE de la SELARL DGD AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

N° RG 23/01447 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XPSR

SCI AQPRIM PROMOTION

[Adresse 15]

[Adresse 30]

[Localité 25]

représentée par M^e Fabrice DELAVOYE de la SELARL DGD AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

PARTIE INTERVENANTE

SARL [Adresse 6]

[Adresse 3]

[Localité 25]

représentée par M^e Fabrice DELAVOYE de la SELARL DGD AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

La société [P] & BROAD GIRONDE et la SCI AQPRIM ont obtenu, par un arrêté du 20 février 2017, un permis de construire valant permis de démolir en vue de l’édification d’un ensemble immobilier de 73 logements collectifs sur un terrain situé [Adresse 5] pour une surface de plancher créée de 5 246 m2.

L’immeuble en copropriété situé [Adresse 21] est contigu à ce terrain.

Préalablement à la réalisation des travaux, la SARL [P] & BROAD GIRONDE et la SCI AQPRIM ont sollicité du juge des référés, au contradictoire des propriétaires riverains, une expertise préventive.

Madame [K] [H] a été désignée en qualité d’expert par ordonnance de référé du 06 juin 2017.

Les opérations d’expertise ont été étendues aux copropriétaires de l’immeuble [Adresse 18] par ordonnance du 05 février 2018.

Déplorant l’apparition de fissures sur l’immeuble suite aux opérations de démolition ayant commencé au mois de mars 2018 et l’apparition de nouveaux désordres au fur et à mesure de l’avancée du chantier, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 20] Bordeaux représenté par son syndic bénévole Monsieur [C] [E], Monsieur [C] [E], Monsieur [Z] [U], la SCI SUD-OUEST INVESTISSEMENT, la SCI CHAGUE, la SCI [Z] [L] et la SCI [Z] [D] ont, par exploit du 07 février 2023, assigné la SARL [P] & BROAD GIRONDE et la SCI AQPRIM PROMOTION devant le tribunal judiciaire de Bordeaux en responsabilité et indemnisation de leurs préjudices.

L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 16 mai 2023.

La SARL [Adresse 6] est intervenue volontairement par conclusions notifiées le 30 juin 2023.

Par dernières conclusions communiquées par voie électronique le 02 avril 2024, les demandeurs sollicitent, sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle de l’article 1240 du code civil et du trouble anormal de voisinage, de voir :

— rejeter la mise hors de cause de la société [P] & BROAD GIRONDE et de la société AQPRIM PROMOTION

— rejeter les demandes reconventionnelles des sociétés défenderesses

— condamner in solidum la société [P] & BROAD GIRONDE, la société AQPRIM PROMOTION et la société [Adresse 6] à verser au syndicat des copropriétaires la somme, sauf à parfaire, de 453 365,20 euros au titre des travaux réparatoires

— condamner in solidum société [P] & BROAD GIRONDE, la société AQPRIM PROMOTION et la société [Adresse 6] à verser :

. à Monsieur [C] [E] la somme, sauf à parfaire, de 8 968 euros

. à la société SUD-OUEST IMMOBILIER (en réalité INVESTISSEMENT) la somme, sauf à parfaire, de 12 962 euros

à Monsieur [Z] [U] la somme, sauf à parfaire, de 28 792 euros

. à la société SCI CHAGUE, la somme, sauf à parfaire, de 40 748 euros

. à la société SCI [Z] [L] la somme, sauf à parfaire, de 27 450 euros

. à la société SCI [Z] [D] la somme sauf à parfaire, de 14 319 euros

— condamner in solidum la société [P] & BROAD GIRONDE, la société AQPRIM PROMOTION et la société [Adresse 6] à verser au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic bénévole, à Monsieur [C] [E], à la société SUD-OUEST IMMOBILIER (en réalité INVESTISSEMENT), à Monsieur [Z] [U], à la société SCI CHAGUE, à la société SCI [Z] DE [C], à la société [Z] [D] la somme de 20 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.

Ils font valoir que les travaux de démolition-construction sont directement à l’origine de désordres d’ordre structurel constatés sur leur immeuble, dont le manque d’entretien allégué n’est pas à l’origine et dont il n’a pas été souligné l’état de vétusté lors du constat avant travaux, au point qu’il a fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité pris par la Mairie de [Localité 28] le 12 avril 2022 au regard du risque d’effondrement, que les sociétés [P] & BROAD GIRONDE et AQPRIM PROMOTION en qualité de maîtres d’ouvrage et la société [Adresse 6] en qualité de constructeur de l’opération doivent en répondre, à l’égard tant de la copropriété s’agissant des travaux réparatoires que de chaque copropriétaire s’agissant de leurs pertes locatives respectives.

Par dernières conclusions communiquées par voie électronique le 14 mai 2024, la SARL [Adresse 6], la SARL [P] & BROAD GIRONDE et la SCI AQPRIM PROMOTION demandent, au visa de l’article 1240 du code civil et des conditions de la responsabilité pour trouble anormal du voisinage, de voir :

A titre liminaire,

— prononcer la mise hors de cause de la société [P] & BROAD GIRONDE et de la SCI AQPRIM PROMOTION

— juger recevable l’intervention volontaire de la SARL [Adresse 6]

A titre principal,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes relativement aux travaux réparatoires

— débouter l’ensemble des copropriétaires de l’ensemble de leurs demandes relatives aux pertes locatives

— condamner le syndicat des copropriétaires et l’ensemble des copropriétaires à verser à la SARL [Adresse 6] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive

En tout état de cause,

— débouter le syndicat des copropriétaires et l’ensemble des copropriétaires de leur demande au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens

— les condamner à verser à la SARL [Adresse 6] la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens

— rejeter l’exécution provisoire de droit.

Elles soutiennent que tous les travaux ont été réalisés sous la maîtrise d’ouvrage de la société [Adresse 6], qui a été porteuse du projet et a été constituée à cet effet et qui a acquis la propriété des parcelles le 15 mai 2018, de sorte qu’elle doit seule répondre des griefs formés par les demandeurs ; que les travaux sur l’immeuble du [Adresse 18] rendus nécessaires par l’opération de démolition-construction, à la charge de la société [Adresse 6], ont été réalisés ou ont fait l’objet d’un devis, et validés par l’expert et que les travaux réparatoires que le syndicat des copropriétaires leur demande de financer, sans distinction entre les parties communes et les parties privatives, ne sont pas en lien avec le chantier mais résultent de la vétusté qui préexistait au chantier et du manque d’entretien de l’immeuble, de sorte que la preuve d’un trouble anormal imputable au chantier riverain et d’un lien de causalité certain entre le trouble évoqué et les préjudices allégués n’est pas rapportée ; que de même les préjudices de pertes locatives déplorés par les copropriétaires ne peuvent être imputés aux activités de la société [Adresse 6] mais résultent de l’état de vétusté avancé préexistant dans lequel se trouvaient les appartements qui étaient inhabitables pour la plupart et ne pouvaient être loués en l’état dès les constatations préventives, ce dont les copropriétaires avaient conscience puisqu’ils avaient entrepris un projet de rénovation global.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 31 mai 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de mise hors de cause de la société [P] & BROAD GIRONDE et de la SCI AQPRIM PROMOTION et l’intervention volontaire de la SARL [Adresse 6]

Les sociétés [P] & BROAD GIRONDE et AQPRIM, bénéficiaires en 2014 de promesses unilatérales de vente portant sur les parcelles assiettes du projet de construction situées respectivement [Adresse 7] à [Adresse 27], ainsi qu’il ressort de leurs écritures, ont déposé la demande de permis de construire valant permis de démolir le 30 septembre 2016.

Le 10 février 2017, elles ont initié la procédure de référé aux fins d’expertise préventive.

Après avoir obtenu le permis de construire le 20 février 2017, elles ont constitué le 20 mars 2017, avec une troisième société, la SCCV SCI BORDEAUX – [Adresse 6], transformée en SARL le 15 mars 2018, ayant pour objet l’acquisition des terrains, la construction de l’ensemble immobilier et la vente en totalité ou par lots des immeubles construits.

Si la société [Adresse 6] a effectivement été constituée pour acquérir les terrains et porter le projet, il n’est justifié de l’acquisition par celle-ci que de la parcelle initialement promise à la société AQPRIM située [Adresse 31] actuellement dénommée [Adresse 32], le 15 mai 2018.

La propriété de la parcelle située [Adresse 6], objet de la promesse unilatérale de vente au profit de la société [P] & BROAD GIRONDE et constituant la majeure partie de l’assiette du projet, n’est pas établie.

Les sociétés [P] & BROAD GIRONDE et AQPRIM, qui ont initié le projet, se sont en outre toujours présentées aux tiers comme les maîtres d’ouvrage de l’opération immobilière, en particulier à l’expert judiciaire Madame [H] aux opérations de laquelle elles ont participé contrairement à la société [Adresse 6] qui n’y a jamais pris part.

Dans un Dire à expert du 15 avril 2022, le conseil de la société [P] & BROAD GIRONDE disait ainsi sa cliente “fondée à démolir les ouvrages situés sur son fonds” et évoquait les “démolitions effectuées par l’entreprise mandatée par [sa] cliente”.

Dès lors, la société [P] & BROAD GIRONDE et la SCI AQPRIM PROMOTION doivent respectivement répondre du trouble anormal de voisinage allégué par le syndicat des copropriétaires et aux copropriétaires voisins et des éventuels dommages causés par leur fait fautif.

Il n’y a pas lieu de les mettre hors de cause.

La société [Adresse 6] sera reçue en son intervention volontaire par application des dispositions des articles 325 et suivants du code de procédure civile.

Sur la demande d’indemnisation du syndicat des copropriétaires

Aux termes des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Dans les rapports entre voisins, le droit pour un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par la loi ou les règlements, est limité par l’obligation qu’il a de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage.

L’expert judiciaire Madame [H] a procédé sur l’immeuble [Adresse 16], à des constats avant travaux le 27 février 2018, puis à des constats postérieurs aux travaux de démolition et construction sur le chantier voisin, lors de réunions en cours de chantier les 18 octobre 2018, 26 septembre 2019, 31 janvier 2020, 09 février 2021, 20 mai 2021, 04 mars 2022, 20 juin 2022 et 07 septembre 2022 et lors d’une réunion de synthèse le 22 mars 2023, donnant lieu à la rédaction, pendant les opérations d’expertise, de notes techniques n°2 et 4 à 9, d’une note de synthèse du 12 avril 2023 et du rapport définitif du 16 mai 2023.

A sa demande, le BET structure ABCIIS est intervenu pour le compte de la société ESIRIS le 20 mai 2021 pour donner un avis technique sur la solidité du bâtiment suite aux travaux de démolition, puis le 04 mars 2022 et le 07 septembre 2022 pour faire un point sur l’évolution de l’immeuble et de sa structure ainsi que des désordres déjà relevés, donnant lieu à un rapport du 07 juillet 2021, un compte-rendu de visite du 23 mars 2022 et une notice de diagnostic structurel du 28 octobre 2022.

Le rapport d’expertise définitif de Madame [H], dont l’expertise a été réalisée au contradictoire des parties, procédant à une analyse objective des données de fait de la cause, à une étude complète et détaillée des questions posées dans ses missions, prenant en compte et répondant à tous les dires qui lui ont été adressés et retenant des conclusions sérieusement motivées par des arguments techniques, doit servir de support à la décision relativement au litige opposant les parties.

Il ressort du rapport de l’expert, dont ses notes techniques et de synthèse, ainsi que du rapport du BET ESIRIS – ABCIIS du 7 juillet 2021, que les démolitions réalisées pour la construction du projet contigu ont eu pour conséquence sur l’immeuble du [Adresse 16] :

— de mettre à nu et d’exposer aux intempéries le mur pignon nord (ancien mur de refend intérieur) et la façade arrière (ancien séparatif intérieur) générant une problématique d’étanchéité des dites façades,

— de purger des éléments empochés (ancien plancher BA ou bois et de poutraison) dans la maçonnerie de façade arrière, fragilisant les pierres et leur alignement ou concentration, générant une problématique de stabilité de la façade,

— de supprimer les deux murs de façades perpendiculaires au mur de refend devenu mur de façade (nord) présentant une trop faible liaison avec les façades avant et arrière, pouvant remettre en question la stabilité de ce dernier et ayant généré des fissures intérieures et extérieures au droit des ouvertures à l’extrémité droite de la façade avant.

Ces désordres n’affectaient pas les structures du bâtiment dans leur fonctionnement global et n’engageaient pas la solidité globale de l’ouvrage mais étaient importants et devaient impérativement faire l’objet des reprises suivantes (rapport ESIRIS – ABCIIS du 07 juillet 2021) :

> emplissage des empochements, dé-maçonnage et re-maçonnage des zones disloquées en façade arrière,

> dé-maçonnage et re-maçonnage en pignon de façon à reconstituer un harpage suffisant entre les parois, la mise en œuvre de tirant métallique au droit de chaque niveau de plancher n’étant pas à exclure,

> renforcement de l’étanchéité des façades nouvellement exposées aux intempéries (rejointoiement, enduit, protection en tête).

D’autres désordres étaient constatés (défaut d’étanchéité en couverture, problématique de perspirance des façades, faiblesse des planchers bois intérieurs, fissures en façades avant et arrière), qui n’étaient pas la conséquence des travaux de démolition voisins mais préexistaient aux dits travaux qui les avaient révélés pour certains, et résultaient de la vétusté et du manque d’entretien général de l’immeuble, constatés tant par l’expert judiciaire que par l’ingénieur de la Police des édifices menaçant ruine dans son rapport du 12 avril 2022 et par l’expert [M] [Y] désigné par le tribunal administratif de Bordeaux dans son rapport du 04 mai 2022 quoi qu’en disent les demandeurs.

Lors de la réunion du 02 mars 2022, les travaux de reprise préconisés par le BET structure et réclamés par l’expert judiciaire par un courrier du 26 juillet 2021 et rappelés dans sa note technique n°7 du 21 janvier 2022, n’avaient pas été réalisés : le BET structure relevait à cette date l’évolution défavorable des désordres notamment au niveau de la zone de maçonnerie disloquée et instable en façade arrière imposant une prise de mesure de confortement ou de traitement afin d’éviter de prendre des risques vis-à-vis de la tenue structurelle du bâtiment (compte-rendu de visite ABCIIS pour le compte d’ESIRIS du 23 mars 2022).

Le 20 juin 2022, l’expert judiciaire constatait que des travaux avaient été réalisés et que le mur arrière et le pignon ne présentaient plus de désordre (compte-rendu de réunion du 20 juin 2022).

Le BET structure, dans sa notice de diagnostic structurel du 28 octobre 2022 suite à une visite sur site du 07 septembre 2022, constatait que :

— la façade arrière a fait l’objet de travaux de reprise conformes à ses prescriptions et satisfaisants (consolidation de la façade avec reprise des zones de maçonnerie disloquée, étanchéité assurée) ; il reste à assurer la protection des têtes de mur ;

— le pignon a fait l’objet de travaux de reprise qui ont consisté en un ravalement courant ayant permis de traiter l’étanchéité de la façade et en la réparation de quelques pierres compris scellement permettant une certaine consolidation de l’élévation et, s’agissant du traitement de la liaison pignon/façades, en la mise en œuvre de pierre de placage sans démontage et re-maçonnage donc sans harpage des pierres d’angles, non conformes aux préconisations et insatisfaisants donc à reprendre, par la mise en œuvre de tirants métalliques au droit de chaque niveau de plancher le long des façades (4 tirants) et du pignon (2 tirants), préférable à la reconstitution d’un harpage entre les parois par dé-maçonnage et re-maçonnage en l’état des travaux et ce qui permettra de stopper la fissuration en façade avant en extrémité droite du bâtiment.

N° RG 23/01447 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XPSR

Aux termes de son rapport définitif, l’expert judiciaire, soulignant que les bâtiments démolis ne touchaient pas les rives de l’immeuble [Adresse 16] de sorte que la protection des têtes de mur relève de la responsabilité de la copropriété (note technique n°9 du 14 janvier 2023), conclut que les travaux en lien avec le chantier voisin restant à entreprendre sont la fourniture et la pose de tirants et la reprise des fissures de la première travée de façade sur rue côté mur devenu pignon qu’il évalue, sur la base du devis LE GUA BATI du 28 mars 2023 produit par le conseil des demandeurs à l’expertise, à la somme de 14 400 euros HT soit 15 840 euros TTC (TVA à 10 %).

La somme de 453 365,20 euros réclamée par le syndicat des copropriétaires au titre des travaux réparatoires, sur la base d’une Notice estimative du projet de la copropriété établie le 14 novembre 2022 par Monsieur [W], architecte, correspond aux postes suivants : gros œuvre y compris cour en pierre, plancher bois, couverture zinguerie, menuiserie aluminium – extérieure, menuiserie bois – intérieure y compris portes palières, électricité y compris VMC & cumulus, revêtement de sol & mural, plâtrerie / isolation des toitures, enduit façade Est avec décapage de l’existant, plomberie, peinture outre études et frais divers (assurance DO, architecte – maîtrise d’œuvre complète, études structure et géotechnique, bureau de contrôle).

Outre le fait que ces travaux concernent pour partie des parties privatives dont le syndicat des copropriétaires n’a pas à connaître, ils ne se limitent pas à la reprise des désordres occasionnés par le chantier voisin mais correspondent à une rénovation intégrale de l’immeuble.

Les demandeurs, qui ne sauraient prétendre au financement par les sociétés défenderesses de la remise à neuf avec améliorations manifestes de leur immeuble vétuste car non entretenu de longue date, ne justifient nullement en quoi elles seraient tenues de prendre en charge les travaux relatifs aux postes plancher bois, couverture zinguerie, revêtement mural et enduit façade Est qui correspondent à la reprise de désordres qui préexistaient aux travaux et résultent de la vétusté de l’immeuble, ainsi que l’ensemble des autres postes de travaux prévus au devis fondant leur demande qui relèvent de leur obligation d’entretien de leur bien qu’ils avaient pour projet de rénover avant que le chantier voisin ne démarre.

Le syndicat des copropriétaires se verra par conséquent allouer la somme de 15 840 euros au titre des travaux réparatoires, au paiement de laquelle la société [P] & BROAD GIRONDE, la société AQPRIM PROMOTION et la société [Adresse 6] seront condamnées in solidum.

Il sera débouté du surplus de sa demande.

Sur les demandes d’indemnisation des copropriétaires

Lors des constats avant travaux réalisés par l’expert judiciaire le 18 octobre 2018, cinq appartements sur six ont été visités, l’appartement de la SCI SUD-OUEST INVESTISSEMENT situé en RDC gauche n’ayant pu être visité.

L’expert a relevé que les appartements visités souffraient d’une très grande vétusté, voire avaient subi des dégradations liées à la fois au temps mais aussi à l’usage :

— l’appartement en RDC droite, propriété de Monsieur [E], était occupé par un locataire. De l’humidité était visible sur les murs limitrophes du projet (peinture cloquée sur poutre bois), une fissure était visible sur une poutre bois et la peinture était écaillée et des fissures légères étaient visibles sur les murs

— l’appartement en R+1 droite, alors propriété en indivision de Monsieur [E] et Monsieur [U], était inhabitable et très dégradé, des trous étaient visibles dans le plancher

— l’appartement en R+1 gauche, propriété de la SCI CHAGUE, était inhabitable, des trous étaient visibles dans le plancher et dans le plafond

— l’appartement en R+2 droite, propriété de la SCI [Z] [L], situé sous les combles, était également inhabitable, des traces d’humidité étaient visibles sur les murs, le plafond était ouvert laissant voir un reste d’isolation, des infiltrations d’eau par la toiture existaient ou avaient existé

— l’appartement en R+2 gauche, alors propriété de la SCI DECAULASSERRE, également sous les combles, était inhabité. Il n’y avait pas de désordre constaté.

Compte-tenu de l’inhabitabilité de leurs appartements, Monsieur [Z] [U] propriétaire de l’appartement en R+1 droite, la SCI CHAGUE et la SCI [Z] [L] ne peuvent se prévaloir de quelque perte locative que ce soit. Ils seront déboutés de leurs demandes indemnitaires.

Monsieur [C] [E] louait son bien (RDC droite) le 18 octobre 2018. Il ne justifie pas que son locataire occupait toujours l’appartement à la date de l’arrêté de péril imminent du 12 avril 2022.

La SCI SUD-OUEST INVESTISSEMENT, propriétaire de l’appartement en RDC gauche, produit un courriel de l’AIVS (Agence Immobilière à Vocation Sociale) du 11 décembre 2023 aux termes duquel son appartement a été occupé du 19 décembre 2019 au 30 avril 2022, ce qui est confirmé par le rapport du BET ESIRIS – ABCIIS du 07 juillet 2021 dans lequel il est mentionné que les deux logements du RDC étaient occupés lors de la visite du 20 mai 2021.

La SCI [Z] [D], désormais propriétaire de l’appartement en R+2 gauche ainsi qu’il ressort du procès-verbal d’assemblée générale de la copropriété du 19 décembre 2022, produit une attestation de loyer à destination de la CAF datée du 06 mai 2020 dans laquelle elle indiquait louer son bien depuis le 15 octobre 2018 pour un loyer de 420 euros par mois, ce qui est contredit par le constat de la vacance du logement par l’expert judiciaire le 18 octobre 2018. Elle soutient avoir relogé son locataire en raison des risques encourus à la suite de l’aggravation des désordres et l’inaction des promoteurs immobiliers, mais ne produit qu’un récapitulatif de déclaration de changement de situation du 20 janvier 2021 mentionnant un départ du locataire au 19 novembre 2020.

L’arrêté du 12 avril 2022 a en tout état de cause privé ces trois copropriétaires de la possibilité de poursuivre ou de proposer à la location leurs biens à compter de cette date.

Leurs préjudices sont constitués, non pas du montant des loyers, mais de la perte de chance de pouvoir percevoir un loyer à compter du 12 avril 2022 jusqu’à la mainlevée de l’arrêté de mise en sécurité, dont il n’est pas justifié de la demande.

Ils ne justifient pas du montant des loyers effectivement perçus et réclament chacun une indemnisation sur la base de la valeur locative de leur bien établie le 07 décembre 2022 par une agence immobilière qui aurait procédé à la visite des lieux, soit 472 euros par mois s’agissant de Monsieur [E], 668 euros par mois s’agissant de la SCI SUD-OUEST IMMOBILIER et 577 euros par mois s’agissant de la SCI [Z] [D].

L’arrêté interdisant l’occupation de l’immeuble a été pris au regard de l’état de l’immeuble résultant des travaux de démolition voisins conjugués à sa vétusté.

La perte de chance de Monsieur [E] de pouvoir percevoir un loyer doit être imputée aux défenderesses pour la période du 12 avril 2022 au 03 avril 2023, date à laquelle ces dernières proposaient de verser la somme de 15 840 euros au titre des travaux réparatoires par un Dire à expert n°29, soit 12 mois, à hauteur de 30 % du montant du loyer estimé le 07 décembre 2022, vu l’état de vétusté de l’immeuble, soit 142 euros par mois pendant 12 mois.

Il y a par conséquent lieu de lui allouer une somme de 1 704 euros à titre d’indemnisation.

La perte de chance de la SCI SUD-OUEST INVESTISSEMENT de pouvoir percevoir un loyer doit être imputée aux défenderesses pour la période du 1er mai 2022 (suite au départ des occupants) au 03 avril 2023, soit 11 mois, à hauteur de 30 % du montant du loyer estimé le 07 décembre 2022, vu l’état de vétusté de l’immeuble, soit 200 euros par mois pendant 11 mois.

Il y a par conséquent lieu de lui allouer une somme de 2 200 euros à titre d’indemnisation.

La perte de chance de la SCI [Z] [D] de pouvoir percevoir un loyer doit être imputée aux défenderesses pour la période du 12 avril 2022 au 03 avril 2023, soit 12 mois, à hauteur de 30 % du montant du loyer estimé le 07 décembre 2022, vu l’état de vétusté de l’immeuble, soit 173 euros par mois pendant 12 mois.

Il y a par conséquent lieu de lui allouer une somme de 2 076 euros à titre d’indemnisation.

Les défenderesses seront condamnées in solidum au paiement de ces sommes.

Le surplus des demandes sera rejeté.

Sur les autres demandes

La société [Adresse 6] n’alléguant ni ne justifiant d’un quelconque préjudice lié à la procédure, elle doit être déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

N° RG 23/01447 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XPSR

Les sociétés [P] & BROAD GIRONDE, AQPRIM PROMOTION et [Adresse 6] succombant, même partiellement, elles seront condamnées in solidum aux dépens, ainsi qu’au paiement à la partie adverse d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile que l’équité commande de fixer à 8.000 euros.

L’exécution provisoire est de droit et rien ne justifie de l’écarter comme le demandent les défenderesses.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DIT n’y avoir lieu de mettre hors de cause la société [P] & BROAD GIRONDE et la SCI AQPRIM PROMOTION ;

REÇOIT l’intervention volontaire de la SARL [Adresse 6] ;

CONDAMNE in solidum la SARL [P] & BROAD GIRONDE, la SCI AQPRIM PROMOTION et la SARL [Adresse 6] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 17], représenté par son Syndic bénévole, Monsieur [C] [E], la somme de 15.840 euros au titre des travaux réparatoires ;

CONDAMNE in solidum la SARL [P] & BROAD GIRONDE, la SCI AQPRIM PROMOTION et la SARL [Adresse 6] à payer :

— à Monsieur [C] [E] la somme de 1 704 euros à titre de dommages et intérêts

— à la société SUD-OUEST INVESTISSEMENT la somme de 2 200 euros à titre de dommages et intérêts

— à la société SCI [Z] [D] la somme de 2 076 euros à titre de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE Monsieur [Z] [U], la SCI CHAGUE et la SCI [Z] [L] de leurs demandes indemnitaires ;

DÉBOUTE la SARL [Adresse 6] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum la SARL [P] & BROAD GIRONDE, la SCI AQPRIM PROMOTION et la SARL [Adresse 6] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 17], représenté par son Syndic bénévole, Monsieur [C] [E], à Monsieur [C] [E], à la société SUD-OUEST INVESTISSEMENT, à Monsieur [Z] [U], à la SCI CHAGUE, à la SCI [Z] [L] et à la SCI [Z] [D], ensemble, la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum la SARL [P] & BROAD GIRONDE, la SCI AQPRIM PROMOTION et la SARL [Adresse 6] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire et DIT n’y avoir lieu de l’écarter.

La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, le Président, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT