TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

[Adresse 1]

[Localité 2]

Minute n°

Références : N° RG 25/00393

N° Portalis DBXJ-W-B7J-I4YE

SA HABELLIS

C/

Mme [R] [Z]

M. [L] [Z]

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 21 Novembre 2025

DEMANDEUR :

S.A. HABELLIS, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par M^e MAUSSION, Avocat au Barreau de DIJON

assignation en référé du 1er Août 2025

DEFENDEURS :

Mme [R] [Z], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

M. [L] [Z], demeurant [Adresse 4]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Stéphane LARCAT Vice Président au Tribunal Judiciaire de DIJON ayant qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Greffier lors des débats : LECOMTE Martine

Greffier lors du prononcé : LECOMTE Martine

DEBATS:

Audience publique du : 17 Octobre 2025

DECISION :

Réputée contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement le 21 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :

à :

+ COPIE AUX PARTIES

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail du 03 mai 2024, avec effet au 31 mai 2024, consenti par la SA d’HLM HABELLIS, Madame [R] [Z] et Monsieur [L] [Z] ont pris en location un logement situé [Adresse 6], à [Localité 8].

Selon nouveau contrat de bail, du 15 mai 2024, avec effet au 31 mai 2024, les mêmes parties se sont entendues sur la location d’une place de stationnement n°35 à la même adresse.

Le bail d’habitation prévoyait un loyer mensuel de 548,08 € outre 175,00 € de charge locatives.

Le bail de l’emplacement de parking prévoyait un loyer mensuel de 20,00 € avec une provision pour charges mensuelle de 2,00 €.

Par acte d’huissier du 01 août 2025, la SA d’HLM HABELLIS a fait assigner en référé [R] et [L] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7], aux fins de voir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail d’habitation, ainsi que de l’emplacement de parking accessoire, par application de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de [R] et [L] [Z] ainsi que tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner solidairement les locataires à lui payer à titre provisionnel :

— la somme de 2.542,34€ à valoir sur l’arriéré des loyers et charges arrêtés au 14 mars 2025 (février inclus), avec intérêts,

— une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation des baux et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner solidairement [R] et [L] [Z] au paiement de la somme de 300,00€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 17 octobre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, le demandeur actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation mensuelles dus au 15 octobre 2025 à la somme de 7.073,49€, maintient l’intégralité de ses demandes et s’en rapporte oralement à ses conclusions.

[L] [Z] est présent, il excuse son épouse absente, et nous remet un courrier de cette dernière, lequel explique qu’elle est souffrante. Il ne conteste pas la dette et sollicite des délais pour l’apurer et demeurer dans le logement.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le fondement de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation en date du 01 août 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique émis le 04 août 2025.

En application de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine pourra s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, un accusé de réception électronique de la CCAPEX, en date du 19 mars 2025, est versé aux débats et informe de la réception du signalement d’impayé.

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur la résiliation du bail

En application de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail d’habitation conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié à la locataire le 19 mars 2025 pour la somme de 2.542,34€ (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 14 mars 2025.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 20 mai 2025.

Il y a donc lieu d’inviter les locataires à quitter les lieux et à défaut d’ordonner leur expulsion des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur la créance du bailleur

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 15 octobre 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 7.073,49€, laquelle n’est pas contestée par [L] [Z].

Par conséquent [R] et [L] [Z] seront solidairement condamnés, à titre provisionnel, au paiement de cette somme, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être requalifiées en indemnités d’occupation mensuelles.

Par ailleurs, dans la mesure où les conditions générales du contrat de bail prévoient la fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle, le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle du fait du maintien dans les lieux des locataires malgré la résiliation du bail. Cette indemnité d’occupation mensuelle sera fixée au montant du loyer augmenté des charges, qui auraient été dus pendant la même période à défaut de résiliation des baux.

[R] et [L] [Z] sera donc solidairement condamnés à titre provisionnel au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle à compter de la résiliation des baux soit le 20 mai 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

[L] [Z] souhaite rester dans le logement, et à cette fin, il sollicite des délais pour apurer la dette et propose de verser 250,00 € par mois en plus du loyer afin de la solder.

Le bailleur s’y oppose, rappelant que le paiement des loyers n’a pas repris.

En conséquence, en l’absence de reprise du paiement intégral des loyers, il convient de rejeter la demande de délais.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [R] et [L] [Z] seront solidairement condamnés aux dépens qui comprendront les frais de procédure soit, en l’état, le coût de l’assignation et du commandement de payer.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Une somme de 200,00 € sera allouée de ce chef à la SA d’HLM HABELLIS. Cette somme ne produira pas intérêts.

Sur l’exécution provisoire

Force est de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence.

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail portant sur le logement, et l’emplacement de parking accessoire (n°35), situé [Adresse 5], à [Localité 8], en date du 20 mai 2025.

DISONS que Madame [R] [Z] et Monsieur [L] [Z] devront libérer les lieux.

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Madame [R] [Z] et Monsieur [L] [Z] et de tout occupant de leur chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, du logement et de l’emplacement de parking n°35, situés [Adresse 5], à [Localité 8], passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

AUTORISONS le transport dans le garde-meuble au choix la SA d’HLM HABELLIS, des effets et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, aux frais et risques de Madame [R] [Z] et Monsieur [L] [Z].

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due à compter du 20 mai 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail du logement et de la place de parking accessoire, n’avaient pas été résiliés, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail.

CONDAMNONS, solidairement, Madame [R] [Z] et Monsieur [L] [Z] à payer à titre provisionnel à la SA d’HLM HABELLIS l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux.

CONDAMNONS, solidairement, Madame [R] [Z] et Monsieur [L] [Z] à payer à titre provisionnel à la SA d’HLM HABELLIS, la somme de 7.073,49€ (SEPT MILLE SOIXANTE TREIZE EUROS ET QUARANTE NEUF CENTIMES) correspondant au montant des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés au 15 octobre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision.

REJETONS la demande de délais de paiement.

CONDAMNONS, solidairement, Madame [R] [Z] et Monsieur [L] [Z] à payer à la SA d’HLM HABELLIS la somme de 200,00€ sans intérêt en application de l’article 700 du Code de procédure Civile.

CONDAMNONS, solidairement, Madame [R] [Z] et Monsieur [L] [Z] à supporter les dépens de l’instance comprenant en l’état le coût de l’assignation, de la notification de l’assignation de l’instance au Préfet et du commandement de payer en date du 19 mars 2025.

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

REJETONS le surplus des demandes.

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 21 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Stéphane LARCAT, vice président chargé des contentieux de la protection, et par Madame Martine LECOMTE, greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,