Du 22 novembre 2024

5AG

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/01229 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZKPL

[R] [D]

C/

S.A. DOMOFRANCE

— Expéditions délivrées à

M^e Marine GARCIA

M^e Mathieu RAFFY

— FE délivrée à

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 6]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 22 novembre 2024

PRÉSIDENT : Madame Karine CHONE,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDEUR :

Monsieur [R] [D]

né le 08 Octobre 1966 à [Localité 14]

[Adresse 4] [Adresse 9] [Adresse 2]

[Localité 7]

Bénéficiaire de l’Aide Juridictionnelle TOTALE (décision BAJ du 18/04/2024 – BAJ N° 2024-005614)

Représenté par M^e Marine GARCIA, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDERESSE :

S.A.d'[Adresse 13]

RCS [Localité 10] N° 458 204 963

[Adresse 3]

[Localité 8]

Représentée par Maître Mathieu RAFFY, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL MATHIEU RAFFY – MICHEL PUYBARAUD

DÉBATS :

Audience publique en date du 20 Septembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance en date du 25 Juin 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes sous seing privé en date du 8 décembre 2015, la SA d’HLM DOMOFRANCE a donné à bail à Monsieur [R] [W] [M] un appartement et une place de stationnement situés [Adresse 5] [Localité 1].

Arguant de l’existence de désordres au sein du logement loué, Monsieur [R] [W] [M] a, par acte introductif d’instance du 25 juin 2024, fait assigner la SA d’HLM DOMOFRANCE devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Bordeaux statuant en référé à l’audience du 20 septembre 2024 aux fins de :

Le déclarer bien fondé en ses demandes, fins et prétentionsEn conséquence,

Désigner tel expert qu’il plaira avec mission d’usage en la matièreSuspendre totalement le loyer mensuel, charges comprises, à compter du 21 novembre 2022, date de la visite de l’inspecteur du service communal d’hygiène et de santé de [Localité 11] jusqu’à parfait achèvement des travaux et remise en état du bienOrdonner en conséquence à DOMOFRANCE le recalcul de l’arriéré locatif à communiquer au locataire sous huitaine à compter de la décision à intervenirCondamner DOMOFRANCE au paiement de la somme de 1.800€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en cas de renonciation de Me [I] au bénéfice de l’aide juridictionnelleCondamner DOMOFRANCE aux entiers dépens

A l’audience du 20 septembre 2024, Monsieur [R] [D], représenté par son conseil, maintient les termes de sa demande initiale et sollicite le débouté de l’intégralité des demandes, fins et prétentions de la société d’HLM DOMOFRANCE.

Il expose que son logement est affecté de désordres ; que la présence de moisissures sur les murs, le plafond ainsi que sur le mobilier et ses effets personnels est de plus en plus prégnante ; qu’un inspecteur de la salubrité du service communal d’hygiène et de santé a constaté le 21 novembre 2022 plusieurs désordres et a mis en demeure son bailleur de remédier à la situation dans un délai d’un mois ; que, depuis cette mise en demeure, soit depuis plus de 18 mois, le bailleur ne procédait à aucune action de réfection hormis la repeinte des murs extérieurs. Il soutient que l’appartement demeure insalubre ; qu’une nouvelle visite du logement par les services de la salubrité de l’habitat de [Localité 11] le 9 août 2024 a permis de faire des constatations éloquentes. Il fait valoir que le bailleur est resté inactif en dépit de ses relances.

Il explique qu’un commandement de payer lui a été délivré le 19 mai 2023 ainsi qu’une assignation aux fins d’acquisition de la clause résolutoire ; que la signification de ces actes a été effectuée à étude et, qu’en raison d’une mauvaise distribution du courrier, il ne recevait pas l’avis de passage déposé par le commissaire de justice et n’a pas eu connaissance de la date d’audience ; qu’une ordonnance de référé a été rendue à son encontre aux termes de laquelle l’acquisition de la clause résolutoire était constatée au bénéfice du bailleur et que son expulsion était autorisée. Il précise avoir interjeté appel de cette ordonnance et que la procédure est actuellement pendante devant la Cour d’Appel de Bordeaux. Il fait valoir que la résolution du bail soit ou non confirmée en appel, une expertise est impérative afin d’établir les dommages qu’il subit sur sa santé physique et morale ainsi que son préjudice matériel. Il soutient que l’urgence est caractérisée eu égard à l’état de non décence et d’insalubrité du logement que le bailleur laisse perdurer depuis plusieurs années ; qu’il subit un trouble de jouissance à plusieurs égards et ce depuis plusieurs années. Il sollicite une expertise au visa de l’article 145 du Code de procédure civile afin de déterminer l’ampleur des travaux impératifs à réaliser et pourvoir au relogement du locataire ainsi que la suspension du paiement du loyer compte tenu des nombreux troubles locatifs qu’il subit et de l’inexécution contractuelle du bailleur et le recalcul de l’arriéré locatif.

En défense, la SA d’HLM DOMOFRANCE, représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de :

Débouter Monsieur [W] [M] de l’intégralité de ses demandesLe condamner au paiement d’une indemnité de 500€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens

Elle s’oppose à la mesure d’expertise et explique que les demandes de Monsieur [W] [M] sont un «contre feu» grossier à la procédure initiée à son encontre par elle en résiliation de bail ; qu’il n’a aucun motif légitime au sens de l’article 145 du Code de procédure civile. Elle précise que, par ordonnance du 2 février 2024, le juge des référés a notamment constaté l’acquisition du jeu de la clause résolutoire et ordonné l’expulsion de Monsieur [W] [M] ; que cette ordonnance a été signifiée le 29 février 2024 et que Monsieur [D] en a relevé appel le 9 avril 2024 soit postérieurement au délai qui lui était imparti pour relever appel ; qu’elle a conclu par devant la Cour d’Appel à l’irrecevabilité de l’appel tardif et que le dossier a été fixé pour être plaidé à la Cour d’Appel le 25 septembre prochain. Elle allègue de l’inanité de la demande d’expertise compte tenu de la nécessaire expulsion de Monsieur [W] [M] des locaux donnés à bail.

Elle ajoute que la demande de suspension du paiement des loyers est d’une rare mauvaise foi dès lors qu’il a d’ores et déjà cessé de payer son loyer. Elle précise en outre que, depuis près de deux ans, elle est dans l’absolue impossibilité d’entrer en contact avec Monsieur [W] [M] et qu’il est mal venu de soutenir qu’elle ne ferait rien au sein du logement.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré de l’affaire a été fixée au 22 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de Monsieur [D]

Selon l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver et d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, des mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.

L’article 834 du code précité prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En l’espèce, les parties ont conclu un contrat de bail d’habitation le 8 décembre 2015 à effet du même jour.

En l’état du non-paiement des loyers et des charges, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le bail a été délivré à Monsieur [W] [M] le 19 mai 2023.

Par ordonnance en date du 2 février 2024, le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Bordeaux statuant en référé a relevé que Monsieur [W] [M] était occupant sans droit ni titre du logement depuis le 20 juillet 2023 et a notamment :

— constaté l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la société bailleresse à la date du 20 juillet 2023

— condamné Monsieur [W] [M] à quitter les lieux loués

— autorisé, à défaut pour Monsieur [W] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux.

Cette ordonnance a été signifiée à Monsieur [W] [M] à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice ainsi qu’il résulte du procès-verbal de signification du 29 février 2024.

Monsieur [D] n’a interjeté appel de ladite décision que le 11 avril 2024 suivant déclaration d’appel versée aux débats soit postérieurement au délai de 15 jours prévu par l’article 490 du Code de procédure civile.

Il ressort des déclarations des parties et des éléments versés aux débats que l’affaire est actuellement pendante devant la Cour d’Appel de Bordeaux étant précisé que la SA [Adresse 12] a soulevé l’irrecevabilité de l’appel tardif formé par Monsieur [W] [M] ce que ce dernier conteste concluant à la recevabilité de son appel.

Prétextant une mauvaise distribution du courrier, Monsieur [W] [M] n’aurait, de manière surprenante, reçu ni le commandement de payer, ni l’assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail, ni la signification de l’ordonnance de référé ni le commandement de quitter les lieux du 29 février 2024 étant précisé que tous ces actes ont été signifiés à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, le commissaire de justice précisant, dans chacun de ces actes de signification, ses diligences et modalités de remise.

En tout état de cause, le 25 juin 2024, Monsieur [W] [M] a intenté une action en référé aux fins d’obtenir une mesure d’expertise, une suspension des loyers ainsi qu’un recacul de l’arriéré locatif, objet de la présente procédure.

S’il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur l’irrecevabilité de l’appel formé par Monsieur [W] [M], l’ensemble des éléments produits conduit indéniablement à s’interroger sur la qualité à agir de Monsieur [W] [M] au jour de la délivrance de l’assignation le 25 juin 2024 aux fins d’obtenir une mesure d’expertise. Qualité qui ne pourra être établie de façon certaine qu’après que la Cour d’Appel de Bordeaux se soit prononcée sur l’appel dont elle est saisie.

En effet, si la Cour venait à déclarer tardif l’appel interjeté par Monsieur [W] [M], l’ordonnance serait alors confirmée étant rappelé qu’aux termes de celle-ci, Monsieur [W] [M] a été déclaré occupant sans droit ni titre du logement depuis le 20 juillet 2023.

Force est de constater qu’il existe une contestation sérieuse relative à la qualité de locataire de Monsieur [W] [M]. La demande d’expertise ne peut donc utilement prospérer en l’état en référé en l’absence de la décision rendue par la Cour d’Appel de Bordeaux. Subséquemment, les demandes de suspension du paiement du loyer et tendant à voir ordonner à DOMOFRANCE le recalcul de l’arriéré locatif se heurtent également à une contestation sérieuse.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [R] [W] [M].

Condamné aux dépens, Monsieur [R] [W] [M] sera débouté de sa demande en paiement au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et au titre des dépens.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [R] [W] [M] à verser à la SA [Adresse 12] la somme de 400€.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par Ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Tous droits et moyens des parties réservés, notamment sur les responsabilités et garanties encourues,

CONSTATONS l’existence d’une contestation sérieuse au fond quant aux demandes de Monsieur [R] [W] [M] ;

DISONS, en conséquence, n’y avoir lieu à référé ;

RENVOYONS les parties à se pourvoir devant le Juge du fond pour l’examen de ces demandes ;

REJETONS le surplus des demandes plus amples ou contraires;

DEBOUTONS Monsieur [R] [W] [M] de sa demande en paiement en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [W] [M] à payer à la SA d’HLM DOMOFRANCE la somme de 400€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [W] [M] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION