N° RG 22/03560 – N° Portalis DBYV-W-B7G-GEPB – décision du 06 Novembre 2025

BL/ N° de minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 06 NOVEMBRE 2025

N° RG 22/03560 – N° Portalis DBYV-W-B7G-GEPB

DEMANDEURS :

Monsieur [C] [T]

né le 10 Octobre 1970 à [Localité 7] (LOIRET)

Profession : Agent de maîtrise

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 4]

Madame [N] [F] épouse [T]

née le 17 Juillet 1972 à [Localité 6] (LOIRET)

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 4]

représentés par M^e Johanne BONVILLAIN, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDERESSE :

La S.A.S. VALORISER SON BIEN,

immatriculée sous le numéro 845 176 619 du registre du commerce et des sociétés d’Orléans,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Amelie TOTTEREAU – RETIF, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉBATS : à l’audience publique du 03 avril 2025, qui s’est tenue à double rapporteurs, sans opposition des avocats des parties, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile

Puis, le Président a mis l’affaire en délibéré et dit que le jugement serait prononcé le 04 septembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de cette juridiction.

Le délibéré a été prorogé jusqu’au 06 novembre 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors du débat

Président : Monsieur Sébastien TICHIT

Assesseur : Madame Sandie LACROIX DE SOUSA

Greffier : Madame Emilie TRUTTMANN,

Lors du délibéré et de la mise à disposition

Président : Madame Bénédicte LAUDE

Assesseur : Madame Sandie LACROIX DE SOUSA

Assesseur : Monsieur Sébastien TICHIT

Greffier : Madame Pauline REIGNIER ,

EXPOSE DU LITIGE :

La société VALORISER SON BIEN (ci-après la société VSB) exerce une activité d’agence et de promotion immobilière.

Par acte authentique en date du 30 juin 2021, la société VSB a vendu à monsieur [C] [T] et madame [N] [F] épouse [T] un bien immobilier dépendant d’une copropriété située [Adresse 2] à [Localité 7] pour un prix de 67.000 euros, l’acte de vente prévoyant que l’acquéreur aura la jouissance du bien par la perception des loyers, un contrat de bail meublé étant en cours avec une obligation de le maintenir jusqu’au 4 mars 2027.

Des désordres d’infiltration sont apparus à l’occasion de travaux de rénovation intérieure réalisés sur le bien vendu.

Les époux [T] ont déclaré le sinistre et la société AXA a diligenté une expertise amiable en sa qualité d’assureur de la société VSB, prise en qualité de syndic de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2022, les époux [T] ont fait assigner la société VSB devant le tribunal judiciaire d’ORLEANS afin de prononcer la nullité de la vente immobilière.

Suivant conclusions signifiées par la voie électronique le 14 avril 2024, les époux [T] demandent de :

A titre principal :Déclarer leurs demandes recevables,Prononcer la nullité du contrat conclu avec la société VSB,Subsidiairement :Prononcer la résolution de la vente pour vice caché,En tout état de cause :Ordonner la restitution de la somme de 73.595,70 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la demande en justice, au titre du prix versé et des frais d’acte notarié, Condamner la société VSB à leur payer la somme de 722,21 euros au titre des frais exposés en raison de la conclusion et de l’exécution du contrat, outre intérêts au taux légal à compter de la demande en justice,Dire qu’ils ne seront tenus de restituer l’appartement qu’à réception de la restitution du prix de vente et de ses accessoires, soit la somme totale de 74 317, 91 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la demande en justice,Condamner la société VSB à leur payer la somme de 3848 euros au titre de la perte de chance de percevoir un loyer,Condamner la société VSB à leur payer la somme de 2500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, Ordonner la capitalisation des intérêts,Ecarter l’exécution provisoire en ce qui concerne l’annulation de la vente,Rejeter toutes les autres demandes,Condamner la société VSB à leur payer la somme de 3500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens dont distraction au profit de Johanne BONVILLAIN.

A l’appui, ils relatent que monsieur [T] a découvert l’existence du dégât des eaux incidemment, le 25 juillet 2021, lorsqu’en lessivant les murs de la salle de bains du logement, il a ouvert le coffrage du plafond et que des morceaux de bois en sont tombés.

Ils font valoir qu’en application de l’article 28 du décret du 4 janvier 1955, ils ont fait procéder à la publication de leur assignation le 5 septembre 2023 si bien que leur demande de prononcer la nullité de la vente est recevable.

Au visa des articles 1130, 1131 et 1137 du code civil, ils concluent à l’existence d’une réticence dolosive de la société VSB destinée à les convaincre d’acquérir le bien en ce que :

La société VSB a la qualité de vendeur professionnel, peu important à cet égard la durée pendant laquelle il a conservé la qualité de propriétaire du bien vendu,Le diagnostic technique global communiqué préalablement à la vente n’a pas la valeur des diagnostics techniques prévus par l’article L271-4 du code de la construction, dès lors qu’il a pour seul objet de renseigner sur la situation technique globale de l’immeuble et sert de prévisionnel de travaux pour la copropriété,Il ressort de l’expertise diligentée par l’assureur de la société VSB que le sinistre, déclaré le 25 juillet 2021, provient d’un appui de fenêtre fuyard du premier étage, et que cette fuite existait depuis plusieurs années compte tenu de l’état de pourrissement des poutres du plancher bois,La société VSB ayant acquis l’entier immeuble le 4 mars 2021, ce désordre était déjà existant,Lorsqu’ils ont visité les lieux, les infiltrations n’étaient pas apparentes puisqu’elles étaient masquées par le coffrage du plafond,La société VSB avait connaissance des désordres dans la mesure où, postérieurement à la déclaration de sinistre, elle n’a pas refusé de prendre en charge les travaux de réfection,S’ils avaient su que les solives de l’immeuble étaient ainsi dégradées, ils n’auraient pas acquis le bien. Ils ajoutent que le refus de prise en charge du coût de réfection de l’immeuble par la société VSB est à l’origine de l’impossibilité actuelle de procéder aux travaux de réfection compte tenu du périmètre de sécurité mis en œuvre par la commune le 14 janvier 2022 dans la [Adresse 9] compte tenu du risque d’effondrement de plusieurs immeubles, et qu’ainsi, ils ne peuvent donner le bien à bail.

A titre subsidiaire, ils concluent à l’existence d’un vice caché imposant de prononcer la résolution de la vente en ce que le bien acquis était affecté d’un vice caché, caractérisé par l’existence de solives pourries par des infiltrations provenant d’une fuite de l’appui de fenêtre du premier étage.

Ils s’estiment ainsi fondés à obtenir la restitution du prix versé, outre les frais d’acte notarié.

Ils réclament également leur indemnisation au titre de la perte de chance de percevoir un loyer, précisant qu’ils auraient loué le bien à hauteur mensuelle de 370 euros.

Enfin, ils considèrent que la société VSB a fait preuve de résistance abusive en ce qu’elle a refusé la prise en charge des désordres, retardant la possibilité de réaliser les travaux qui se sont ensuite trouvés bloqués en raison des effondrements de la [Adresse 9].

Suivant conclusions signifiées par la voie électronique le 1er août 2024, la société VALORISER SON BIEN demande de :

A titre principal :Déclarer irrecevables, et en tout cas mal fondées, les demandes formulées par les époux [T],Les rejeter,A titre subsidiaire :Limiter les sommes à sa charge à hauteur de 3196,59 euros correspondant au montant des travaux nécessaires,En tout état de cause :Rejeter toutes les autres demandes,Condamner in solidum les époux [T] à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Ecarter l’exécution provisoire.

Au soutien de l’irrecevabilité, elle fait valoir que l’assignation délivrée n’a pas fait l’objet d’une publication au service de la publicité foncière, en violation de l’article 30-5° du décret du 4 janvier 1955.

Sur la demande de prononcer la nullité pour dol, elle fait valoir, au visa de l’article 1137 du code civil, que :

Le rapport de la société POLYGONE, mandatée afin de recherche de fuite par la société AXA, assureur de la copropriété, ne démontre aucunement l’antériorité du sinistre à la vente en cause,Le tribunal ne peut fonder sa décision sur ce seul élément, s’agissant d’une expertise intervenue hors cadre judiciaire, dès lors qu’elle a été réalisée à la demande de l’une des parties, par le technicien de son choix, peu important que la partie adverse y ait été régulièrement appelée,Elle n’avait aucune connaissance de la fuite, ni du dégât des eaux ayant affecté les solives, et n’avait donc aucune volonté de dissimulation,Elle a fait réaliser un diagnostic de l’entier immeuble le 26 avril 2021, qui n’a relevé aucun désordre, en particulier concernant la façade ou les planchers,Il ne peut être exclu que la situation de catastrophe naturelle reconnue sur la zone où se trouve l’immeuble soit à l’origine des désordres.

Sur l’allégation de l’existence d’un vice caché, elle fait valoir, au visa de l’article 1642 du code civil, que les époux [T] ne démontrent pas le caractère caché du vice allégué, l’immeuble présentant à l’extérieur des traces visibles de coulure.

Elle estime que l’action des époux [T] afin d’obtenir la nullité, et subsidiairement, la résolution de la vente, n’est motivée que par l’arrêté d’interdiction demeurant en cours dans le quartier, qui interdit la reprise des désordres et la remise en location du bien.

A cet égard, elle précise que la copropriété a prévu la remise en état de leur bien dès qu’elle pourra accéder aux locaux, pour un coût devisé à hauteur de 3500 euros.

A titre subsidiaire, si sa responsabilité devait être retenue, elle estime qu’il ne pourrait y avoir lieu à prononcer la nullité ni la résolution de la vente, compte tenu de sa bonne volonté à reprendre les désordres.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 6 septembre 2024, fixant l’audience de plaidoirie au 5 décembre suivant, laquelle a été reportée au 3 avril 2025. A cette date, les parties ont déposé leurs dossiers de plaidoirie.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 4 septembre 2025, prorogée au 6 novembre suivant, pour y être prononcée la présente ordonnance par sa mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

1 / Sur la publication de l’assignation

L’article 30 5° du décret du 4 janvier 1955 dispose que les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision de droits résultant d’actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l’article 28-4°, c, et s’il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d’une copie de la demande revêtue de la mention de publicité.

En l’espèce, les époux [T] justifient s’être acquittés de cette formalité de publication si bien que leurs demandes de nullité et, subsidiairement, de résolution du contrat de vente immobilière seront déclarées recevables.

2 / Sur la demande de prononcer la nullité du contrat de vente pour dol

L’article 1137 du code civil dispose que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Le dol peut être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter.

En l’espèce, il est constant que :

par acte du 4 mars 2021, la société VSB a acquis l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 7], au rez-de-chaussée duquel se trouve l’appartement acquis par les époux [T], le 26 avril 2021, la société VSB a fait réaliser un diagnostic technique de l’immeuble, qui n’a pas relevé de désordres d’infiltrations,le 30 juin 2021, les époux [T] ont acquis de la société VSB un logement dépendant de cette copropriété, le 25 juillet 2021, les époux [T] ont découvert les désordres d’infiltration ayant entraîné le pourrissement des solives du plancher haut de leur logement, à l’occasion de travaux de réfection au cours desquels ils ont décoffré le plafond de la salle de bain, qui avait jusqu’alors masqué les infiltrations,ils ont déclaré le sinistre,un rapport a été établi par la société POLYGONE à la demande d’AXA, intervenue en qualité d’assureur du syndic de la copropriété, constatant que les désordres proviennent de la fuite d’un appui de fenêtre situé au premier étage de l’immeuble, et qu’ils durent depuis plusieurs années compte tenu de l’état de pourrissement avancé des solives, le procès-verbal de constat d’huissier réalisé à l’initiative des époux [T] le 6 janvier 2022 montre l’état de dégradation avancée du plafond, sous lequel ont dû être placés des étais.

Toutefois, il ne peut s’en déduire que la société VSB aurait eu connaissance de l’existence des infiltrations et du pourrissement des solives du plafond affectant le bien vendu au moment de la transaction, et qu’elle les aurait dissimulées aux époux [T], en ce que :

dès son acquisition du bien, elle a fait réaliser un diagnostic technique de l’immeuble qui n’a pas relevé l’existence de désordres sur la façade de l’immeuble, non plus qu’aucune fuite,ainsi qu’il résulte des écritures des demandeurs, les désordres étaient totalement masqués par le coffrage du plafond.

Dès lors, faute pour les époux [T] d’établir que la société VSB aurait eu connaissance de l’existence de ces infiltrations et des désordres entraînés, qu’elle aurait néanmoins dissimulés afin de les amener à contracter, leur demande de prononcer la nullité du contrat de vente pour dol sera rejetée.

3 / Sur la demande de résolution de la vente au titre de la garantie des vices cachés

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Aux termes de l’article 1644 suivant, dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et se faire restituer le prix, ou de garder la chose et se faire rendre une partie du prix.

En l’espèce, il est démontré par les époux [T] que le bien acquis est affecté d’un vice caché en ce que :

le diagnostic technique de l’immeuble, établi à l’initiative de la société VSB le 26 avril 2021, n’a relevé l’existence d’aucun désordre d’infiltration, ni trace d’écoulement sur la façade, il ne résulte d’aucune des pièces versées aux débats que des désordres auraient été visibles avant le 30 juin 2021, date d’acquisition du bien par les époux [T] ;Il est également établi que ce vice caché préexistait à la vente en ce que :

suivant les termes du rapport établi à l’initiative de la société AXA, assureur du syndic de copropriété alors exercé par la société VSB, les dommages sont nécessairement apparus au plafond de la salle de bains des époux [T] dans les dernières années compte tenu de l’importance des dommages affectant les poutres,l’état particulièrement avancé des dégradations des solives sous l’effet de l’humidité résulte également du procès-verbal de constat d’huissier établi par les époux [T], démontrant sans contestation possible que les infiltrations préexistaient nécessairement à la vente, survenue quelques semaines avant la découverte du sinistre par les époux [T].

Par conséquent, il sera retenu l’existence d’un vice caché affectant le bien immobilier objet du contrat de vente conclu entre la société VSB et les époux [T], justifiant d’ordonner la résolution du contrat de vente.

Les époux [T] seront donc tenus de restituer à la société VSB le bien immobilier objet du contrat de vente dès lors que la société VSB leur aura remboursé la somme de 73.595,70 euros au titre du prix de vente, outre 722,21 euros au titre des frais exposés pour la conclusion et l’exécution du contrat, ces sommes portant intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2025, date de prononcé du présent jugement.

4 / Sur la demande de dommages et intérêts

a – La demande au titre de la perte de chance de percevoir un loyer

Suivant l’article 1643 du code civil dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

L’article 1645 suivant prévoit que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Le vendeur professionnel est présumé avoir eu connaissance des vices de la chose.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la société VSB est intervenue en qualité de vendeur professionnel, si bien qu’elle est présumée avoir eu connaissance des vices du bien vendu, étant à cet égard relevé que le diagnostic technique versé aux débats ne suffit pas à renverser cette présomption dès lors que le diagnostiqueur technique intervenu pour relever l’existence d’éventuels désordres affectant l’immeuble, n’a pas visité le logement acquis par les époux [T].

La société VSB sera donc tenue des dommages et intérêts.

Il est établi que les demandeurs ont acquis le bien immobilier afin d’en percevoir les fruits locatifs en ce que, au moment de cette acquisition, le bien était occupé par un locataire et l’acte de vente stipulait expressément que ce logement devait demeurer en location jusqu’au 4 mars 2027.

Les désordres affectant ce logement le rendant inhabitable pour un locataire, il doit être retenu que les époux [T] ont subi une perte de chance à hauteur de 70% de le donner à bail, courant à compter du 1er septembre 2021, date prévisible de fin des travaux de réfection initiés par les époux [T], jusqu’au 14 janvier 2022, date de la mise en sécurité du quartier [Adresse 5] qui interdisait tout accès à l’immeuble en cause, étant précisé que le coût prévisible du loyer sera fixé à la somme de 350 euros.

La société VSB sera donc condamnée à verser aux époux [T] la somme de 1102,50 euros [(350*4,5 mois)x 70%] au titre de leur perte de chance de percevoir un loyer.

b – La demande au titre de la résistance abusive

Il n’est pas établi par les époux [T] l’existence d’une résistance abusive dès lors que la société VSB justifie avoir donné son aval pour la remise en état du bien, le différend portant sur l’enveloppe devant être allouée pour la réalisation des travaux.

Leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive sera donc rejetée.

5 / Sur les autres demandes

La société VSB, partie succombante, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des époux [T] les frais exposés pour faire valoir leurs droits qui ne sont pas compris dans les dépens. La société VSB sera donc condamnée à leur payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande formulée par la société VSB au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

L’exécution provisoire n’étant pas compatible avec la nature du litige, elle sera écartée.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, prononcé en premier ressort et par sa mise à disposition au greffe,

Déclare recevables les demandes formulées par monsieur [C] [T] et madame [N] [F] épouse [T] et à l’encontre de la société VALORISER SON BIEN afin de prononcer de nullité et, subsidiairement, la résolution du contrat de vente immobilière portant sur un bien situé [Adresse 2] à [Localité 7] ;

Rejette la demande de monsieur [C] [T] et madame [N] [F] épouse [T] de prononcer la nullité du contrat de vente du bien immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 7], conclu le 30 juin 2021 avec la société VALORISER SON BIEN ;

Prononce la résolution du contrat de vente du bien immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 7], conclu le 30 juin 2021 entre la société VALORISER SON BIEN et monsieur [C] [T] et madame [N] [F] épouse [T] ;

Condamne monsieur [C] [T] et madame [N] [F] épouse [T] à restituer à la société VALORISER SON BIEN le bien immobilier objet du contrat de vente tel que décrit :

DESIGNATION : dans un ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 8], figurant au cadastre sous la référence Section BN, n°[Cadastre 3], d’une surface de 80 ca, LE LOT DE COPROPRIETE SUIVANT : le lot numéro 2 de la copropriété, bâtiment A, un appartement 01 situé au rez-de-chaussée comprenant un séjour/chambre, une cuisine et salle de bains avec WC portant le numéro 2 du plan, et les 102/1000èmes des parties communes générales ;dès lors que la société VSB leur aura remboursé du prix de vente, et les frais exposés pour la conclusion et l’exécution du contrat ;

Condamne la société VALORISER SON BIEN à payer monsieur [C] [T] et madame [N] [F] épouse [T] les sommes de :

73.595,70 euros au titre du prix de vente,722,21 euros au titre des frais exposés pour la conclusion et l’exécution du contrat, ces sommes portant intérêt au taux légal à compter du 6 novembre 2025 ;

Condamne la société VALORISER SON BIEN à payer monsieur [C] [T] et madame [N] [F] épouse [T] la somme de 1102,50 euros en réparation de leur perte de chance de percevoir un loyer, outre intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2025 ;

Rejette la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive ;

Ecarte l’exécution provisoire ;

Condamne la société VALORISER SON BIEN aux dépens, dont distraction au profit de maître Johanna BONVILLAIN ;

Condamne la société VALORISER SON BIEN à payer monsieur [C] [T] et madame [N] [F] épouse [T] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la société VALORISER SON BIEN au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le SIX NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ et signé par Madame Bénédicte LAUDE et Pauline REIGNIER, greffier

Le Greffier La Présidente